親のレバレッジも有効に活用！
即実行に移せる人はやりましょう。
◆自分の老後を心配する前に、両親の老後対策の方が急務の方は多いでしょう。
食生活の欧米化により、脳卒中や痴呆化が増えつつあるとも言われています。
６０～６５歳で仕事をリタイアして、漸く人生をゆったり楽しむ年令になって不自由な身体になったり、痴呆が生じて本人もつらいですが、その家族の生活も大きく影響を受けます。
地方では、既に空き屋問題が健在化し、近い将来に消滅する市町村の話題もしばしば聞かれるようになりました。誰も住まない戸建てが放置状態のままであることが主な要因の様ですね・・・
シニア層になると交通利便性が悪い戸建は住みにくくなり、都心部のマンションなどへ住み替える現象が地方では特に増えている影響もあると思われます。
◆私自身そのような年令になりました。
若い頃は、リタイア後には趣味の登山が毎日出来るように、九州の九重連峰の麓の山小屋か別荘で、ゆったりとした老後を過ごすことが夢でしたが・・・
実際、私はその年令になって、駅近の都心部の中心に位置するマンションで過ごすようになって、買い物、娯楽、病院、など全て徒歩圏内にあることが物凄く豊かな生活である事を今は強く実感しています。
郊外の戸建自宅から、主な生活拠点を都会のマンションに切替えた今現在では、山麓の別荘生活の夢は直ぐに私の将来構想からなくなりました。
この経験から、皆さんの両親が健康な内に、可能なら田舎や都心部から離れた郊外での生活から、都心部のマンションに移住してもらうことを強く推奨します。
◆この時に移住先マンションは、親からあなたへの相続をある程度想定して、親とよく相談して物件を選択することを推奨します。
老後はいずれ、多くの方が老人ホームに入ることになる可能性が高い訳ですが、その時に次のどちらが良いでしょうか？
・田舎の戸建てが相続財産になる
・都心部のマンションが相続財産になる
文句なく、後者ですね。マンションは売りやすく、賃貸で運用しても家賃が取れます。
特に、都心部に位置するマンションは、地方でも立地さえ良ければ、永続的に賃貸物件としてキャッシュマシーンになるでしょう。
いわば親のレバレッジを活用した不動産投資と言っても過言ではないと思います。
郊外の戸建てを賃貸物件として運用するのは、ニーズ次第ですが、一般的には難易度が高くなります。
◆不動産のこのような活用方法があると言うことを、本日は特に強調したく、この手法に触れてみました。実際、私自身もこの手法を実践してきました。不動産投資を全くやった事が無いと、このような現実的アイデアもピンと来ないかも知れません。
リタイアした後のマンション生活は、郊外での戸建てで長年すごしてきた親には狭く感じると思いますが、反面その圧倒的な利便性も親は感じるはず。
マンション選びも、親と一緒に色々探し歩くのも、また楽しいものです。
あなたと親の関係性もより一層に良好になる事、間違いありません。
2024-06-30｜カテゴリー：新着情報
現在、第１２回目の事業再構築補助金の申請受付が始まっています。締切りは７月２６日です。
今から準備するのは、正直無理ですが、次回１３回目に是非ともチャレンジして欲しいとの想いから私の経験を踏まえてお話をしたいと思います。
◆経緯
当時コロナの影響で保有物件の空室率が著しく拡大していました。当該物件は九州にあるシングル大規模物件、特に中国や韓国からの留学生が多く入居していました。
シングルルームの地域最安値で学生に人気絶大。駅からも近く大学への定期バスが運航されていました。
しかし、コロナ拡大で留学生の帰国が相次ぎ空室拡大。新規入学も期待できず空室は拡大する一方でした。
考え抜いた結果、障害者向自立支援用や福祉用に居室を改修して福祉住宅とすることで、入居率向上が可能では、との結論に至ります。
加えて補助金を獲得すれば一石二鳥です。このアイデアを融資をうけていた銀行に持込み、当時大いに政府が宣伝していた事業再構築補助金の第２次公募に申請する方向で銀行と申請書作成を開始しました。
苦難の結果、申請書が出来上がりました。そして、結果は・・・見事採択です。採択のポイントは、いくつかありますが、重要な三つの要因を説明します。
◆第一要因
まず当該銀行のお墨付きが得られた事です。この銀行は第一地銀、九州では１．２を争う規模です。当然、銀行内の補助金申請テーマ競争を勝ち抜かなければいけません。
私が最初に行った事は、融資を受けた支店の支店長からの強力な推薦を得る事でした。支店としても、当時始まった事業再構築補助金の実績が出来れば、銀行内の支店ランクも上がり、WIN-WINとなります。
