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自立自走の不動産投資

◆苅田アカデミーには、

会員期間中の永続的なサービスがあります。

現役アカデミー会員が収益物件を購入するか否か、

迷った時にアドバイスします。

 

アドバイスの方向性としては、

・初心者向けでは、アカデミー購入基準に

 基づいたキャッシュフロー重視

・経験者向けでは、属性に沿った取り組み指針以外に、

 JVや個別案件に関するアドバイス等

をメールや個別チャットで行っています。

 

通常は、何回かアドバイスを行っていくと、

会員の思考と行動も次第に研ぎ澄まされていき、

最終的には次のようになってきます。

(1)初級の段階

 「購入して良いかどうか、アドバイスお願いします」

(2)中級の段階

 「購入に進むべく、現地調査と銀行打診を実施中です」

(3)上級の段階

 「買い付け書を出して、融資も取組中です」

 

(3)の段階になると、ほとんど何もコメント

すべきことはありません。「自立自走」という段階です。

一方で、物件アドバイスを何度経ても、購入への判断が

自ら難しい会員も数多くいますし、実はこれが大多数です。

 

自立自走までは長い年月がかかりますし、私自身も

今なお、経営者としてはまだまだ未経験の分野もあり、

一流の投資家として自立自走しているとは言えません。

 

要因として、不動産市況が年々難しくなっていることがあります。

コロナ禍、ウクライナ、金融市況の不透明な事などもあります。

しかし、それではいつまで経っても自己判断が出来ないので、

各会員の方向性をある段階からアドバイスするようにします。

 

 

◆なかなか購入意欲をそそる物件が一般流通市場で

出て来ないのも現実ですが、実は売り物件には

売却理由が隠されており、それを十分に解読できないので、

こ購入意欲が沸かず、購入判断が出来ないという事があります。

 

すなわち、

(1)売り物件には何らかの理由があり、

(2)その理由を完全に把握出来て対策が出来る

という事なら、購入に向けてGO!となる訳です。

 

売却物件の典型例を2つあげて、考察してみましょう

(A) 首都圏で土地面積100m2未満の

   新築~築浅RC、満室シングル物件

   価格帯としては、購入しやすい1~2億円台

 

(B) 地方政令都市で築30年超の空室が目立つ

   土地が広いファミリー大型物件

   価格帯は2~3億円前後が多いです

    利回りも10%を優に超える物件が目立ちます

 

(A)の物件ですが、実態は新築プレミアム家賃で

満室になっているので、入居者が一巡したら

近隣相場で募集せざるを得ないと推測できます。

要するに新築プレミアム家賃が終了することで、

経営が難しくなってしまう懸念がる物件です。

現オーナーとしては、新築プレミアムが剥がれ落ちる前に

売り抜けたいというのが主な理由になると推測できます。

 

(A)のタイプを購入に進む場合には、何らかの動機が必要、

長期間の経営に耐える物件かどうか、競合調査が必須です。

ただし、首都圏では山手線沿線ならば、永続的な満室経営の

可能性が高いので、購入検討に進んで悪くないと思われます。

この種の物件には、首都圏の特定の金融機関がフルローンを

出す傾向もありますが、購入後苦しんでいる会員さん達を

複数見てきましたので、個人的には絶対にお勧めできない

物件のタイプです。

 

(B)の物件は、取り組む方の地元や住居地でないと、

難しいでしょうし、金融機関探しもハードルがあります。

築古物件の入り口となり、場所にも依存しますが、

居室空間も古臭くなってきているはずです。

一方で、土地勘がありすぎても、物件のメリット以外の

デメリットばかり目につくかもしれません。

 

この(B)タイプでは、満室経営に向けた物件再生が

必要なケースも多く、費用もそれなりにかかりますので、

例えばコロナ融資やコロナ補助金を活用して、

大規模なリフォームやシニア層向け住居等への仕様変更など、

今の所有者や競合する大家さんが到底気が付かないような

満室経営へのシナリオができてくるようなら、

取り組みを模索すれば良いでしょう。

 

 

◆不動産経営は、本当に生き物だと思います。

私は、しばしば物件を子供達に例えます。

美人物件があり、気立ての良い青年物件があり、

親孝行の物件があり、問題児物件があり・・・

という具合にです。

 

まさに、多くの子供達を育てるような感覚で、

それぞれの物件の特徴に寄り添った形で購入し、

満室経営を目指して常に物件を可愛がってあげる事が

不動産賃貸経営の本質だと思っています。

 

私の経験則ですが、筋が良いと思った物件たちも

気を抜けば、必ず空室が目立ってきます。

逆に常に、物件に寄り添い、費用もかけて

満室へのアクションを考え行動に移せば、

面白いように空室が埋まってきます。

 

候補物件に向き合い、自信をもって育てる覚悟が

持てる時にのみ、焦らず前進したら良いと思います。

 

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

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