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自立自走の不動産投資

◆苅田アカデミーには、

会員期間中の永続的なサービスがあります。

現役アカデミー会員が収益物件を購入するか否か、

迷った時にアドバイスします。

 

アドバイスの方向性としては、

・初心者向けでは、アカデミー購入基準に

 基づいたキャッシュフロー重視

・経験者向けでは、属性に沿った取り組み指針以外に、

 JVや個別案件に関するアドバイス等

をメールや個別チャットで行っています。

 

通常は、何回かアドバイスを行っていくと、

会員の思考と行動も次第に研ぎ澄まされていき、

最終的には次のようになってきます。

(1)初級の段階

 「購入して良いかどうか、アドバイスお願いします」

(2)中級の段階

 「購入に進むべく、現地調査と銀行打診を実施中です」

(3)上級の段階

 「買い付け書を出して、融資も取組中です」

 

(3)の段階になると、ほとんど何もコメント

すべきことはありません。「自立自走」という段階です。

一方で、物件アドバイスを何度経ても、購入への判断が

自ら難しい会員も数多くいますし、実はこれが大多数です。

 

自立自走までは長い年月がかかりますし、私自身も

今なお、経営者としてはまだまだ未経験の分野もあり、

一流の投資家として自立自走しているとは言えません。

 

要因として、不動産市況が年々難しくなっていることがあります。

コロナ禍、ウクライナ、金融市況の不透明な事などもあります。

しかし、それではいつまで経っても自己判断が出来ないので、

各会員の方向性をある段階からアドバイスするようにします。

 

 

◆なかなか購入意欲をそそる物件が一般流通市場で

出て来ないのも現実ですが、実は売り物件には

売却理由が隠されており、それを十分に解読できないので、

こ購入意欲が沸かず、購入判断が出来ないという事があります。

 

すなわち、

(1)売り物件には何らかの理由があり、

(2)その理由を完全に把握出来て対策が出来る

という事なら、購入に向けてGO!となる訳です。

 

売却物件の典型例を2つあげて、考察してみましょう

(A) 首都圏で土地面積100m2未満の

   新築~築浅RC、満室シングル物件

   価格帯としては、購入しやすい1~2億円台

 

(B) 地方政令都市で築30年超の空室が目立つ

   土地が広いファミリー大型物件

   価格帯は2~3億円前後が多いです

    利回りも10%を優に超える物件が目立ちます

 

(A)の物件ですが、実態は新築プレミアム家賃で

満室になっているので、入居者が一巡したら

近隣相場で募集せざるを得ないと推測できます。

要するに新築プレミアム家賃が終了することで、

経営が難しくなってしまう懸念がる物件です。

現オーナーとしては、新築プレミアムが剥がれ落ちる前に

売り抜けたいというのが主な理由になると推測できます。

 

(A)のタイプを購入に進む場合には、何らかの動機が必要、

長期間の経営に耐える物件かどうか、競合調査が必須です。

ただし、首都圏では山手線沿線ならば、永続的な満室経営の

可能性が高いので、購入検討に進んで悪くないと思われます。

この種の物件には、首都圏の特定の金融機関がフルローンを

出す傾向もありますが、購入後苦しんでいる会員さん達を

複数見てきましたので、個人的には絶対にお勧めできない

物件のタイプです。

 

(B)の物件は、取り組む方の地元や住居地でないと、

難しいでしょうし、金融機関探しもハードルがあります。

築古物件の入り口となり、場所にも依存しますが、

居室空間も古臭くなってきているはずです。

一方で、土地勘がありすぎても、物件のメリット以外の

デメリットばかり目につくかもしれません。

 

この(B)タイプでは、満室経営に向けた物件再生が

必要なケースも多く、費用もそれなりにかかりますので、

例えばコロナ融資やコロナ補助金を活用して、

大規模なリフォームやシニア層向け住居等への仕様変更など、

今の所有者や競合する大家さんが到底気が付かないような

満室経営へのシナリオができてくるようなら、

取り組みを模索すれば良いでしょう。

 

 

◆不動産経営は、本当に生き物だと思います。

私は、しばしば物件を子供達に例えます。

美人物件があり、気立ての良い青年物件があり、

親孝行の物件があり、問題児物件があり・・・

という具合にです。

 

