ホーム > ブログ

ブログ

分譲マンション投資の実際

分譲マンション投資に関して、興味のある方向けに、私の運用物件の収支を本日は紹介したいと思います。

◆経緯

本日紹介するのは、親名義で約15年前にバルク案件としてフルローンにて購入した7戸の80m2台の分譲ファミリー物件です。某政令都市の湾岸地域にあり、大型工業地域に隣接しています。

マンション自体は同じ系列のものが2棟あり、100戸以上の大型マンションです。現時点(2024年6月)で築26年、今後20年は現役稼働が期待できます。

◆収益

途中に2戸を実需向けに売却しており、今現在の運用戸数は5戸になります。売却した金額の90%(売却金額から仲介の手数料などを差し引いた金額)を内入れして、残債の減少に努めてきました。

よって毎月の融資返済額(元利均等返済)は当初から変わりません。2024年5月度の賃料実績になります。

5戸合計:425,000円

空きが出ても直ぐに賃貸で埋まる人気エリアになっています。毎月返済額は、元金+金利の合計で約24万円となっています。

◆キャッシュフロー

固定資産税や管理費と修繕積立金と駐車場代などの経費合計は、ローン返済額とあわせて41.6万円となります。

毎月の家賃収入が42.5万円ですので、キャッシュフローは、トントンです。

元々は、7戸でしたので、本来であれば2戸分の家賃の16~17万円が月額のプラスのキャッシュフローとなっていました。その代わりに残債が劇的に減っている状況で、実はあと3年程で返済が終了します。

◆留意点

毎月の家賃収入が42.5万円も一方、経費が月あたり13万円なので、キャッシュフローが意外に少ないのです。分譲マンション投資の弱点と留意事項がこの点にある事は、十分に理解してください。

首都圏では、家賃が高いので相対的に経費の割合が小さくなるのですが、利回りが落ちます。

 ◆利回り

今、このマンションを中古の実需市場で購入すると、1戸あたり1100~1200万円程度となるので、これまでの数値を基にすると

・表面利回り:9.2%~8.5%

・実質利回り:5.5%~5.0%

と計算されます。

首都圏では到底実現できない数値ですね。実際、空室が1戸売りに出されており、1280万円となっています。利回りは重要ですが、一番のポイントは賃貸で早期に決まるかどうかです。

◆まとめ

区分マンションの不動産投資は、今回の例で判るように、家賃に比べて管理費と修繕積立金の割合が高いと、成立しにくくなります。

また、賃貸のニーズがポイントでもあります。物件を探される時は、これらの点に留意してください。

 

地方の驚くほどの良質な物件

少し前のメルマガで、老後4000万円の問題を取り上げました。その時に、対処方法の一つとして、地方都市での分譲マンションの賃貸事業を紹介しました。

 

◆地方都市(政令都市が望ましい)の中心部では、1000万円台から良質の中古マンションが、豊富に売り出されています。

1000万円台では、築25~30年前後と古い物件が多いですが、例えば私の故郷である北九州市では、一世を風靡したライオンズマンションのファミリータイプが、70m2では1000万円、80m2では1200万円ほどで販売されています。

賃貸で貸し出せば、表面利回り8%程度で回る物件です。管理費や修繕積立金や固定資産税が経費として必要ですが、それらを差し引いても、5~6%の利回りが期待できます。

 

メンテナンスがしっかりとなされている物件で駅近であれば、賃貸需要は確実にあります。最近の市況では、徒歩3~5分が目安、10分ではやや遠い、という感触。15分であれば客付けがやや難しくなると言われています。徒歩3~5分なら、あと20年くらいは賃貸に出しても入居者が入ると思われます。

立地が賃貸需要では一番のポイントなので、地方政令都市の市内中心部、買い物に便利な地域であれば、人口減少や世帯数減少の日本においても、不動産投資の生き残る一つの形態と考えて良いと思います。

 

