◆苅田アカデミーには、
会員期間中の永続的なサービスがあります。
現役アカデミー会員が収益物件を購入するか否か、
迷った時にアドバイスします。
アドバイスの方向性としては、
・初心者向けでは、アカデミー購入基準に
基づいたキャッシュフロー重視
・経験者向けでは、属性に沿った取り組み指針以外に、
JVや個別案件に関するアドバイス等
をメールや個別チャットで行っています。
通常は、何回かアドバイスを行っていくと、
会員の思考と行動も次第に研ぎ澄まされていき、
最終的には次のようになってきます。
（１）初級の段階
「購入して良いかどうか、アドバイスお願いします」
（２）中級の段階
「購入に進むべく、現地調査と銀行打診を実施中です」
（３）上級の段階
「買い付け書を出して、融資も取組中です」
（３）の段階になると、ほとんど何もコメント
すべきことはありません。「自立自走」という段階です。
一方で、物件アドバイスを何度経ても、購入への判断が
自ら難しい会員も数多くいますし、実はこれが大多数です。
自立自走までは長い年月がかかりますし、私自身も
今なお、経営者としてはまだまだ未経験の分野もあり、
一流の投資家として自立自走しているとは言えません。
要因として、不動産市況が年々難しくなっていることがあります。
コロナ禍、ウクライナ、金融市況の不透明な事などもあります。
しかし、それではいつまで経っても自己判断が出来ないので、
各会員の方向性をある段階からアドバイスするようにします。
◆なかなか購入意欲をそそる物件が一般流通市場で
出て来ないのも現実ですが、実は売り物件には
売却理由が隠されており、それを十分に解読できないので、
こ購入意欲が沸かず、購入判断が出来ないという事があります。
すなわち、
（１）売り物件には何らかの理由があり、
（２）その理由を完全に把握出来て対策が出来る
という事なら、購入に向けてGO！となる訳です。
売却物件の典型例を２つあげて、考察してみましょう
（A) 首都圏で土地面積１００ｍ２未満の
新築～築浅RC、満室シングル物件
価格帯としては、購入しやすい１～２億円台
（B) 地方政令都市で築３０年超の空室が目立つ
土地が広いファミリー大型物件
価格帯は２～３億円前後が多いです
利回りも１０％を優に超える物件が目立ちます
（A)の物件ですが、実態は新築プレミアム家賃で
満室になっているので、入居者が一巡したら
近隣相場で募集せざるを得ないと推測できます。
要するに新築プレミアム家賃が終了することで、
経営が難しくなってしまう懸念がる物件です。
現オーナーとしては、新築プレミアムが剥がれ落ちる前に
売り抜けたいというのが主な理由になると推測できます。
（A)のタイプを購入に進む場合には、何らかの動機が必要、
長期間の経営に耐える物件かどうか、競合調査が必須です。
ただし、首都圏では山手線沿線ならば、永続的な満室経営の
可能性が高いので、購入検討に進んで悪くないと思われます。
この種の物件には、首都圏の特定の金融機関がフルローンを
出す傾向もありますが、購入後苦しんでいる会員さん達を
複数見てきましたので、個人的には絶対にお勧めできない
物件のタイプです。
（B）の物件は、取り組む方の地元や住居地でないと、
難しいでしょうし、金融機関探しもハードルがあります。
築古物件の入り口となり、場所にも依存しますが、
居室空間も古臭くなってきているはずです。
一方で、土地勘がありすぎても、物件のメリット以外の
デメリットばかり目につくかもしれません。
この（B)タイプでは、満室経営に向けた物件再生が
必要なケースも多く、費用もそれなりにかかりますので、
例えばコロナ融資やコロナ補助金を活用して、
大規模なリフォームやシニア層向け住居等への仕様変更など、
今の所有者や競合する大家さんが到底気が付かないような
満室経営へのシナリオができてくるようなら、
取り組みを模索すれば良いでしょう。
◆不動産経営は、本当に生き物だと思います。
私は、しばしば物件を子供達に例えます。
美人物件があり、気立ての良い青年物件があり、
親孝行の物件があり、問題児物件があり・・・
という具合にです。
まさに、多くの子供達を育てるような感覚で、
