超速不動産投資の物件購入基準
コロナ禍ですが、まだまだ物件価格が高い！
という状況が続いていましたが、このところ
水面下では、購入に見合う物件が増えてきた印象です。
丁度、国内GDPも大きく減少というニュースもあり、
これからワクチン接種が終了するまでの時期、
すなわち２０２１年１２月～２０２２年３月までは、
経済が上向いてくる要素が少ないですので、２０２１年後半から
物件購入に動ける環境になることが期待されます。
さて、私が主催している不動産経営プライベートスクール
（苅田アカデミー、２０２１年は第１３期を運営中）
では、毎年会員さんへの購入アドバイスをさせて
頂いています。
今日は、このアドバイスの内容を
ご紹介したいと思います。
◆購入基準
１億円の物件なら、手残り（税引き前のキャッシュフロー：CF）が
２００万円以上ということが、当アカデミーの基準です。
この場合
・物件：RCまたはSRCのレジ物件（地方政令都市中心）
・空室率：１５％
・運営経費：２０％
・融資条件：法定耐用年数まで、金利は１％
という条件で、シミュレーションして頂きます。
一方、首都圏等では、資産性の高い物件等もありますので、
このタイプでは、CF（１億円当たり）は１５０万円まで
基準を緩めてもOKとしています。
このような条件で購入できれば、満室経営すると年間CFは
３００～４００万円になるケースもあります！
◆１年目の会員へのアドバイス
一人一人、面談して毎月のセミナーで顔を合わせますので、
各人の資産形成に見合った具体的なアドバイスを致します。
場合によっては、金融機関を紹介したり、物件を一緒に見学したり、
仲介との調整に協力することもあります。
さらには、当アカデミーでは、会員間の売買も積極的に
取り組んでいますので、売主と買主がWIN-WINの関係に
なるように、調整していきます。
（価格調整、仲介手数料低減、金融機関紹介、などなど）
◆２年目会員へのアドバイス
既に１棟取得され、いくつか物件に取り組まれていますので、
技術面のアドバイスは、敢えて少なく指導します。
何故なら、ご自身で最終判断までの力を養って頂き、
自己成長して頂く事が当アカデミーの最終目標となるからです。
とは言え・・・
会員さんは、購入に悩んで相談してくる訳ですから、
・購入したい価格と売値に乖離がある場合の取組み方針
を中心にアドバイスをするケースが多いです。
この場合、経験的には多くの会員さんは
「不動産経営を進めるスタンスと基準が、
の場合が多いので、最終的に物件の対応をご自身で決める事が、
出来るようにアドバイスをします。
◆不動産の購入基準のアドバイス例
以下に、会員さんに指導した例を示しておきます。
・融資額との関係（金融機関との対応）
（１）基本はフルローンとする
（２）フルローンが無理な場合は、物件価格対比で
５～１０％
・指値（売主との対応）
（１）通るも通らないも、売主の事情で決まる
上記の購入基準と融資額との関係性で、
（２）仲介会社の意見（＋
仲介の意見を参考にして、一発勝負の指値をするか、
ケースバイケースで、売主の事情等に左右される
（３）融資額が物件の９０％以下なら、購入は非推奨
金融機関の評価を信頼すべき
１０％
ズバッと９０％～９５％の指値で、
（物件価格の９０％が融資額という状況を想定）
９０％：普通の物件で指値が通れば購入したい場合
９５％：５％の頭金を入れても物件が欲しい場合
（４）後悔しない対応をすることは重要
一発勝負をして却下されても、
マインドをご自身が持っていると判断できればOK
未練が残る様なら、
（５）物件が売主を選択する
私は、ある時期からこのように達観した段階になりました。
一発勝負でいくか、段階的交渉で行くかは、
今の基本は、仲介の意見を尊重していきます。
・取り組みスタンス
３つの事（購入基準、融資額、指値）は、年々流動的でOK
一度決めたことにとらわれず、毎年見直していく。
コロナ禍で基準やスタンスが年々変化することもまた、
外部環境に則した良い行動で結果につながる。
最後に・・・
私（苅田）は、ここ数年は購入意欲が沸く物件には
なかなか出会えませんでした。
コロナ禍でも、物件価格が高い状況でしたが、
最近ようやく、あと１％利回りが上がると
金融機関に持ち込んでも良いと思える物件がチラホラ！
通常は、指値で１％ほど、頑張りますので、実質はあと２％は
利回りが上がって欲しい状況です。
さて、東京オリンピックは、個人的には実施して欲しいのですが、
コロナが怖いので、折角の当たり券も使用せずに払い戻しに
なる可能性が高くなっています。
家族からの、「早く払い戻ししなさい！」という意見に押されていますが
まだまだ抵抗中。
しかし、観戦時のコロナ感染は、やはり怖いです。
2021-05-19｜カテゴリー：新着情報