老後4000万円問題と対応策
老後に必要な金融資産が2000万円から急に4000万円になった？と騒がれています。
これは直近の物価高や金利の上昇を考慮しての結果と思われますが、その真相を整理したいと思います。
元々の2000万円という数字ですが、政府の試算で生活に必要な金額が年金だけでは不足し、その額が毎月5.5万円ということで、5.5万円×12か月×30年間＝約2000万円ということでした。
上記の資産額が、いきなり4000万円になった理由は、昨今のインフレ（物価高）を考慮しての事です。
すなわち、年3.5％のインフレが長い間継続すると仮定すると、約20年間で2000万円が複利効果で4000万円になるのが真相です。
要するに、今現在2000万円持っていても、年3.5％のインフレによって、年々金融資産額が目減りしていくので、それを補っていくには最初から4000万円の預金が必要という事です。
少々、乱暴な議論ですが、あり得るかもですが、年3.5％のインフレは盛りすぎのような気がします。
一方、預金金利が3.5％あればインフレと相殺され、2000万円で良い訳ですが、日本では到底実現できそうにありません。
これを受けて我々はどう対処していけば良いか？不動産投資で解決方法を見いだせないか？ということが、このメルマガを読んでくださっている皆さんの最大の関心事でしょう。
株式投資に詳しい方は、個別株やインデックスのファンドでこれを補っていくことを考えるかも知れません。これはこれで有力な方法ですが、元金毀損リスクがあります。
私のように不動産投資を実施している方々は、元金毀損のリスクを避ける意味では、リターンが大きくは期待できない代わりに、堅実な配当金が期待できるREITの方が適すると判断すると思います。
実際、REIT配当金は年４％位は期待できますし、元金の毀損リスクもかなり少ないと思います。
年3.5％のインフレが継続する可能性は少なく、年2％位だと、2000万円をREITで運用して年4％の配当金を受け取りながら、老後資金の不足を補っていくという戦略を一つの解として考えてみました。
もう一つは、やはり現物の不動産投資です。私の地元である北九州市でにて、市内中心部にあるファミリーマンションの中古賃貸を例題としてみます。
1000万円の前半から、かなり良質の分譲賃貸のオーナーチェンジ物件があります。
例えば2000万円の予算では、1000万円の物件を2戸購入して月6万円位で賃貸に出します。2000万円の物件なら、築浅で種々あるので、1戸購入して月10万円位で賃貸に出します。
これらの条件なら、月5.5万円の不足額は十分に補えるのではないでしょうか。ただし融資での購入は厳しいと思われ、現金一括購入の必要がありますので、この点は留意ください。
首都圏在住の方には、物件価格や賃料の安さに驚かれるかも知れませんが、この北九州の様に地方の分譲中古マンションは、首都圏などに比較すると、驚くほど安く購入できる代わりに賃貸に出した場合の家賃も安いのです。
皆さんの投資エリアで、上記の例題を基にして検討してみてください。
中古マンションの賃貸物件としての競争力は、何といっても立体が最優先です。立地が良ければ満室経営は十分に期待できます。
ただし政令指定都市であっても、人口減少が著しい地方都市では、市内中心部に限り賃貸需要があると考えないといけませんので、物件選定は慎重に行う必要があります。
最後までお読み頂き、 ありがとうございました。
2024-05-24｜カテゴリー：新着情報