まさに、多くの子供達を育てるような感覚で、

それぞれの物件の特徴に寄り添った形で購入し、

満室経営を目指して常に物件を可愛がってあげる事が

不動産賃貸経営の本質だと思っています。

 

私の経験則ですが、筋が良いと思った物件たちも

気を抜けば、必ず空室が目立ってきます。

逆に常に、物件に寄り添い、費用もかけて

満室へのアクションを考え行動に移せば、

面白いように空室が埋まってきます。

 

候補物件に向き合い、自信をもって育てる覚悟が

持てる時にのみ、焦らず前進したら良いと思います。

 

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

持ち家か賃貸か、そこには本質論が!

◆自宅を持ち家にするか賃貸にするか、
いつの時代も議論があります。

地方都市や田舎で一生を過ごす人は、
おそらくですが、例外なく持ち家派でしょう。
親の家がある場合もあれば、新興住宅地に
戸建てを比較的に安く購入できるからです。

融資も地方銀行や信金信組が十分に面倒をみて
くれると思います。


一方、大都会ではマンションもここ数年
高値が継続しています。
特に都内は顕著ですが、大阪や名古屋でも
この傾向が拡大しています。

私も、品川~大崎などの駅から遠くない地域で
仕事に使うマンションを探してきましたが、
70m2~~80m2の3LDKでは、
軽く1億円になるため、現在は賃貸中です。

しかし・・・不動産投資家としては、実は
毎月支払う高額な家賃に我慢がなりません。


◆賃貸派の方で、事業を営んでいる方は、
東京都内の高い賃貸マンションにおいても、

事業からの利益や事業での経費処理が
出来るでしょうから、「何のことはない」
かもしれませんが、、、

不動産投資家にとっては資産を保有するという
観点からは、大きな問題が生じて来ます。

何故なら・・・不動産投資家目線では、
事業用の物件や住宅は、
【実質的にはタダ同然で取得できる】
という重要な概念を把握しているからです。

(1)この原理は、減価償却という税法上の
仕組みをベースにしています。

(2)さらに良い立地のマンションでは
物件の資産価値が下がらず、購入した値段に
近い価格で数10年後も売却できるという
現在の市場原理にも、基づいています。


◆仮定ですが、あなたが事業用に
用いているRC物件を考えてみます。

仮に1億円の建物(+3千万円の土地)
を購入すると、新築なら47年かけて
1億円を経費処理できます。

築27年経過した中古物件では、
何と、20年間で1億円を消費してしまう。
すなわち毎年500万円の使わない
経費処理が出来る訳です。

利益の出ている法人にとっては、
自己所有の事業用物件は垂涎なのです。


ですから、毎月の事業用マンションを
我々不動産投資家は、どのようなイメージで
考えるかと言うと、

・賃貸で支払う家賃はお金をドブに
 捨てるような感覚

・融資返済で支払うお金は、確実に
 貯金をするような感覚

この感覚が判る方は、不動産投資家でなくても、
何かの事業を営んでいる場合には、
収益や税金に対する感覚が、我々と同じである
と思います。

本日の内容は、良し悪しではありませんし、
正解も不正解もありません。

各自の事業スタンス、不動産や資産に対する
スタンスの違いに起因するからです。

しかし、本日述べたような原理原則を把握して
不動産投資家目線の理解が普及してくれば、
世の中の一般家庭でも、賃貸派から持ち家派への
ダイナミックな転換が起きるかも知れません。

物件情報配信の意味

最近物件情報のアカデミー会員向け配信が
少しづつですが、可能となっています。

1)アカデミー基準に近い物件
2)持ち切りで良さそうな物件
3)都市型新大家モデルに適する物件
4)銀行と関係性を構築するためのモデル物件
5)思考の枠を超え大きく飛躍するための物件

