太陽光発電の詳細レポート

■第１章　太陽光発電装置について■

（１）太陽光発電装置

不動産投資を実践している、大家さんや投資家などは、ここ数年こぞって太陽光発電装置を導入しています。

一般の方々には、全く馴染みが薄い太陽光発電装置ですが、これが実はものすごく効率のよいキャッシュ製造マシーンと言っても過言ではありません。

特に太陽光発電は、福島原発事故以降に特に注目を浴びています。

国策として、助成策の強化が図られた結果、国内需要は拡大し、価格も年々下がっています。

国が再生可能エネルギー増大対策の一環として経済産業省が住宅やビルの屋上への設置を推進しました。

さらに、民間の太陽光発電と系統への連係促進のために２０１１年から電力会社からの固定価格買取制度が始まり、グリーン投資減税と共に導入が著しく促進されました。

この結果、民間レベルでメガソーラーの建設が活発化されると共に、収益不動産賃貸経営を実施している大家さんには、高い収益性と節税策としての利用価値が大いに認識されました。

そして、アパート・マンション・ビルの屋上に太陽光発電システムの一大導入ブームが起こっています。

特に、産業用として出力が１０ｋW以上の太陽光発電システムは、電力会社からの２０年間の全量買い取り保証（表１）がありますので、余剰資金を保有する投資家は積極的に参入しています。

表１　過去３年間の全量固定買取制度の価格

それでは、何故投資家や大家さんが太陽光発電装置に取り組んでいるのでしょうか？

少々専門的になりますが、不動産投資家目線では、現物不動産投資（アパートやマンションの賃貸経営）と比べて、太陽光発電装置は次で述べるように、大きなメリットがあります。

一方で、デメリットももちろん存在します。

（２）太陽光発電装置のメリット・デメリット

太陽光発電装置（建物上設置）メリットとデメリットを整理します。

■太陽光発電装置（建物上の設置）のメリット

・既存の建築物上へ設置するため、設備以外の投資が不必要

・単純な表面利回りは１０～１２％程度にも達する　（売電価格に依存）

・空室損に相当する損失が無い　（季節変動による発電量低下はあり）

・グリーン投資減税により設置年度に全額一括償却が可能　（青色申告法人で設置の場合）

・物件の収益力アップとなる　（レントロールに反映可能で売却価格アップにつながる）

・フルローンが可能（融資を受ける金融機関を選択する必要があり）

・１００％減価償却設備である（節税効果）

■太陽光発電装置（建物上の設置）のデメリット

・固定資産税や地方税の対象となる

・売電収益は雑所得となる

・２０年間の長期信頼性が未実証

・屋上の防水加工工事が必要になる場合がある（築古物件の場合）

■第２章　苅田の導入実績■

（１）建物上の太陽光発電装置（第１号）

私は、建物上の太陽光発電装置を２０１２年度から申請を開始して、第１号となる最初の約２５ｋWシステムを２０１３年度に設置しました。

価格は消費税（５％）込で、８６５万円でした。

売電単価（税込み）は４２円/ｋWで、２０年間売電する条件では、純粋な総利益（税引き前）は１１１８万円にも達します。

・２０年間の売電総売上　　　２０４０万円

・２０年間の総投資額　　　　８６５万円（初年）＋５７万円（保守費）＝９２２万円

・２０年間の利益（税引前）　２０４０万円－９２２万円＝１１１８万円

・表面利回り（税引前）　　　１２．１％（１１１．８万円/年÷９２２万円）

この第１号発電所については、銀行から融資を全額うけることが出来ましたので、自己資金は不要でした。

すなわち、自己資金ゼロで２０年間に総合計で１１１８万円（年平均５５．９万円）を受け取る事業を開始したことになります。

年間で５５．９万円の本当の不労所得の誕生です。

（注意：今回は総投資額を全額銀行融資で賄っていますので、正確には毎年の５５．９万円から、融資期間は金利の支払い分を差し引いた約５０万円が税引前の利益になります。）