実は、私はこの銀行から不動産融資を多く受けており、その不動産活用の補助金申請です。支店の全面的支援を頂き、銀行内のテーマ申請競争を勝ち得る事ができました。
◆第二要因
次に応募テーマを国の施策に合致させました。障害者の自立支援、特に住環境ですが、田舎の施設で集団生活を送るスタイルから都会の一人暮らしへと、行政の指導方向は当時大きく舵をきっていました。
事業再構築補助金は経産省プロジェクトですが、障害者支援の施策は主として厚生労働省の所管業務。外国人や母子家庭を対象とした不動産賃貸業は、実は国土交通省の所管です。
よって、省庁連携をイメージさせる私の公募内容は審査する国の立場としても採択しやすいものとなるであろうという、予測がピッタリとなりました。
それと純粋な大家業から福祉向け大家業への事業転換という当該補助金の目的に、正に合致するシナリオも採択の後押しとなったと確信しています。
◆第三要因
事業再構築補助金の大前提は、当時はコロナの影響で売り上げが大幅に減少していることが必要でした。（売上減少要件は公募回数が進むにつれて、次第に緩和されています。）
一般的に大家業の売上減少は空室拡大です。しかし、一つの法人で複数棟運営していれば大幅な家賃収入の減少は考えにくいですが、この法人ではセミナー業も実施しており、コロナでセミナー関連の売上も一時的に大きく減少していた事も有効活用しました。
◆まとめ
事業再構築補助金への応募に当たり入り口において、重要となる三つの要因について、振り返ってみました。
今現在、地方のシングル物件はじわじわと空室拡大して、賃貸経営が成り立たなくなってくるであろうとの予感があります。私の物件も空室拡大の様相を呈しています。
この空室拡大基調のなかでも、満室経営できている物件は、障害者の自立支援用に活用中の物件です。このニーズはますます広がると期待します。
空室に悩んでいる大家さんがいましたら、このような活用法もある事を知って頂き、補助金への申請を検討してください。
◆注意事項
最後に、重要な事を述べます。事業再構築補助金への応募テーマですが、現在は障害者の住居運営用として応募すると不適格となる可能性が高いです。
障害者には、国からの様々な手厚い支援があり、その支援金との２重取りとなる場合、当該補助金は対象外となるからです。
ただし応募内容や収益構造を工夫することで、この問題を解決することは十分に可能です。具体的な方法論については、アカデミー会員限定で公開しています。
2024-06-29｜カテゴリー：新着情報
皆さんは、目標とするリタイア像を描いていますか？
私が、サラリーマンを６０～６５歳で退職した後は、ゴルフ三昧や好きな山で生活するスタイルを描いていました。
しかし、現実はどうでしょうか。
◆私は２０２４年初めに完全リタイアとなりました。
独立して、切りの良い年令に達したこともありますが、１０年間の苅田アカデミーの活動をやり切ったという想いが強くなったことが大きいです。
２００８年７月から不動産投資を始め、第１棟を取得、そこから怒涛の快進撃により１５棟ー５１０室、総投資額として２３億円、キャッシュフロー７千万円を達成。
最終１５棟目の取得が２０１３年９月、翌月の１０月１日にサラリーマンをを卒業（途中退職）しました。
２０１４年から縁あり苅田アカデミーというプライベートスクールを立上げ、サラリーマンを中心に１棟RC中古物件を対象とした不動産投資法を広める活動を行ってきました。
その後も不動産投資は継続、総投資額として３０億円、キャッシュフローも数え方次第ではありますが、運よく大台に達するようになりました。
◆１６年間の大家業では金融投資や別事業も手がけ、物件売却なども交え不動産投資のキャッシュフローは、投資手法の基盤として捉えています。
不動産以外の事業から、様々な教訓を得ました。この中でもお金の性質やその取扱いを十分把握出来たことは、人生の最大成果の一つだと思います。
これらの金融投資や拡張事業の経験がなければ、不動産投資のみの人生経験で終わったかも知れません。
今現在、純資産的には個人と法人２社を含めて、純資産が目に見える形のプラスで積み上がってきています。
数年で、法人１社の残債が無くなる予定ですので、返済額がそのままキャッシュフローとなる予定です。
今は余計な事はせずに、その状況を静かに待っています。
気が付けば、相続を真剣に考える時期になっていました。子供達は個々の人生がありますので、私がやってきた事業を無理に引き継がせるつもりはありません。
◆完全リタイアして半年以上が経過、漸く生活のリズムに慣れて、毎日ゆったりと過ごしています。
以前に比べ物事に取り組む速度が半分程度に減速していますが、それもまた良しとしています。