などなどの理由で、
・情報を取得することが良い物件
・実際にも取り組めそうな物件
がチラホラ出てきたこともありますが、
実はそれ以上の理由があるからです。


私が物件情報を現役アカデミー会員向け
に一斉配信する時は、水面下の目的があります。

それは・・・
【この物件には〇〇さんが対象で取り組めるかも】
という明確な意思があります。


セミナー等でしばしば言及しますが、
「教える側と教わる側の協調性」
が成功には不可欠と思っています。

例えば、セミナーでは、

・教える側が一方的に講義しても
 それは協調性には欠けてしまう

・インプットとアウトプットの両面が
 講義の理解と実践への一歩には必要

等を常に意識してきました。


従って、
物件情報を入手しても、対象となる会員の顔が
浮かんでこない場合は、配信はしない場合もあります。

ですから、
物件情報を配信して、私が想定していた会員から
コンタクトがあると、とても嬉しく思います。
(この場合、前向きなコメントを返信しがちです)

逆に、
筋違いの会員からコンタクトがあると、
とても困惑してしまいます。
(この場合、厳しいコメントを返信してしまいます)


直近の1か月内では
・静岡県の物件
・徳島県の物件
・福井県の物件
・埼玉県の物件
などを配信していますが、これらは
1)~5)のいずれかに相当しています。

また、想定している会員の顔も
私には具体的に浮かんでいます。

今後も苅田アカデミー会員には、

提携する仲介会社からの水面下物件情報も含めて、

積極的に物件情報などを提供していきます。

更に、今後は不動産法人のM&A案件なども取扱いを予定しています。


なお、最近の不動産物件への取り組みは、
【融資してくれそうな金融機関の発掘】
が大前提です。

「取り組みたい、取り組みたい・・・」
と無いものねだりしても、意味はありません。

取り組みたいなら、銀行との関係性構築!
これを皆様も最優先にしていってください。

では、また。

真の大家業

巷では、様々な大家業を営んでいる著名な方々がいます。

しかし、露出度の大きい大家さんに限って、

短命で振れ幅が大きいイメージがあります。

 

最近でも、ギガ大家さんが法人を売却したことが話題になっています。

詳細は、一般公開されてはいませんが、

大規模な大家業を一旦は、中断した模様です。

一歩上のステージを目指して、飛躍したと言えなくもありませんが、

皆さんは どのように感じるでしょうか?

 

連続起業家というキーワードがあります。

事業を立ち上げて、運営する法人の価値を最大化して、売却するというもの。

数年~10年ピッチでこれを繰り返すことから、連続という枕詞が付いています。

 

欧米で、若くしてリタイアされた方々はこのようなスタイルが多いようです。

多額の金融資産を持って、それを年間で数%~10% 運用すれば、

悠々自適な生活が待っています。

 

悪くはありませんね、

60歳を過ぎてこのようなポジションとなれば。

しかし・・・30歳台~50歳台で、この状況は違和感がどうしてもぬぐえません。

特に大家業から、このポジションになった場合、どうでしょうか?

 

真の大家業とは、どのような形態か?

私は、物件を10年~20年・・・と持ち続けて、残債の無い物件群で、

堅実な収益物件の運用で悠々自適な生活を過ごすことが出来るのが、

真の大家業の一つの理想的な形と思っています。

振れ幅の小さい、安心できる一般庶民的な大家業。

そこに、私自身も邁進しています。

 

物件規模は、各大家さんで決めたら良いでしょう。

1棟~2棟でも、残債の無い物件を保有できれば、人生の勝ち組の一人になれるでしょう!

 

私は、ある目標があります。

物件群からの年間キャッシュフローが1億円という数値です。

キャッシュフローですから、純粋な手残りという定義です。

 

できれば税引き後として達成したいのですが、

これには、税引き前キャッシュフローとして、1.5億円必要です。

今時点では、金融投資やコンサル業なども含めても、まだまだこのレベルへの途中

なのですが、少し試算してみました。

 

すると・・・このレベルに到達できる時期として

少なくとも2030年には、見事!達成できる試算となりました。

2代目大家さんでは、このような状況にある方も

多いでしょうが、1代で成し遂げる人が、果たしで日本で何人いるか?