それぞれの物件の特徴に寄り添った形で購入し、
満室経営を目指して常に物件を可愛がってあげる事が
不動産賃貸経営の本質だと思っています。
私の経験則ですが、筋が良いと思った物件たちも
気を抜けば、必ず空室が目立ってきます。
逆に常に、物件に寄り添い、費用もかけて
満室へのアクションを考え行動に移せば、
面白いように空室が埋まってきます。
候補物件に向き合い、自信をもって育てる覚悟が
持てる時にのみ、焦らず前進したら良いと思います。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2022-04-22｜カテゴリー：新着情報
◆自宅を持ち家にするか賃貸にするか、
いつの時代も議論があります。
地方都市や田舎で一生を過ごす人は、
おそらくですが、例外なく持ち家派でしょう。
親の家がある場合もあれば、新興住宅地に
戸建てを比較的に安く購入できるからです。
融資も地方銀行や信金信組が十分に面倒をみて
くれると思います。
一方、大都会ではマンションもここ数年
高値が継続しています。
特に都内は顕著ですが、大阪や名古屋でも
この傾向が拡大しています。
私も、品川～大崎などの駅から遠くない地域で
仕事に使うマンションを探してきましたが、
７０ｍ２～～８０ｍ２の３ＬＤＫでは、
軽く１億円になるため、現在は賃貸中です。
しかし・・・不動産投資家としては、実は
毎月支払う高額な家賃に我慢がなりません。
◆賃貸派の方で、事業を営んでいる方は、
東京都内の高い賃貸マンションにおいても、
事業からの利益や事業での経費処理が
出来るでしょうから、「何のことはない」
かもしれませんが、、、
不動産投資家にとっては資産を保有するという
観点からは、大きな問題が生じて来ます。
何故なら・・・不動産投資家目線では、
事業用の物件や住宅は、
【実質的にはタダ同然で取得できる】
という重要な概念を把握しているからです。
（１）この原理は、減価償却という税法上の
仕組みをベースにしています。
（２）さらに良い立地のマンションでは
物件の資産価値が下がらず、購入した値段に
近い価格で数１０年後も売却できるという
現在の市場原理にも、基づいています。
◆仮定ですが、あなたが事業用に
用いているＲＣ物件を考えてみます。
仮に１億円の建物（＋３千万円の土地）
を購入すると、新築なら４７年かけて
１億円を経費処理できます。
築２７年経過した中古物件では、
何と、２０年間で１億円を消費してしまう。
すなわち毎年５００万円の使わない
経費処理が出来る訳です。
利益の出ている法人にとっては、
自己所有の事業用物件は垂涎なのです。
ですから、毎月の事業用マンションを
我々不動産投資家は、どのようなイメージで
考えるかと言うと、
・賃貸で支払う家賃はお金をドブに
捨てるような感覚
・融資返済で支払うお金は、確実に
貯金をするような感覚
この感覚が判る方は、不動産投資家でなくても、
何かの事業を営んでいる場合には、
収益や税金に対する感覚が、我々と同じである
と思います。
本日の内容は、良し悪しではありませんし、
正解も不正解もありません。
各自の事業スタンス、不動産や資産に対する
スタンスの違いに起因するからです。
しかし、本日述べたような原理原則を把握して
不動産投資家目線の理解が普及してくれば、
世の中の一般家庭でも、賃貸派から持ち家派への
ダイナミックな転換が起きるかも知れません。
2022-04-19｜カテゴリー：新着情報
最近物件情報のアカデミー会員向け配信が
少しづつですが、可能となっています。
１）アカデミー基準に近い物件
２）持ち切りで良さそうな物件
３）都市型新大家モデルに適する物件
４）銀行と関係性を構築するためのモデル物件
５）思考の枠を超え大きく飛躍するための物件
などなどの理由で、
・情報を取得することが良い物件
・実際にも取り組めそうな物件
がチラホラ出てきたこともありますが、
実はそれ以上の理由があるからです。
私が物件情報を現役アカデミー会員向け
に一斉配信する時は、水面下の目的があります。
それは・・・
【この物件には〇〇さんが対象で取り組めるかも】
という明確な意思があります。
セミナー等でしばしば言及しますが、
