東京の不動産と地方の不動産は全く別物
◆不動産投資をこれから実践したいと思っている方は多いでしょう。
不動産投資と言っても、様々なジャンルがありますが、私が言う不動産投資は主として中古の１棟物を対象とします。
今日は、東京の不動産投資と地方の不動産投資は全く別物であるという事実についての話をします。
結論から言うと、一般の人は東京を対象とする不動産投資は難しい場合が大半です。ここで言う東京は、東京２３区中心部です。
例えば青梅市も東京ですが、私の中では地方都市のジャンルです。横浜市や川崎市も市内中心部は東京２３区と同じと考えます。
端的に言えば、富裕層や事業成功者や不動産投資家の２代目、３代目以外は、ほとんど手の出しようがありません。
何故なら、東京で不動産投資を一から開始しようとしたら、キャッシュをかなり保有している方か、事業で得ている利益を不動産に資産変えするなどしないと難しいのが現実だからです。
◆地方の高利回り１棟物件が、私の不動産投資の基盤になっていますので、東京の不動産投資はハードルが非常に高く感じられます。
地方の１棟物件も利回りが今現在は低下していますが、探せばフルローンや１～２割の頭金で購入できる物件もまだまだ現存します。
地方の１棟物件を対象に満室経営を行うには、ある程度の老力が伴いますが、当該地域に在住して時間と労力をかけることができれば、なお有効な資産形成法と考えます。
この地方の１棟物にアクセスするには多額のキャッシュは不要の場合が多く、例えば２～３千万円程度の手持ち資金とその方の個人属性や本業の儲けを活用すれば、今なお可能となります。
一方で、純資産が増えて手持ち資金も潤沢になった時点で、地方の大家さんは東京の不動産投資に取り組む事が良いです。
不動産投資の本質を深く追求するようになると、長期の資産形成手法には首都圏での不動産投資がより適すると思える様になって来るでしょう。
ただし、自分の代で不動産投資を終わらせる前提なら、東京の不動産投資は全く魅力はありません。
しかし２代目以降、すなわち子供達への相続を考えた場合には、むしろ東京の不動産投資が適すると言えるほど、その形態やビジネスモデルが異なっています。
◆私か過去に米国西海岸、具体的にはサンフランシスコの不動産調査を実施したことがあります。
その時、不動産投資の考え方の違いに正直驚いたものでしたが、今になって考えると、サンフランシスコで不動産の業者にヒヤリングして把握した考え方が、まさに東京２３区の不動産投資の考え方や方法論に非常に類似しています。
日本の人口減少や世帯数減少になっても
・不動産の値段が下がらない
・土地値が非常に高い
・利回りがせいぜい４～５％
・再開発が断続的に続いている
・人口流入が続いている
などの特徴から考えて、東京の不動産投資は、富裕層や事業で成功した方の相続を考えた場合の有望な対策の一つとなることは、確かだと思います。
このような視点から、私はもしかしたら、近い将来に東京の不動産投資の実践を行うかもしれません。
具体的な手法は、種々検討していますが、別の機会に述べる事とします。
お読み頂き、ありがとうございました。
2024-07-14｜カテゴリー：新着情報