 

少し先になりますが、私自身、確実にこのステージの仲間入りと

なる事を目指して、現役大家業を邁進していきます。

勿論、一人で達成しても良いですが、できれば家族と進捗を分かち合い、

さらには同じ目標を目指す仲間と邁進していきたいですね。

事業再構築補助金 つづき

前回メルマガで、事業再構築補助金の
第6回目公募からの新規情報を提供しました。

特に、私が注目しているのは、
(1)一度採択された事業者でも2回目の申請が可能
(2)コロナ以前とコロナ後の売上10%減少要件が緩和
   テーマによっては、減少要件が不要
というものです。

苅田アカデミーでも、4月以降に
毎回のセミナーで、事業再構築補助金への
チャレンジを目指す現役会員に具体的に
実践形式で指導していく計画です。


当アカデミーで指導できる強みは、

(1)私自身が第2回目の公募に採択された
   テンプレートを披露出来る
(2)アカデミー講師が、認定支援機関の資格を有す
(3)アカデミー講師陣3名で、ほとんどすべての
   業種に対応できる資質を備えている
(4)経済産業省の補助金運営実績に関して
   苅田が20年以上の経験を有す
  (苅田のサラリーマン時代)

ということでは無いでしょうか。

昨年11月に開始した苅田アカデミー第15期、
途中から参加した縁故募集会員の第16期、
これらの現役会員で、事業再構築補助金の
適用を目指す会員は、本当にラッキーだと思います。

巷では高い成功報酬を前提にした補助金コンサルが
数多くいますが、当アカデミーではこれらのコンサル以上に
豊富な経験と実績に基づいて、指導出来ると断言できます。


アカデミーのメインセミナーは、今現在3本柱
・超速不動産投資法
・都市型新大家モデル
・新規事業や融資
ですが、事業再構築補助金は、
今後4本目の柱になっていく事でしょう。


経済産業省のHPには、実は具体的な応募内容が
記載されているページがあります。
一般の方は、この部分を探し出すことは、
なかなか難しいのですが、苅田アカデミー会員には
躊躇なく教えて、各人に適したテーマ選択を
検討してもらえるように指導していきます。


さらに、複数企業等連携と言う応募方式もあります。
苅田アカデミーで複数の会員法人を束ねて、
事業再構築補助金に申請してしまうような、
ダイナミックな方式も検討していきます。

この利点は、
・申請書等、苅田アカデミーがすべて担当
・金融機関の支援やつなぎ融資も苅田アカデミーで一括調整
というスゴ技も発揮できる可能性があります。

では、また。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

事業再構築補助金がパワーアップ

本日の話題は、事業再構築補助金です。

 

私の一つの法人も、不動産賃貸経営事業をベースとした

新たな分野への進出というシナリオで、第2回目に採択され、

既に今現在は、様々な発注作業の佳境になっています。

 

当初計画に比べて、見積もり価格が高額になり

予算不足に陥りそうな状況ですが・・・

 

さて、事業再構築補助金のサイトをご覧になってみてください。

第6回の公募(3月28日より開始)から、

★★★これまでに採択された事業者でも、2度目の申請が可能★★★

となっています。

 

グリーン成長枠と言う分野で、可能な模様です。

 ↓↓↓

jigyou-saikouchiku.go.jp/pdf/cases/green_seityo_soteijirei.pdf

 

このpdf資料(想定事例集)では、ぱっと見、

従来の説明ぶりとあまり変化が無いように

感じましたが、よくよく見ると

チョット違和感が満載の内容ですね。

 

想定事例例があまりにも具体的過ぎて、

各業界や団体との事前調整を経た

結果を掲載しているのではないかと・・・・

勘ぐってしまいます。

 

なせ、これにピーンと気が付いたかと言いますと、

小職はサラリーマン時代に、長い間

経済産業省からの補助金業務に携わってきました。

その経験から言いますと、補助金の大半は

実は出来レースでした。

 

出来レースでも、一般公募しないといけませんから

形式上やっていたという訳です。

今のコロナ禍、このような業界と経済産業省の

完全出来レースは、なかなか難しいとは思いますが、

ある程度の業界需要を予測して、

今回のグリーン成長枠は、設定されていると思います。

 

いずれにしましても、2度目の申請もOKという事ですので、

チャレンジしてみようかと、思案中です。

 

<グリーン成長枠:重点14分野>

・洋上風力・太陽光・地熱

・水素・燃料アンモニア

・次世代熱エネルギー

・原子力

・自動車・蓄電池

・半導体・情報通信

・船舶

・物流・人流・インフラ

・食料・農林水産業

・航空機

・カーボンリサイクル・マテリアル

・住宅・建築物・次世代電力マネジメント

・資源循環関連

・ライフスタイル関連

 

既存の事業の延長線上で、

新規に出来る事を考えなくてはいけませんが、

考えがまとまったら、このメルマガでも

報告しようと思っています。

 

では、また。

 

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

完全リタイアまであと2年と少し

◆一部の方には既にアナウンス済みですが、

2024年3月で私(苅田)は完全リタイアをします。

あと2年と少しになります。

 YouTubeでお話しています!

