◆今回、二連覇で柔道金メダルを取った日本のアスリートは、
過去のインタビューで基本練習の重要性を強調されていました。
「面白くない練習を毎日毎日、繰り返し実践して、
それを世界一最も継続できた者が金メダル勝者となれる・・・」
というような内容です。
血の滲むような努力を、誰にも負けない位やって、
それが自信につながり、代表選手になり、メダル獲得に至る。
スケートボードで初のメダリストとなった日本のアスリートも
３日で靴がボロボロになるくらい練習して、
１０００足は履き潰した・・・という内容も紹介されていました。
【努力は天才を超える（上回る）】
という名言がありますが、
【努力が天才を生み出す】
も我々を励ましてくれる名言ですね。
少し前のメルマガで、私の座右の銘を紹介しました。
【努力を継続して最後の最後まで諦めない、
そうすると最後は神の佑（たすく）を受ける事が出来る】
自分自身の体験から来た言葉ですが、
上記と同じような意味だと気が付きました。
◆では、不動産投資家にとって、
・一般人が人並み以上に努力すれば、ジャパニーズドリームを掴めるのか？
・一般人が努力すれば、生まれながらの資産家と同じようになれるのか？
これが最も考えないといけないテーマです。
私は、アメリカンドリームになぞらえて、
「平凡な家庭に生まれた一般人が億万長者になれる」
ことをジャパニーズドリームと称してきました。
そして、苅田アカデミーでは、２０１４年の開校以来、
一貫してこの事を追求してきました。
少なくとも、私自信の体験や会得したノウハウによって、
・一般人が億万長者になれるルート
を毎年毎年、追求してきました。
当初は、金融機関の融資を最大限に活用した私自身の
ノウハウをベースに、不動産物件の取得規模を１０億円以上
とすることによって、ジャパニーズドリームが
可能であることを示してきました。
しかしながら、この手法も時代の変遷と共に、
遂に限界が来たと感じるようになり、ここ数年は
新しい手法の開発と実証に毎年毎年苦しみ抜いてきました。
しかし、生徒さん達の成功事例の中から、
従来の物件取得規模（投資規模）を追う形態ではなく、
不動産投資にリアルの事業を組み込むことによって、
「少ない不動産物件の取得でジャパニーズドリームが可能」
である手法を漸く確立することが出来ました。
２０２０年秋開始の第１３期生では、この新しい手法に魅力を
感じて頂いた多くのの仲間が加わり、新しい形態としての
不動産投資家の成功者へのルートを歩んでいます。
しかしながら、この手法は本来の不動産投資の最大利点となる
【不労所得】の要素を、かなり排除した形態になっています。
ですから、”退路を断ち切って実践する覚悟”が必要です。
よって、取り組める会員さんも限定されているのが実情です。
◆私は、本来の不労所得としてのジャパニーズドリームを可能とする
有力な別手法をトライしている現在ですが、日本人アスリートの活躍と
それを支えてきたこれまでの５年間の練習や苦労を見ていて、
有ることに気が付きました。
成功した暁における資産家、不労所得はまさにその通りなのですが、
それに至る過程は、まさにオリンピック選手が日々実践されている
基本練習と同じような努力メニューを繰り返し繰り返し、実践して
身に付けなければいけないということです。
メダルを獲得する試合の過程やその結果に感動する人々が
大半だと思いますし、私もTVの前ではその一人です。
しかしながら、金メダルへの道程を考えた時、
我々の魂を揺さぶる真の要因は、その結果や過程に至るまでを支えてきた
「日々の水面下でのアスリートたちの生き様」
だと思います。
それを自分自身の成功へのルートにおきかえた時、
苦しい毎日、苦しい毎年を如何にして乗り越え、
目標に至るまでの長い苦しい面白くない日々を
耐えて耐えて耐え抜いた時こそ、資産家という名の
不労所得が待っていると信じて、やみません。
2021-07-27｜カテゴリー：新着情報
◆第１３期苅田アカデミーは、２０２０年１１月にスタートして、
今現在では全２４か月間の９か月目に入っています。
２０２１年の７月でカリキュラムは１０か月目で、
この８月で一通りの
・超速不動産投資（講師：苅田）
の講座となる１０か月間が一旦終了します。
第１３期からスタートした新カリキュラム
・都市型新大家モデル（講師：大住）
・事業計画と資金調達（講師：伊藤）
もこの８月で一通りの学びを終了します。
１年目の残りの２か月間は、特別セミナーを
行う計画です。
２年目（１３ヶ月目～２４か月目）は、
この秋以降に募集予定の第１５期生と共に進めて行き、
さらに進化していく形になろうかと思います。
さて、毎年苅田アカデミーの新規会員さんの募集については、
某チームにプロモーションをお願いしています。
年１回の募集ですが、今回もこれまでに２回の打ち合わせを
行い、色々新しい企画や進め方の素晴らしい案が
出てきています。
不動産経営も毎年毎年市場の変化や取り組む会員の
種別変遷で、変革スピードが速いです。
しかし、基本は
「１棟レジデンス系マンションを金融機関との連携で獲得して、
地域大家業を行いつつ、キャッシュフローを積み上げていく」
という地道ではありますが、ビジネスの中でも
最も普遍的で時代に左右されない形態です。
◆この最も普遍的で時代に左右されない形態である
不動産経営の最もコアな部分は
・WIN-WINのビジネス形態
だということです。
これを忘れてしまっては、長続きは困難です。
では、誰と誰のWIN-WINなのか・・・？
