返済元金は将来のキャッシュフロー
不動産投資を始めた頃、毎月キャッシュフローを大きくするかを常に考えていました。
その答えとして、高利回りのRC１棟物件をフルローン狙いで出来る限り多くGETすることに全精力を注ぎました。
そして、年月は過ぎ・・・現在で大家業１６年目に到達しました。
今の関心毎は、融資返済を如何にして早めるか、言い換えると繰り上げ返済で借入金を出来る限り早く返してしまうこととなっています。
この段階になると、金融機関は極力返済期間を維持してもらうために繰り上げ返済を渋ります。
これを何とか交渉しつつ、一時２桁億円あった借金は、１桁億円の前半になっています。
借金減額には、もちろん物件売却が大きく寄与しているのは確かですが、それ以外の要因としては返済期間の短さにあります。
取得してきた全１８棟（売却済みも含む）で考えると、一番短い返済期間は１５年、最も長いもので３０年。
３０年の物件は、都市銀行からの融資で法定耐用年数までフルに借りました。
平均的には、２０年間の融資が多かったです。この条件だと、法定対応年数より５～１０年も短くなっています。
一般論として、不動産投資のキャッシュフロー最大化には、低金利で法定耐用年数までの融資期間を選択することが鍵であることは、もちろんです。
しかし、過去の地方銀行ではこの選択肢は稀でした。地方銀行独自の目線で、例えば３５年から築年数を差し引いた期間での融資が原則でした。
こうなると、必然的に利回りが高く、築年数も２０年未満のRC物件でないと、大家の運営が回りません。
このような物件群を融資返済終了まで持ち切ればこれまで返済してきた元金は、突如としてキャッシュフローに早変わりします。この観点からでは、不動産運用中のキャッシュフローはトントンで良しとして、残債が無くなった後を目標とする不動産投資家を目指すこともありかも知れません、いいえ大いにありだと思います。
あと数年でこの状況が開始されますので、私はじっと待つよりも、早く早くこの状況を達成したいと、金融機関と交渉している訳です。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-05-04｜カテゴリー：新着情報