 ↓↓↓

www.youtube.com/watch?v=9EkPRUNG8Gc&t=609s

 

この宣言を受けて、一部の苅田アカデミー会員さん

や関係者から次のようなコメントを頂きました。

・何らかの形で関係性を保って頂きたい!

・私の活動内容を定期的に知らせて欲しい!

・不動産投資をやめるのですか?

・苅田アカデミーはどうなりますか?

・苅田アカデミーをやめるのはもったいない!

などなど

 

完全リタイアを宣言した段階ですので、

”完全リタィア”という定義があいまいですので、

これからどのような形になるか?

正直自分でも、予想がつきませんが、

いずれにしても、私的には 【完全に自由気ままに生きる】

ということが、完全リタイアということになります。

 

より具体的なイメージで言うと

・冬は、別府温泉に長期滞在して温泉を楽しむ

・夏は、久住高原の山小屋を基地にして登山を楽しむ

・春と秋は、都会に出てきて、北九州と東京の

 タワーマンションで家族と過ごす

・時々、築古の実家の手入れをする

というような感じです。

 

まあ、今でも50%はそのような生活な訳ですが、

会員への対応なども含めて、今まで以上に

【自分100%中心で生きよう!】

と決めた訳です。

 

 

◆今のイメージは

・50%は自分中心(家族中心を含む)

・50%は会員や世の中への貢献(お金を稼ぐ事も含む)

という事になっています。

 

 

お金を稼ぐ事も、自分中心の外になっていますので、

【完全リタイア時には、10億円の金融資産構築】

を同時に達成することも、現時点で重要視しています。

 

不動産をすべて売却すれば、

今時点でも上記達成は可能なのですが、

不動産投資・不動産経営は

・一生物のスキル

であり、 私自身の人生を劇的に変えてくれた

・相思相愛の対象

ですので、 人生の最終章までお付き合いが続くと思っています。

 

 

◆では、これからあと2年間でどのようにして

10億円と言う金融資産を構築していくのか?

 

今時点、確固たる手法として

第一の手法と第二の手法2つの事を仕込んでいます。

さらに今後、第三の手法、第四の手法 を開発していきます。

 

実はその一つを、12月のアカデミー会員セミナーで

披露させて頂きます。

 

チョットだけ、このメルマガで披露すると

この”完全放置型の第一の手法”で

・苅田個人の金融資産が12か月で1.5倍に増加

・家族に半強制的に実践してもらった結果、1年半で資金が2倍に増加

・法人の金融資産が6か月で1.5倍に増加

 

という具体的な結果が得られています。

既に多くのアカデミー会員さんも

この第一の手法で金融資産を確実に増加させています。

 

苅田アカデミーはこのように、

・資産構築の起業スクール

・人生の再構築スクール

といった一度しかない人生を有意義にするためのスクールです。

 

また、この15期生から

・苅田アカデミー本学講座

も立上げてしまいました。

 

 

<追伸>

本学講座に余裕がありますので、

以下の一般参加も受け付けています。


******苅田アカデミー本学講座(一般公開)*****

日時 2021年12月19日(日)、13時~18時
場所 品川・高輪倶楽部
   (高輪カネオビル8階、JR品川高輪口から徒歩2分)
費用 11000円(資料代、当日徴収)
   *セミナー受講料(定価:10万円)は、無料となります
参加資格
   易学や四柱推命学をこれまで学んでいない初心者の方が対象
   不動産投資講座の講師や関係者はご遠慮いただきます
募集人数 定員3名
希望者
   氏名、年令、生年月日、ご職業、参加理由、を記載して
   mail@kandakazuya.com 宛てにメールをお願いします。
締切り 定員に達した時点で募集を終了と致します(*)

*万一希望者多数の場合は、メール内容を拝見させて頂き、
 参加者を決定させて頂きますので予め、ご了承ください。

****************************

 

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

【億トレ・プロジェクト】開始!