出来る限り、映画鑑賞や宿泊旅行を毎月心がけています。宿泊旅行は税金対策を考えてしまい、ふるさと納税を利用する事が多くなりました。
自分では、富裕層になったつもりは無く、サラリーマン時代からの堅実な生活を続けています。
Youtubeやfacebookなどで豪華な自宅を公開する姿や高級車を乗る情報などを見るにつけ、違和感が半端なくあります。
◆直近の最大変化は、健康な生活。体重が、サラリーマン時代から比べ１０キロ近い減量に成功しました。
毎日、１～２時間の散歩を心がけ、毎日飲酒していた習慣も原則はやめて、週１回程度お酒を楽しむようになりました。
今後の人生でやりたい事としては、
・相続の最大効率化手法の開発
・余剰金融資産の効率的な使用
・相続を考えた不動産資産の入替え
と考えています。と考えています。
老後、金銭的余裕や時間的余裕が豊かな人生を送るために必要ですが、そのベースは何といっても健康ですね。健康維持には最大注力しています。
皆さんも将来の老後や相続までを俯瞰しながら、中長期にわたって資産形成を築いていきましょう。
◆最近では、体力や健脚力の維持を目標に、週１回は登山をしています。本当は北アルプスや南アルプスの前衛の山々に行ければ最高なのですが。。
住んでいる場所がそのようなアクセス可能な場所ではありませんので、最高でも５００～６００ｍ級の山々が連なる地元の山々を縦走しています。
住居地からバスで登山口まで行きそこから登り始めて、２～３時間で最高峰まで到達。昼ご飯は塩分の低いものや低カロリー食を自宅から持参。
その効果でしょうか、最近ようやく体脂肪質が１５％を切ってきました。筋肉量も年々衰えていきますが、維持を心がけており、体重計データから算出される年令は、実年齢より１５歳も若く出ます。
さて昼食後は、縦走開始となりますが、地域の山々は、様々なルートがあり毎回異なる縦走路や下山ロを試してみるのがとても面白いです。
◆まとめ
今後の人生における課題は、まだまだ色々残されています。
リタイアした後の生活スタイルとしては、当初に考えていた山麓生活とは違い、地方都市の中心部に住み東京別宅のスタイルになりました。
結果的には大変満足したもので、シニアライフの理想形を実現した形と思います。
2024-06-28｜カテゴリー：新着情報
分譲マンション投資に関して、興味のある方向けに、私の運用物件の収支を本日は紹介したいと思います。
◆経緯
本日紹介するのは、親名義で約１５年前にバルク案件としてフルローンにて購入した７戸の８０ｍ２台の分譲ファミリー物件です。某政令都市の湾岸地域にあり、大型工業地域に隣接しています。
マンション自体は同じ系列のものが２棟あり、１００戸以上の大型マンションです。現時点（２０２４年６月）で築２６年、今後２０年は現役稼働が期待できます。
◆収益
途中に２戸を実需向けに売却しており、今現在の運用戸数は５戸になります。売却した金額の９０％（売却金額から仲介の手数料などを差し引いた金額）を内入れして、残債の減少に努めてきました。
よって毎月の融資返済額（元利均等返済）は当初から変わりません。２０２４年５月度の賃料実績になります。
５戸合計：４２５,０００円
空きが出ても直ぐに賃貸で埋まる人気エリアになっています。毎月返済額は、元金＋金利の合計で約２４万円となっています。
◆キャッシュフロー
固定資産税や管理費と修繕積立金と駐車場代などの経費合計は、ローン返済額とあわせて４１．６万円となります。
毎月の家賃収入が４２．５万円ですので、キャッシュフローは、トントンです。
元々は、７戸でしたので、本来であれば２戸分の家賃の１６～１７万円が月額のプラスのキャッシュフローとなっていました。その代わりに残債が劇的に減っている状況で、実はあと３年程で返済が終了します。
◆留意点
毎月の家賃収入が４２．５万円も一方、経費が月あたり１３万円なので、キャッシュフローが意外に少ないのです。分譲マンション投資の弱点と留意事項がこの点にある事は、十分に理解してください。
首都圏では、家賃が高いので相対的に経費の割合が小さくなるのですが、利回りが落ちます。
◆利回り
今、このマンションを中古の実需市場で購入すると、１戸あたり１１００～１２００万円程度となるので、これまでの数値を基にすると
・表面利回り：９．２％～８．５％
・実質利回り：５．５％～５．０％
と計算されます。
首都圏では到底実現できない数値ですね。実際、空室が１戸売りに出されており、１２８０万円となっています。利回りは重要ですが、一番のポイントは賃貸で早期に決まるかどうかです。
◆まとめ