太陽の光は季節変動こそありますが、１ヶ月に１回、銀行通帳を眺めるだけです。

実はこの銀行通帳を眺めることには重大な意味があるのです。

太陽光発電装置に万一、何らかの異常が起きると出力が低下して、売電量が減少します。

売電量の現象は売上低下に直結しますので、銀行通帳の金額に季節変動以外の大きな変化があるなら、太陽光発電装置に何らかの異常が生じていると判るからです。

しかし、心配は無用です、太陽光発電のパネルにはメーカーの１５年～２０年保証が付いています。

さらに、電力を系統につなげて売電する重要な接続装置（パワコン）も１０年以上経過すると保守メンテ（部品交換など）が入ります。

（２）建物上の太陽光発電装置の導入計画

今後も、次に示す表２のように、２０１３年度から２０１５年度にかけて、建物上の太陽光発電装置を次々に導入する計画を実行中です。

表２　建物上の太陽光発電装置の導入計画

第１号太陽光発電装置システム～第５号太陽光発電装置システムの合計の税引前利益は、約２７０万円/年にも達します。

これらの装置の全額は、銀行融資で賄う計画です。

よって、５つの建物上太陽光発電装置を自己資金ゼロで導入することによって、年間で２７０万円の不労所得が２０年間継続するシステムを構築したのです。

（３）太陽光発電装置（第１号）の外観

第１号太陽光発電装置の工事後の写真を図１に示しておきます。

 （パネル部）

 （パワコン、制御部）

 図１　建物上に設置完了した太陽光発電装置（第１号）

■第３章　金融機関の融資姿勢■

太陽光発電装置は、一部を自己資金で、大部分を金融機関からの融資で賄うことが良いと思います。

金融機関の融資姿勢の現状をまとめました。

（１）都市銀行

一般的に積極的でない様です。

・A銀行：既存の不動産法人への融資は可能。フルローンは不可、頭金が半額程度必要。例えば１区画の２千万円程度への融資（融資額は半額の１千万円となる）は可能。土地の担保価値がないため、フルローンは不可。

