地方政令都市で１棟RC物件の生き残り策
さて、今日は地方政令都市における１棟RCマンションの生き残り策について考えてみました。
人口減少、世帯数減少、の日本では、地方政令都市の１棟RC賃貸マンションでも安泰ではありません。
物件価格が高止まりする中、投資に値する物件をどうやって探していけば良いか？
築２０～３０年未満のRC物件の利回りは地方政令都市と言えども、８％あれば今現在は良い方です。
しかし、都心部の郊外に位置したり駅から徒歩２０分を超えるような立地では、今後は客付けに大変苦労するのは目に見えています。
実際、築３０～４０年のRC物件は、１０％程度のものが数多く見受けられますが、空室だらけです。
いわゆる再生物件には、今の時代では誰も手を出さなくなっています。再生しても、入居者がいない状況だからです。
築２０年～２５年のRC１棟物件をまずは考えてみます。
まだまだ、築古とは言い難いので、この物件群は
（１）立地が最も重要なファクター
となるでしょう。
JR沿線、私鉄沿線、モノレール沿線で徒歩１０分圏内を探すことです。しかし、徒歩圏内だけでは、競争力は低下するしかありません。では、何が必要か？ズバリ、
（２）買い物に便利な立地
です。
私が今メインで住居している北九州でも数多くの賃貸マンションがありますが、「駅近い＋買い物便利な地域」でしか、人気がありません。
この状況を顕著に表しているのが、新築で大規模マンションの立地です。
よく観察すると、かならずこの「駅近い＋買い物便利な地域」に建設されています。
新築でさえ、この状況ですから星の数ほどある中古の賃貸マンションではなおさらです。
さらに言えば、学校区が良く、ファミリー物件では駐車場が２台取れる条件ではBESTな選択でしょう。
駐車場の2台目は物件敷地内でなくても近隣パーキングがあればOKです。
まとめると、築２０年代の１棟RCマンションは
（１）駅から徒歩１０分圏内の立地
（２）買い物便利、近くに大規模商業施設
（３）学校区が良い
（４）駐車場２台可
がこれからは、満室経営にために最低限求められる条件と言えるでしょう。
では、築３０～４０年のRC物件、いわゆる再生物件には、投資に値しないか？
いいえ、そんなことはありません。誰もが手を出さなくなっているからこそ、ブルーオーシャンの世界が待ち受けています。
その扉を勇気をもって、開いた大家が大きなキャッシュフローを得る権利を有しています。
今日は長くなりましたので、この話題は別の機会に記すこととします。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-05-07｜カテゴリー：新着情報