区分マンションの不動産投資は、今回の例で判るように、家賃に比べて管理費と修繕積立金の割合が高いと、成立しにくくなります。
また、賃貸のニーズがポイントでもあります。物件を探される時は、これらの点に留意してください。
2024-06-18｜カテゴリー：新着情報
少し前のメルマガで、老後4000万円の問題を取り上げました。その時に、対処方法の一つとして、地方都市での分譲マンションの賃貸事業を紹介しました。
◆地方都市（政令都市が望ましい）の中心部では、1000万円台から良質の中古マンションが、豊富に売り出されています。
1000万円台では、築25~30年前後と古い物件が多いですが、例えば私の故郷である北九州市では、一世を風靡したライオンズマンションのファミリータイプが、70m2では1000万円、80m2では1200万円ほどで販売されています。
賃貸で貸し出せば、表面利回り８％程度で回る物件です。管理費や修繕積立金や固定資産税が経費として必要ですが、それらを差し引いても、５～６％の利回りが期待できます。
メンテナンスがしっかりとなされている物件で駅近であれば、賃貸需要は確実にあります。最近の市況では、徒歩３～５分が目安、１０分ではやや遠い、という感触。１５分であれば客付けがやや難しくなると言われています。徒歩３～５分なら、あと20年くらいは賃貸に出しても入居者が入ると思われます。
立地が賃貸需要では一番のポイントなので、地方政令都市の市内中心部、買い物に便利な地域であれば、人口減少や世帯数減少の日本においても、不動産投資の生き残る一つの形態と考えて良いと思います。
◆今回のメルマガ読者さんにおかれましては、住居地区において、是非上記のような優良で格安の中古マンションを探してみてください。そして、現金一括購入できる方は、是非とも賃貸経営にチャレンジして頂きたいものです。
新NISAが大流行ですが、株式投資は元金の毀損という大きなリスクを常に抱えます。リターンも大きい代わりにリスクも大きい、世の中の経済状況や地政学リスクに直接的に影響される、これが紙の資産の弱点です。
反対に、現物不動産投資は、現金を不動産という現物資産の形に変え、そこから中長期にわたってキャッシュフローを得るという事業です。不動産自体、建物は減価償却資産ですから月日の経過とともに古くなり、資産価値も減少しますが、賃料収入は急にはには下がりません。ここが、現物不動産投資のメリットの一つです。
◆分譲ファミリーマンションを用いた不動産投資については、物件選定する上での重要なポイントがいくつかあります。近いうちに、私の運営する物件について、その具体的な内容と共に、実際の収益状況などを公開したいと思います。
一方で、フルローンや１～２割の頭金を用いて１棟マンションの運営を行う不動産投資法もいまだ健在と言えます。区分マンションを用いる投資法よりも、収益性が優れていますが、難易度が格段に上がります。
まず融資をクリアーする事が大前提になります。私の推奨する超速不動産投資法も、この手法の一つです。ただし、通常の１棟物の運営にプラス重要なファクターを種々追加しています。
これにより、人口減少や世帯数減少の影響をダイレクトに受けても、不動産経営に大きな影響がないという特徴を有しています。
１棟物件を運営する超速不動産投資法に関しても、別の機会に紹介していきます。
最後までお読み頂き、 ありがとうございました。
2024-06-14｜カテゴリー：新着情報
◆都内、特に２３区内のマンション価格は一部には天井に達したとの見解もありますが、より長期的な視野や世界的な状況を考えると今度もゆるやかに値上がりが予想されます。
その理由として、都内中心部のマンションは中国富裕層等を中心とした投資商品としての価格帯にシフトしたからと言われています。
YouTubeからの情報によると、中国不動産の崩壊によって、日本へ避難する層や最終的に日本に移住する富裕層が年々増えています。
◆これは、土地や建物が外国人にとってカンタンに所有権が手にはいるという世界的にみても稀な政策を日本が採用しているという事も大きな要因です。
人口減少が続く日本では、この不動産政策はもしかしたら、非常に有効な手段となる可能性があります。
実質的に容易に移住できる政策がある日本、岸田政権が最近になって技能実習生の制度改革にも取りくんでいます。
◆この結果、海外の富裕層以外のワーカー層にも移住の門戸を開く様になるでしょう。一部の経済評論家は、この現実に対して強い警告メッセージを発しています。
北海道などのリゾート地などは、既に多くが中国人富裕層によって買い占められている現実があります。
食の価格帯も高騰して、北海道リゾート地や築地市場は海外価格になってしまっています。