（２）地方銀行

一部に積極的な銀行が存在します。その地方で積極的に融資している銀行を探し出すことがポイントです。

取り扱い業者にヒアリングして把握しましょう。例えば、苅田がヒヤリングした状況は次のとうりです。

・B銀行：普通の収益物件と同様に融資稟議を取り扱う

・C銀行：当行が融資している収益物件上なら取り扱いが可能。

・D銀行：太陽光発電装置への融資考え方が構築されていない

（３）日本政策金融公庫

無担保融資枠のある方は融資をうけることが可能です。

ただし、融資金額と同等の銀行預金があることが無担保融資を成功させるポイントです。

自宅などの抵当権が付いていない物件を担保にできれば、有担保融資となりますが融資は通りやすいでしょう。

（３）提携融資

信金信組などが、野立て太陽光発電の取り扱い業者と提携して、融資を出す仕組みがあります。

金利が高い傾向にありますが、収益性に問題なければ積極的に活用することが良いでしょう。

■第４章　誰も公開しない太陽光発電装置の実力■

（１）実際の収支実績（第１号太陽光発電装置）

実際の収支実績（第１号太陽光発電装置、約２５ｋWシステム）を示しておきます。

太陽光発電装置を自己資金ゼロで導入することによって、

・融資を受けている期間（１年目～１２年目）は、約５０万円のキャッシュ・フロー（税引き前）

・融資終了後は（１３年目～２０年目）は、約１３０万円のキャッシュ・フロー（税引き前）

が可能となっています。

＊融資はフルローンで、返済12年、金利1.9％

表３　発電量実績

（２）太陽光発電の真の効果

　私は既に大きく成長した不動産賃貸経営にとって、太陽光発電装置は投資額の３倍のリターン（税引き前）が得られると判断しています。

その理由は次のとうりです。

（１）１００％減価償却となるので、仮に収益が零でも投資額相当の経費処理ができる（当該年度に１００％グリーン投資減税で償却と同等）

（２）投資回収年が８年（２０１２～２０１３年度）～９年（２０１４年度推定）となるので、２０年間のトータル収益としては投資額の２～２．５倍となる。

（３）物件のレントロールに太陽光発電装置の売電収益を加味することが可能。仮に表面利回り１０％の売却を仮定すれば、本物件で１千万円程度の物件価格上昇に寄与。

２０年経過後には、（１）（２）の効果で３００％の収益が得られます。

１０年経過後に物件を売却しても、（１）の効果は１００％（グリーン投資減税活用）、（２）の効果は半減ですが、（３）の効果が出てきますので、３００％の収益性は維持されます。

２０１４年度は売電価格が下がりますが、投資回収が１０年程度と予想できます。

よって、上記の議論（３倍のリターン）も勘案すると、建屋の条件がマッチするなら引き続き太陽光発電への投資は積極的に実施すべきでしょう。

■第５章　野立て太陽光発電装置について■

（１）野立て太陽光の魅力

マンションなど建屋の屋上に設置して、大幅な収益力向上と節税が可能になる太陽光発電装置については、年々電力会社の電力買い取り価格が下がっています。

また、不動産賃貸経営側の太陽光ブームは２０１４年現在、やや陰りを見せ始めています。

一方で２０１３年度からグリーン投資減税の効果で、分譲タイプの野立て太陽光発電システムが注目を集めています。

収益物件を持たない一般人でも、分譲タイプの野立て太陽光発電システムを保有することは可能です。

グリーン電力の発電事業者となって地球環境への貢献ばかりでなく、資産形成にも効果的であることから、ここ１～２年国内では過熱状態が続いています。

現物収益物件のように空室率に悩むことがない上に、収益物件のように家賃収入の１５％から２０％の割合を占める経費（管理費、建物維持管理費、原状回復費、等）に相当する大きな出費が少なく、実質的な利回りが収益物件の表面利回りと比べて大きいからです。

（２）一般の方が購入可能

分譲タイプの野立て太陽光発電システムは、専門の取り扱いメーカーが、設計～施行～販売～メンテ～撤去、まで全ての業務を実施しますので、一般の方々が容易に参入可能な投資なのです。

また、土地・設備も分譲タイプと借地タイプ（設備も２０年間稼働後に無償譲渡）が選択でき、投資家の選択肢も広がっています。

買取価格も２０１５年度は２０円台に下落することが予測されていますが、パネルの出力向上と価格ダウンによって、

グリーン投資減税の有効な２０１４年度～２０１５年度の２年間に表面利回り１０％～１２％程度の野立て太陽光発電システムを取得することは、投資目線では非常に有効と考えています。

すなわち、分譲タイプの野立て太陽光発電装置を一般の方が銀行融資を使って購入すれば、「５０万円の不労所得が２０年間継続する」本当の不労所得となります。

（３）何故、今野立て太陽光なのか

何故今、野立て太陽光発電が注目すべきなのでしょうか？

苅田が考える重要事項を、以下に取り纏めておきます。

・３２円ー２０年間の買い取りは、２０１４年度中の設備認定まで

・２０１５年度は２０円台に下落が予想され、利回り１０％未満と予測

・５０ｋW未満の低圧系分譲が今後できなくなる

・グリーン投資減税が２０１５年度で終了予定

・２０年買取保証、空室に相当するリスクが無い

＊グリーン投資減税では、３つの税務的なメリットを選択可能です。

１）青色申告の中小企業者などに限り、設備取得価格の7%相当額の税額控除。（２０１６年３月末期限）

２）青色申告の法人または個人を対象に、普通償却に加えて取得額の30%相当額を限度として償却できる特別償却。（２０１６年３月末期限）

３）青色申告の法人または個人を対象に、取得価格の全額を償却（100%償却、即時償却）できる特別償却。（２０１５年３月末期限）

＊税制は毎年変わるため、最新情報は、下記をご参照ください。

www.enecho.meti.go.jp/category/others/green_tax/greensite/green/

■第６章　野立て太陽光発電装置の導入■

（１）優良メーカー

２０１４年現在、特に２０１５年３月末までの装置稼働を前提としたグリーン投資減税の即時償却を目的とした分譲タイプの野立て太陽光発電装置は、投資家や事業家の間で需要が切迫しています。

