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2024年6月

分譲マンション投資の実際

分譲マンション投資に関して、興味のある方向けに、私の運用物件の収支を本日は紹介したいと思います。

◆経緯

本日紹介するのは、親名義で約15年前にバルク案件としてフルローンにて購入した7戸の80m2台の分譲ファミリー物件です。某政令都市の湾岸地域にあり、大型工業地域に隣接しています。

マンション自体は同じ系列のものが2棟あり、100戸以上の大型マンションです。現時点(2024年6月)で築26年、今後20年は現役稼働が期待できます。

◆収益

途中に2戸を実需向けに売却しており、今現在の運用戸数は5戸になります。売却した金額の90%(売却金額から仲介の手数料などを差し引いた金額)を内入れして、残債の減少に努めてきました。

よって毎月の融資返済額(元利均等返済)は当初から変わりません。2024年5月度の賃料実績になります。

5戸合計:425,000円

空きが出ても直ぐに賃貸で埋まる人気エリアになっています。毎月返済額は、元金+金利の合計で約24万円となっています。

◆キャッシュフロー

固定資産税や管理費と修繕積立金と駐車場代などの経費合計は、ローン返済額とあわせて41.6万円となります。

毎月の家賃収入が42.5万円ですので、キャッシュフローは、トントンです。

元々は、7戸でしたので、本来であれば2戸分の家賃の16~17万円が月額のプラスのキャッシュフローとなっていました。その代わりに残債が劇的に減っている状況で、実はあと3年程で返済が終了します。

◆留意点

毎月の家賃収入が42.5万円も一方、経費が月あたり13万円なので、キャッシュフローが意外に少ないのです。分譲マンション投資の弱点と留意事項がこの点にある事は、十分に理解してください。

首都圏では、家賃が高いので相対的に経費の割合が小さくなるのですが、利回りが落ちます。

 ◆利回り

今、このマンションを中古の実需市場で購入すると、1戸あたり1100~1200万円程度となるので、これまでの数値を基にすると

・表面利回り:9.2%~8.5%

・実質利回り:5.5%~5.0%

と計算されます。

首都圏では到底実現できない数値ですね。実際、空室が1戸売りに出されており、1280万円となっています。利回りは重要ですが、一番のポイントは賃貸で早期に決まるかどうかです。

◆まとめ

区分マンションの不動産投資は、今回の例で判るように、家賃に比べて管理費と修繕積立金の割合が高いと、成立しにくくなります。

また、賃貸のニーズがポイントでもあります。物件を探される時は、これらの点に留意してください。

 

地方の驚くほどの良質な物件

少し前のメルマガで、老後4000万円の問題を取り上げました。その時に、対処方法の一つとして、地方都市での分譲マンションの賃貸事業を紹介しました。

 

◆地方都市(政令都市が望ましい)の中心部では、1000万円台から良質の中古マンションが、豊富に売り出されています。

1000万円台では、築25~30年前後と古い物件が多いですが、例えば私の故郷である北九州市では、一世を風靡したライオンズマンションのファミリータイプが、70m2では1000万円、80m2では1200万円ほどで販売されています。

賃貸で貸し出せば、表面利回り8%程度で回る物件です。管理費や修繕積立金や固定資産税が経費として必要ですが、それらを差し引いても、5~6%の利回りが期待できます。

 

メンテナンスがしっかりとなされている物件で駅近であれば、賃貸需要は確実にあります。最近の市況では、徒歩3~5分が目安、10分ではやや遠い、という感触。15分であれば客付けがやや難しくなると言われています。徒歩3~5分なら、あと20年くらいは賃貸に出しても入居者が入ると思われます。

立地が賃貸需要では一番のポイントなので、地方政令都市の市内中心部、買い物に便利な地域であれば、人口減少や世帯数減少の日本においても、不動産投資の生き残る一つの形態と考えて良いと思います。

 

◆今回のメルマガ読者さんにおかれましては、住居地区において、是非上記のような優良で格安の中古マンションを探してみてください。そして、現金一括購入できる方は、是非とも賃貸経営にチャレンジして頂きたいものです。

新NISAが大流行ですが、株式投資は元金の毀損という大きなリスクを常に抱えます。リターンも大きい代わりにリスクも大きい、世の中の経済状況や地政学リスクに直接的に影響される、これが紙の資産の弱点です。

 

反対に、現物不動産投資は、現金を不動産という現物資産の形に変え、そこから中長期にわたってキャッシュフローを得るという事業です。不動産自体、建物は減価償却資産ですから月日の経過とともに古くなり、資産価値も減少しますが、賃料収入は急にはには下がりません。ここが、現物不動産投資のメリットの一つです。

 

◆分譲ファミリーマンションを用いた不動産投資については、物件選定する上での重要なポイントがいくつかあります。近いうちに、私の運営する物件について、その具体的な内容と共に、実際の収益状況などを公開したいと思います。

一方で、フルローンや1~2割の頭金を用いて1棟マンションの運営を行う不動産投資法もいまだ健在と言えます。区分マンションを用いる投資法よりも、収益性が優れていますが、難易度が格段に上がります。

 

まず融資をクリアーする事が大前提になります。私の推奨する超速不動産投資法も、この手法の一つです。ただし、通常の1棟物の運営にプラス重要なファクターを種々追加しています。

これにより、人口減少や世帯数減少の影響をダイレクトに受けても、不動産経営に大きな影響がないという特徴を有しています。

1棟物件を運営する超速不動産投資法に関しても、別の機会に紹介していきます。

 

