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2021年8月

東京オリンピック後の不動産祭り

東京オリンピックが閉幕しました。

メダル獲得祭りの後の寂しさが来るのでしょうか?

 

いいえ、いよいよ我々不動産投資家にとって

近来稀に見る”重要イベント”となるであろう、

晴海フラッグ(選手村後の分譲マンション)の第2期

申し込みがこの秋にやってきます。

 

勿論、この巨大なマンション群に好き嫌いは当然あります。

ゴミ埋立地、液状化の可能性、など否定的な事実や

嫌う見解をサポートする内容は盛り沢山。

 

しかし・・・東京都中央区に新築分譲される

マンションとしての価格が2~3割ほど安いこともまた事実。

 

◆なぜ、坪250万円(最低価格帯)~300万円(平均価格帯)

 

が可能になるのか?

このからくりは、土地が異様に安い価格で、

開発業者に払い下げられたからです。

その経緯は、ネットでいろいろ調査すれば出て来ますが、

 

要点はつぎのとうり。

(1)2016年に東京都(地主)から、開発業者(11社)に

1m2あたり、9万7千円程度で売却された。

13.3万m2の土地値のトータルは、129億6千万円だった。

*1m2あたり、9万円は、西多摩郡の超田舎のレベルだそうです!

 

(2)中央区の近隣の土地値の公示価格は、1m2あたり132万円。

ある研究会の試算では、1m2あたり120万円が妥当で、

そうすると1611億2千万円が本来の売却価格。

よって、その差額は、1481億円にも達する。

 

 

◆中央区の新築マンションは、少し調査すると坪~400万円。

 

よって、どうみても坪~100万円のディスカウント価格で

晴海フラッグは売却される見込みです。

 

現時点では、

・サンビレッジ(1089戸)、

・パークビレッジ(915戸)、

・シービレッジ(686戸)、

の3区画の4145戸が分譲され始めています。

 

後は、

・タワマン2棟(500戸?×2)

・賃貸区画のポートビレッジ(1487戸)

がこれから建設となり、

2024年4月から入居開始となるようです。

街全体で1万5千人~2万人ほどになるらしい。

 

 

◆晴海フラッグの安い価格の妥当性を試算してみます。

(超概算の計算ですので、あしからず。)

 

まず、戸数ですが、タワマン2棟の100戸をプラスして、

全戸数が約6600戸とします。

 

土地値の差額は、当然ながらマンション購入者に

反映(利益供与という側面)されますので、少々荒っぽい試算ですが、

安く払い下げられた差額1481億円を

総戸数の6600戸で割り算してみると、1戸当たりは

2240万円のディスカウントとなる計算です。

 

例えば、

80m2で約7500万円、坪単価~300万円

の部屋ですと、この価格が中央区の現状販売価格よりも

2240万円安くなっているというイメージです。

 

仮に、上記で言うところの正当な価格で払い下げられた場合、

開発業者としては、上記7500万円の部屋は

2240万円プラスして、9740万円で売る必要があります。

坪単価にすると、丁度400万円になります。

バッチリ、計算が合いましたね、

 

◆まとめ

 

東京都から開発業者へ安い土地値で

払い下げられたその差額(約1480億円)が、

1戸当たりの坪単価の低減(400万円⇒300万円)

に見事に反映されていることが数値的にも

検証されました。

 

私は、この事実以上に東京都がこの新しい街の

整備に数百億円をかけている事実も

見逃してはならないと思っています。

 

駐車場はすべて地下で、行き来も自由。

省エネシステムなど多くの最先端の

街づくりがなされています。

 

勝どき駅からの徒歩15~20分が唯一のハンディですが、

私の個人的な見解としては、都内で

新規マンション購入を検討されているなら、

有力候補として検討されてOKと思います。

 

さらに、投資家としてみた場合、晴海フラッグの

魅力は更に増します。

このあたりは、極秘内容ですので、

苅田アカデミー限定で8月の会員セミナーにて

紹介していこうと思っています。