愛国精神が強い方は中国人と共存するという日本の将来は絶対に許容できないでしょうが、世界経済の荒波で日本がしぶとく生き残る対策として、個人的にはこの不動産政策はありかも、と思っています。
実際なるようにしかならない訳ですが、今後は日本人が知恵を絞って、これらの問題に対応していく事の方が重要です。
◆一例として東京都内での自宅を考えてみます。特に２３区内の中心地である港区や渋谷区等で中古マンションの獲得が難しくなっている現実にどう立ち向かうか、という問題への一つの有効な解決策を考えました。
気が付いている方も多いと思いますが、良質な中古戸建がこれからの都内の自宅確保を目指す層の有力な解になると思います。
すで地方では、空き屋問題が健在化しています。ぼろ戸建て投資という手法も宣伝されている現状を踏まえて、将来は都内へも空き屋問題は波及してくると先回りして考えます。
そうすると、中古戸建を自宅にという結論が導かれます（新築戸建でないことがポイント）。相続税の改訂によって、都内の戸建て保有者は売却せざるを得ない状況の層も増えてきます。
◆現時点での中古マンション価格をみるにつけ、平米単価で比較すると明らかですが、中古戸建の割安感が既に健在化しています。
ということは、自宅を求める都内の一般市民ばかりでなく、我々不動産投資家にとっても、都内の中古戸建を投資戦略の一つとして考えることは有力かもしれません。
しかし・・・地方で数百万円のボロ一戸建てが買える状況でも、東京が将来的に地方のような状況になるかは、かなり否定的です。皆さんは、どう予想されますか？
会社経営されている方は、法人で購入して社宅にするという手段が有力です。ただし、この場合には減価償却が取れることが利点となります。（個人の自宅では減価償却が取れない）
中古一軒家ですと、建物の価値が低減していて、この減価償却メリットが薄れますので、再びですが中古または新築のマンションという選択肢が再浮上してきます。
2024-06-12｜カテゴリー：新着情報
この度、苅田アカデミーの東京事務所を品川から中野へ移動しました。
◆品川では、駅前（高輪口）にセミナー室を長年借りて、毎月のようにセミナーや個別面談を頻繁にやってきました。
東京事務所となっていた賃貸マンションはこの駅前セミナー室から徒歩２０分程度と非常に便利でした。
懇親会の２次会などで夜遅くなっても、歩いて事務所まで戻ることができました。
今年から完全リタイアとなり、セミナーも次第に減ってくる計画ですので、子供のいる世田谷に近い中野へ事務所を移転したという訳です。
ただし、既存会員へのフォローアップとしてのセミナーや個別面談は小規模に継続していきます。
◆品川事務所は高層物件の３２階で仕事をしておりました。 眺望に優れ、東京タワーもスカイツリーも一望、特に夜景は見飽きないほどでしたが、買い物はやや不便な地域でした。
中野事務所は低層マンションで事務所があるのは３階ですが、JR中野駅から徒歩圏内で、利便性が非常に良いです。中野はブロードウエイなど買い物に便利で若者ばかりでなく、老齢者やシニア層など商店街を歩いている姿を数多く見ます。今後は買い物や飲食を楽しみたいと思います。
家賃ですが、同じ広さで築年数もほぼ同じですが、９万円ほど安くなりました。年間で約１００万円程のCRとなりました。
◆今回の経験から、東京で自宅を持つ事は長年住む地域が固定されるので、子供が巣立った以降は、好きな地域で自由に暮らすこともありでしょう。そのためには、賃貸住居はメリットがあると感じます。
しかしながら、不動産投資家としては、賃料の支払いはお金を捨てる感覚です。自宅購入となれば、大きな負債を抱える訳ですが、 ローン返済は、純資産の増加になると解釈します。
＊ローン返済が純資産増加という考えは一般の皆様には理解が難しいかもです。詳しい解説は、別途行いたいと思います。
よって、あるべき一つの姿一つとしては、持ち家（マンション、戸建て）を早期にGETし、子育てをして、夫婦２人になれば持ち家を賃貸で貸し出し、都内の好きな場所で賃貸で暮らしていくスタイルです。
◆日本では、唯一都内では家の価格が新築時よりも値上がりしています。このメリットを享受しない手はありません。
東京での生活や投資は、日本の中でも特別な環境であると認識して、東京在住の方はその環境を有効活用した人が有意義な人生になると思われます。
一方、普段は地方で生活や投資をしている人は、東京に賃貸での別宅を持てば、大変楽しい人生になることは確かでしょう。
都内での自宅購入戦略に関しては次のメルマガで一案を述べてみたいと思います。
2024-06-06｜カテゴリー：新着情報