最後までお読み頂き、 ありがとうございました。

これからの都内自宅購入戦略を考える

◆都内、特に23区内のマンション価格は一部には天井に達したとの見解もありますが、より長期的な視野や世界的な状況を考えると今度もゆるやかに値上がりが予想されます。

その理由として、都内中心部のマンションは中国富裕層等を中心とした投資商品としての価格帯にシフトしたからと言われています。

YouTubeからの情報によると、中国不動産の崩壊によって、日本へ避難する層や最終的に日本に移住する富裕層が年々増えています。

 

◆これは、土地や建物が外国人にとってカンタンに所有権が手にはいるという世界的にみても稀な政策を日本が採用しているという事も大きな要因です。

人口減少が続く日本では、この不動産政策はもしかしたら、非常に有効な手段となる可能性があります。

実質的に容易に移住できる政策がある日本、岸田政権が最近になって技能実習生の制度改革にも取りくんでいます。

 

◆この結果、海外の富裕層以外のワーカー層にも移住の門戸を開く様になるでしょう。一部の経済評論家は、この現実に対して強い警告メッセージを発しています。

北海道などのリゾート地などは、既に多くが中国人富裕層によって買い占められている現実があります。

食の価格帯も高騰して、北海道リゾート地や築地市場は海外価格になってしまっています。

愛国精神が強い方は中国人と共存するという日本の将来は絶対に許容できないでしょうが、世界経済の荒波で日本がしぶとく生き残る対策として、個人的にはこの不動産政策はありかも、と思っています。

実際なるようにしかならない訳ですが、今後は日本人が知恵を絞って、これらの問題に対応していく事の方が重要です。

 

◆一例として東京都内での自宅を考えてみます。特に23区内の中心地である港区や渋谷区等で中古マンションの獲得が難しくなっている現実にどう立ち向かうか、という問題への一つの有効な解決策を考えました。

気が付いている方も多いと思いますが、良質な中古戸建がこれからの都内の自宅確保を目指す層の有力な解になると思います。

すで地方では、空き屋問題が健在化しています。ぼろ戸建て投資という手法も宣伝されている現状を踏まえて、将来は都内へも空き屋問題は波及してくると先回りして考えます。

そうすると、中古戸建を自宅にという結論が導かれます(新築戸建でないことがポイント)。相続税の改訂によって、都内の戸建て保有者は売却せざるを得ない状況の層も増えてきます。

 

◆現時点での中古マンション価格をみるにつけ、平米単価で比較すると明らかですが、中古戸建の割安感が既に健在化しています。

ということは、自宅を求める都内の一般市民ばかりでなく、我々不動産投資家にとっても、都内の中古戸建を投資戦略の一つとして考えることは有力かもしれません。

しかし・・・地方で数百万円のボロ一戸建てが買える状況でも、東京が将来的に地方のような状況になるかは、かなり否定的です。皆さんは、どう予想されますか?

会社経営されている方は、法人で購入して社宅にするという手段が有力です。ただし、この場合には減価償却が取れることが利点となります。(個人の自宅では減価償却が取れない)

中古一軒家ですと、建物の価値が低減していて、この減価償却メリットが薄れますので、再びですが中古または新築のマンションという選択肢が再浮上してきます。

 

品川区民から中野区民へ

この度、苅田アカデミーの東京事務所を品川から中野へ移動しました。

 

◆品川では、駅前(高輪口)にセミナー室を長年借りて、毎月のようにセミナーや個別面談を頻繁にやってきました。

東京事務所となっていた賃貸マンションはこの駅前セミナー室から徒歩20分程度と非常に便利でした。

懇親会の2次会などで夜遅くなっても、歩いて事務所まで戻ることができました。

今年から完全リタイアとなり、セミナーも次第に減ってくる計画ですので、子供のいる世田谷に近い中野へ事務所を移転したという訳です。

ただし、既存会員へのフォローアップとしてのセミナーや個別面談は小規模に継続していきます。

 

◆品川事務所は高層物件の32階で仕事をしておりました。 眺望に優れ、東京タワーもスカイツリーも一望、特に夜景は見飽きないほどでしたが、買い物はやや不便な地域でした。

中野事務所は低層マンションで事務所があるのは3階ですが、JR中野駅から徒歩圏内で、利便性が非常に良いです。中野はブロードウエイなど買い物に便利で若者ばかりでなく、老齢者やシニア層など商店街を歩いている姿を数多く見ます。今後は買い物や飲食を楽しみたいと思います。

家賃ですが、同じ広さで築年数もほぼ同じですが、9万円ほど安くなりました。年間で約100万円程のCRとなりました。

 

◆今回の経験から、東京で自宅を持つ事は長年住む地域が固定されるので、子供が巣立った以降は、好きな地域で自由に暮らすこともありでしょう。そのためには、賃貸住居はメリットがあると感じます。

しかしながら、不動産投資家としては、賃料の支払いはお金を捨てる感覚です。自宅購入となれば、大きな負債を抱える訳ですが、 ローン返済は、純資産の増加になると解釈します。

 *ローン返済が純資産増加という考えは一般の皆様には理解が難しいかもです。詳しい解説は、別途行いたいと思います。

よって、あるべき一つの姿一つとしては、持ち家(マンション、戸建て)を早期にGETし、子育てをして、夫婦2人になれば持ち家を賃貸で貸し出し、都内の好きな場所で賃貸で暮らしていくスタイルです。

 

◆日本では、唯一都内では家の価格が新築時よりも値上がりしています。このメリットを享受しない手はありません。

東京での生活や投資は、日本の中でも特別な環境であると認識して、東京在住の方はその環境を有効活用した人が有意義な人生になると思われます。

一方、普段は地方で生活や投資をしている人は、東京に賃貸での別宅を持てば、大変楽しい人生になることは確かでしょう。

都内での自宅購入戦略に関しては次のメルマガで一案を述べてみたいと思います。

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