区分投資マンションの顛末
今日は区分マンション投資の顛末について私自身の実績を基に考察してみます。
◆２０１１年、区分のバルク案件を内々に紹介され、フルローンで取得しました。
ファミリー物件で全２４戸、３LDK～４LDK、８０～９０ｍ２で築１３年でした。
それから現在まで１３年が経過し、現在は１３戸保有、残債はほぼゼロです。
購入価格は利回りで計算されていたのですが、当時は１０％超でした。
売主はマンション建設会社で、売れ残りを賃貸に出していましたので、処分価格という側面もあったと思います。
従って、実需向けに売ると利益が見込まれ、それを目的に購入したものです。
毎年、賃貸人が退去する毎に、市場価格よりすこし安い値段で実需向けに売却してきました。
インカムゲインも多少出ましたが、出口のメイン戦略はキャピタルゲインです。
２４戸の内、１１戸を売却しながら、売却金はすべて融資の繰り上げ返済に充当し続けた結果、遂に残債がほぼゼロの状態を生み出しました。
以上が私の区分マンション投資の購入から現在までの顛末です。
◆残債がほぼ無くなった現在、家賃収入から管理費と修繕積立金と固定資産税を支払い、あとは丸々手残りとなります。
売っても良し、持ち続けても良し、という状態を実現することが出来ました。
まだ築２６年（今年の秋に築２７年を迎える）ですので、築古にはまだまだ期間があります。
実は今、１３戸の内の約半数を売りに出そうと思っています。表面利回りは８％に設定し、まずまずのお買い得物件に仕立てました。物件自体は、地方政令都市ですが都心部にありますので、賃貸需要は問題ありません。
賃貸で持ち続けると実質利回りは５～６％で、REITよりは良い利回りになります。
減価償却による節税も期待できます。
ただし、毎年物件が古くなりますので、物件自体の評価額や売却可能額は下がります。
REITに例えると、タコ足配当という状況です。（REITはタコ足配当はしません、念のため）
◆半分を売却する理由は、持ち続けた場合とREITに資産替えをした場合の比較検討をするためです。
要するに、不動産投資を行う場合の「現物資産」と「紙の資産」を比較してみようという趣旨です。
相続（まだまだ先の事ですが・・・）を考えると現物資産が良いに決まっています。相続税評価額が低くなるからです。
でも物件自体がどんどん古くなっていきますので、出口となる売却が次第に難しくなります。
この点、REITは今が仕込みチャンス、評価額の多少の変動はありますが、４％を超える確実な配当金が見込めます。
現物不動産の管理や運営が煩わしくなったシニア層には、現金運用のニーズがあるという前提では、REITは良いと思います。
一方、区分投資は全く手がかかりませんので、シニア層で不動産投資を開始したい方には向いていると思います。
また、進捗は報告します。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-04-14｜カテゴリー：新着情報