「教える側と教わる側の協調性」
が成功には不可欠と思っています。
例えば、セミナーでは、
・教える側が一方的に講義しても
それは協調性には欠けてしまう
・インプットとアウトプットの両面が
講義の理解と実践への一歩には必要
等を常に意識してきました。
従って、
物件情報を入手しても、対象となる会員の顔が
浮かんでこない場合は、配信はしない場合もあります。
ですから、
物件情報を配信して、私が想定していた会員から
コンタクトがあると、とても嬉しく思います。
（この場合、前向きなコメントを返信しがちです）
逆に、
筋違いの会員からコンタクトがあると、
とても困惑してしまいます。
（この場合、厳しいコメントを返信してしまいます）
直近の１か月内では
・静岡県の物件
・徳島県の物件
・福井県の物件
・埼玉県の物件
などを配信していますが、これらは
１）～５）のいずれかに相当しています。
また、想定している会員の顔も
私には具体的に浮かんでいます。
今後も苅田アカデミー会員には、
提携する仲介会社からの水面下物件情報も含めて、
積極的に物件情報などを提供していきます。
更に、今後は不動産法人のM&A案件なども取扱いを予定しています。
なお、最近の不動産物件への取り組みは、
【融資してくれそうな金融機関の発掘】
が大前提です。
「取り組みたい、取り組みたい・・・」
と無いものねだりしても、意味はありません。
取り組みたいなら、銀行との関係性構築！
これを皆様も最優先にしていってください。
では、また。
2022-04-17｜カテゴリー：新着情報
巷では、様々な大家業を営んでいる著名な方々がいます。
しかし、露出度の大きい大家さんに限って、
短命で振れ幅が大きいイメージがあります。
最近でも、ギガ大家さんが法人を売却したことが話題になっています。
詳細は、一般公開されてはいませんが、
大規模な大家業を一旦は、中断した模様です。
一歩上のステージを目指して、飛躍したと言えなくもありませんが、
皆さんは どのように感じるでしょうか？
連続起業家というキーワードがあります。
事業を立ち上げて、運営する法人の価値を最大化して、売却するというもの。
数年～１０年ピッチでこれを繰り返すことから、連続という枕詞が付いています。
欧米で、若くしてリタイアされた方々はこのようなスタイルが多いようです。
多額の金融資産を持って、それを年間で数％～１０％ 運用すれば、
悠々自適な生活が待っています。
悪くはありませんね、
６０歳を過ぎてこのようなポジションとなれば。
しかし・・・３０歳台～５０歳台で、この状況は違和感がどうしてもぬぐえません。
特に大家業から、このポジションになった場合、どうでしょうか？
真の大家業とは、どのような形態か？
私は、物件を１０年～２０年・・・と持ち続けて、残債の無い物件群で、
堅実な収益物件の運用で悠々自適な生活を過ごすことが出来るのが、
真の大家業の一つの理想的な形と思っています。
振れ幅の小さい、安心できる一般庶民的な大家業。
そこに、私自身も邁進しています。
物件規模は、各大家さんで決めたら良いでしょう。
１棟～２棟でも、残債の無い物件を保有できれば、人生の勝ち組の一人になれるでしょう！
私は、ある目標があります。
物件群からの年間キャッシュフローが１億円という数値です。
キャッシュフローですから、純粋な手残りという定義です。
できれば税引き後として達成したいのですが、
これには、税引き前キャッシュフローとして、１．５億円必要です。
今時点では、金融投資やコンサル業なども含めても、まだまだこのレベルへの途中
なのですが、少し試算してみました。
すると・・・このレベルに到達できる時期として
少なくとも２０３０年には、見事！達成できる試算となりました。
２代目大家さんでは、このような状況にある方も
多いでしょうが、１代で成し遂げる人が、果たしで日本で何人いるか？
少し先になりますが、私自身、確実にこのステージの仲間入りと
なる事を目指して、現役大家業を邁進していきます。
勿論、一人で達成しても良いですが、できれば家族と進捗を分かち合い、
さらには同じ目標を目指す仲間と邁進していきたいですね。
2022-04-04｜カテゴリー：新着情報