苅田アカデミー生の有志に声をかけて、

自称【億トレ・プロジェクト】を開始しました!

不動産投資で、キャッシュフローを爆発的に 増加させるために、

不動産の規模を増やす手法は もう、時代遅れとなりました。

 

あれっ?苅田さんは、

「河野太郎さんみたいになっていませんか?」

という声が聞こえそうです。

河野太郎氏は、年金問題を消費税増税で賄うという持論を、

完全撤回(白紙)にしてしまいましたね。

この結果、評判が劇落ちの様です。

 

それはさておき、メガ不動産投資家と億トレーダー

の両方を兼ね備える第一人者になろう!と決意した訳です。

何故なら、不動産投資のトレンドは、明らかに

「キャッシュフロー獲得」から「純資産形成」

へと向かう潮流となっています。

苅田アカデミーでも、いくつかの1億円達成ルートをお話した際に、

このトレンドについて詳しく解説しました。

 

アフターコロナに時代に、

「不動産投資は純資産形成のTOP手法である」 ・・・

これは、声高らかに言い切れます。

物件を取得して、元金返済が進むにつれて、

物件の中に貯金が蓄積されてきます。

 

この概念は、本当に不動産投資家の中でも

意外に認知度が低いのですね。

では、日々の、毎月のキャッシュフローを稼ぐ TOPには、

不動産投資に代わって何が君臨するか?

と考えた訳です。

 

今は、実はこのTOP手法のいくつかを極めようと している訳ですが、

その有力手法の一つが ”トレードライフ”という事になります。

 

トレードライフを行うためには、

自分自身が 年間1億円を稼ぐ億円トレーダーに

なる必要があると考えました。

しかし、今年の私(苅田)の実力は、

巷にゴロゴロ している、百万円トレーダーに過ぎません。

(昨年は千万円マイナストレーダーでした!)

 

億トレへの道程は、あと2年くらいかかると思っています。

その初心者から億トレーダーへの厳しい道程を

共に歩む仲間が欲しいと思った訳です。

 

幸い、今時点で2名のアカデミー生が 手を挙げてくれました。

勿論、我々3名のパワーだけで、億トレ・プロジェクトが

成立するとは考えておりません。

 

YouTube等の個人TVが全盛の今の時代、あらゆる処に

有力なプロトレーダー達のノウハウが隠されています。

それを研究し尽くし、実践し、トライ&エラーを重ねて、

血の滲むような努力の結果、億トレーダーの誕生となります。

 

これをやり切るのが、

今回の【億トレ・プロジェクト】です。

でもこのワクワク感は、久々なものです。

私の心の中の、もう一人の自分もワクワクしている様です。

 

<追伸> 【億トレ・プロジェクト】に興味がある方は、

以下のリアルセミナーにお越しいただくと お話しできるかと思います。

苅田アカデミー 第15期

『東京・大阪・Zoom セミナー&個別相談会』

 

別途、動画セミナーを視聴したい方は、

こちらをどうぞ。

『不動産起業 動画セミナー』

 

では、また。

 

第15期苅田アカデミー「不動産起業」募集開始!

◆第15期苅田アカデミー募集開始!

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不動産起業

 

◆「不動産起業」セミナー・説明会

cho-soku.com/kanda2021/thanks/

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第15期苅田アカデミー 募集開始

こんにちは、苅田和哉です。

第15期苅田アカデミーの募集を開始します。

 

読者の皆様におかれましては、

これまで 私のHPを御覧頂き、

誠にありがとうございます。

 

この第15期の苅田アカデミーでは、

私の持てる全ての経験やノウハウや

会員の成功事例を紹介しながら、

 

参加頂く一人一人が不動産投資によって、

ジャパニーズドリームを実現できるよう

共に歩んでまいりたいと思います。

 

 

以下のサイトをご覧いただければ幸いです。

 

苅田アカデミーにご興味のある方や

入会をご検討頂ける方は、是非とも

ご登録頂きますようお願い致します。

  ↓↓↓

teamasia-promotion.com/lp/45415/989226/

 

ご登録頂いた方には、次のような

様々な 特典動画をご用意しています。

  ↓↓↓

youtu.be/hHK7ejmEmJ0

 

ありがとうございました。