特に、ネット上に掲載されると瞬間的に完売となる状況が続いています。

このような状況も勘案して、日本全国の野立て太陽光発電装置メーカーを鋭意調査した結果、いくつかの有力メーカーが見つかりました。某メーカーのモデル野立て太陽光発電装置を見学した時の写真を図２に掲載しておきます。

図２　１５０ｋWモデル野立て太陽光発電装置システムの全景（外観）

（２）収益性の検討

最も重要な収益の検討結果を表４に示します。

２つの分譲タイプの野立て太陽光発電装置システムともに、購入金額の１５％は自己資金で賄い、残りの８５％を融資（金利１．５％、期間１５年）を用いるシミュレーションになっています。

１年目から１５年目までは、銀行返済（元金と金利）により税引き前利益は年間で５０万円前後となりますが、返済終了後の１６年目から２０年目では年間で２００万円近くにも達する利益を生み出します。

熊本のシステムでは、２０年間の総利益（税引き前）が１,５４７万円、年平均の利益（税引き前）が７７．３５万円/年となっています。

静岡のシステムでは、２０年間の総利益（税引き前）が１,７９５万円、年平均の利益（税引き前）が８９．７５万円/年となります。

２つの装置で、利益（税引き前）に明らかな差があることが判りますが、一般的な日本の税金３０％を仮定すれば、税引き後の利益（完全不労所得）としては、年間当たり平均で５４万円/年～６２万円/年、これが２０年間の継続となります。

熊本の野立て太陽光発電装置は標準的なものですが、静岡の野立て太陽光発電装置は収益性が抜群です。

この理由として、太陽光発電のパネル性能が優れていることと、設置メーカーが自社利益を低減してユーザー目線で価格低減に努力しているためです。

表４　分譲タイプの野立て太陽光発電装置システムの収益性比較 

（３）分譲タイプ５０ｋW野立て太陽光発電システム

分譲タイプの野立て太陽光発電装置は、低圧分譲の最大ユニットである５０ｋWで販売されますが、価格帯は２２百万円～２５百万円です。

価格に幅があるのは、メンテナンス費用のばらつきや２０年稼働後の撤去費用を事前に価格に盛り込むケースがあるためです。

一般的には、自己資金は価格の１５％が必要で、残りの８５％は銀行からの融資を用いることになります。

よって、購入を検討される方は、１区画あたり最低でも３３０万円～３７５万円の自己資金を確保する必要があります。

なお、今後は融資に関する情報も集中的に調査を行う計画ですので、１００％融資の可能性も追求していきます。

■第７章　まとめ■

（１）結論

野立て分譲太陽光を１区画取得できれば、「５０万円の不労所得が２０年間継続」します。

●一グリーン投資減税が有効である２０１４年度～２０１５年度（２０１６年３月末期限）に、分譲タイプの野立て太陽光発電装置を最低でも１区画―５０ｋWシステムを購入することで、税引き後の年間利益（完全不労所得）となる約５０万円以上を２０年間に亘って継続的に得ることが可能です。

●購入する区画数を増加することで、不労所得は比例的に増加しますが、あなたの負荷はほとんどゼロに近い状態を維持できます。

●２０１５年３月末までに稼働するシステムを購入できれば、大幅な節税（消費税法人対象で購入費用が全額即時償却）も可能です。

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２０１４年９月吉日

苅田和哉