（１）大家と金融機関
（２）大家と管理会社
（３）前大家（売主）と大家
（４）仲介会社（売り手側）と仲介会社（買い手側）
（５）大家と入居者
（６）大家と補修会社
などなど。
理解頂けたでしょうか？
物件の購入時から運営開始以降の収益を
上記の２つの立場で利益を分け合う、いわゆる
利益シェアのビジネス形態だという事です。
以前に某S銀行の高金利融資が社会的な
問題となりました。
その後、某S銀行は不動産への融資という
ビジネス形態を金融庁からは排除されたと思います。
何故でしょうか？
それは、（１）大家と金融機関のWIN-WINビジネスからは、
大きくかけ離れたものだったからです。
高い金利で大家の家賃収入の大半を
元金と共に、金融機関が奪ってゆく。
この結果、某S銀行融資で物件を購入した大家は、
その瞬間から実質的に破綻状態の予備軍になります。
本来であれば、賃貸経営を長く継続すればするほど、
残債が減って、物件に資産が蓄積され、
毎月のキャッシュフローと共に、キャピタルゲインが
狙える優良物件に育つのが、本来的に正しい不動産投資、
すなわち賃貸経営なのです。
融資する側の金融機関は、金利という果実を受け取りながらも、
大家をそのように育てて応援する側に立たなければなりません。
他の利益シェアの形態、（２）から（６）についても
全く上記と同じスタンスで考えると、良く理解頂けると思います。
◆第１５期苅田アカデミーの募集についても、
プロモーション会社と当方（苅田アカデミー）
のWIN-WINのビジネス形態となります。
本当に年１回ではありますが、チーム一丸となって
一生懸命にアイデアを出し合い、
最新の不動産トレンドも把握しながら、会員さん達に如何に
素晴らしい講座を準備して受講して頂くか？
コロナ禍、アフターコロナの時代を予想し、不動産経営を
どのような形で取り組むことがＢＥＳＴなシナリオか？
不動産経営を成功させた暁に待っている経済的時間的自由、
その他の圧倒的な想定成果をどのように周知するか？
などなど・・・様々なＰＲ活動や広告なども含めてこれから
共に進めて行きます。
第１５期は、９月～１０月に公開して募集を行いますので、
少々お待ち頂くことになりますが、何卒よろしくお願い致します。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2021-07-21｜カテゴリー：新着情報
今日は最近の金融機関の融資姿勢について、 述べてみようと思います。
融資姿勢といっても、都銀と地銀は雲泥の差、その考え方にも １８０度異なるものがあります。
◆過去に、私が体験した経験談を紹介してみますね。
今から約１０年ほど前、サラリーマン副業で不動産投資を開始して、 総投資規模が５億円を超えた頃の話です。
・地方銀行の支店長から言われた事 サラリーマン副業ではリソース（特に時間や行動面）の制約などで、 物件を増やすためにはサラリーマンから独立することを推奨します。
独立したら、当行からはどんどん融資が可能ですよ。
⇒このコメント、当時は「まさか？」というように本当に驚きでしたが、 実際には、独立後にこの地方銀行から複数の融資を受ける事が出来ました。
・都市銀行から酷い措置を受けた事 サラリーマンから、専業大家に独立後に某都市銀行（Ｓ〇Ｂ〇） の固定金利期間が終了した後、固定金利の継続稟議が却下された。
理由はサラリーマンを退職したので属性低下と言う事だった。
⇒都市銀行は、サラリーマン副業時のみ融資が可能。 独立したら属性が低下したと判断し、融資継続は不可との判断。
＊固定金利への継続が出来なかった対応としては、 高金利の変動となったため、その後に物件を売却して対処。
如何でしょうか？
潤沢なキャッシュフローを生む収益物件群を保有できれば、 誰もがサラリーマンからの独立を目指すことと思います。
独立後、苅田の例の様に
・地方銀行はどんどん融資を継続してくれる
・都市銀行は、属性低下と判断し、固定金利条件でさえ打ち切り
という極端な対応となりました。
◆最近の融資姿勢 当アカデミー会員さんから、最新の融資状況を把握することができます。
ある会員さんからは、つぎのような最新情報を入手しました。
・地銀は不動産投資そのものへの融資がネガティブになってきている
昔の都銀のように、物件価格＋諸経費の２０～３０％以上の自己資金が必要
築古の法定耐用年数の残存期間が少ない物件はこのラインにすら乗らない
・信用金庫は、不動産以外の事業との複合事業での不動産融資や事業性融資には前向き
物件価格＋諸経費の１０％程度の自己資金で融資してくれる可能性がある
ただし、少なくとも苅田アカデミー基準（＊）を満たすこと
＊法定耐用年数までの融資（金利１％程度）で、１億円当たりのキャッシュフローが ２００万円超（経費率２０％、空室率１５％、での試算）
いわゆる第一地銀と呼ばれる地方銀行は、都市銀行並みに今は厳しいようです。
地域性もあると思いますので、アカデミー会員さんにはこのような融資姿勢が 判明すれば、会員間で共有するようにしています。
逆に、信用組合のように、物件の立地と大家さんの住居地・勤務地との マッチングがとれた場合には、不動産には積極的な姿勢は変わらないようです。
しかも、事業性融資が期待大であるとこのこと。
事業性融資とは？？？
これについては、不動産経営と物凄くマッチングするビジネスがありますので、 次回以降紹介したいと思います。
2021-07-11｜カテゴリー：新着情報