◆今回のメルマガ読者さんにおかれましては、住居地区において、是非上記のような優良で格安の中古マンションを探してみてください。そして、現金一括購入できる方は、是非とも賃貸経営にチャレンジして頂きたいものです。

新NISAが大流行ですが、株式投資は元金の毀損という大きなリスクを常に抱えます。リターンも大きい代わりにリスクも大きい、世の中の経済状況や地政学リスクに直接的に影響される、これが紙の資産の弱点です。

 

反対に、現物不動産投資は、現金を不動産という現物資産の形に変え、そこから中長期にわたってキャッシュフローを得るという事業です。不動産自体、建物は減価償却資産ですから月日の経過とともに古くなり、資産価値も減少しますが、賃料収入は急にはには下がりません。ここが、現物不動産投資のメリットの一つです。

 

◆分譲ファミリーマンションを用いた不動産投資については、物件選定する上での重要なポイントがいくつかあります。近いうちに、私の運営する物件について、その具体的な内容と共に、実際の収益状況などを公開したいと思います。

一方で、フルローンや1~2割の頭金を用いて1棟マンションの運営を行う不動産投資法もいまだ健在と言えます。区分マンションを用いる投資法よりも、収益性が優れていますが、難易度が格段に上がります。

 

まず融資をクリアーする事が大前提になります。私の推奨する超速不動産投資法も、この手法の一つです。ただし、通常の1棟物の運営にプラス重要なファクターを種々追加しています。

これにより、人口減少や世帯数減少の影響をダイレクトに受けても、不動産経営に大きな影響がないという特徴を有しています。

1棟物件を運営する超速不動産投資法に関しても、別の機会に紹介していきます。

 

最後までお読み頂き、 ありがとうございました。

これからの都内自宅購入戦略を考える

◆都内、特に23区内のマンション価格は一部には天井に達したとの見解もありますが、より長期的な視野や世界的な状況を考えると今度もゆるやかに値上がりが予想されます。

その理由として、都内中心部のマンションは中国富裕層等を中心とした投資商品としての価格帯にシフトしたからと言われています。

YouTubeからの情報によると、中国不動産の崩壊によって、日本へ避難する層や最終的に日本に移住する富裕層が年々増えています。

 

◆これは、土地や建物が外国人にとってカンタンに所有権が手にはいるという世界的にみても稀な政策を日本が採用しているという事も大きな要因です。

人口減少が続く日本では、この不動産政策はもしかしたら、非常に有効な手段となる可能性があります。

実質的に容易に移住できる政策がある日本、岸田政権が最近になって技能実習生の制度改革にも取りくんでいます。

 

◆この結果、海外の富裕層以外のワーカー層にも移住の門戸を開く様になるでしょう。一部の経済評論家は、この現実に対して強い警告メッセージを発しています。

北海道などのリゾート地などは、既に多くが中国人富裕層によって買い占められている現実があります。

食の価格帯も高騰して、北海道リゾート地や築地市場は海外価格になってしまっています。

愛国精神が強い方は中国人と共存するという日本の将来は絶対に許容できないでしょうが、世界経済の荒波で日本がしぶとく生き残る対策として、個人的にはこの不動産政策はありかも、と思っています。

実際なるようにしかならない訳ですが、今後は日本人が知恵を絞って、これらの問題に対応していく事の方が重要です。

 

◆一例として東京都内での自宅を考えてみます。特に23区内の中心地である港区や渋谷区等で中古マンションの獲得が難しくなっている現実にどう立ち向かうか、という問題への一つの有効な解決策を考えました。

気が付いている方も多いと思いますが、良質な中古戸建がこれからの都内の自宅確保を目指す層の有力な解になると思います。

すで地方では、空き屋問題が健在化しています。ぼろ戸建て投資という手法も宣伝されている現状を踏まえて、将来は都内へも空き屋問題は波及してくると先回りして考えます。

そうすると、中古戸建を自宅にという結論が導かれます(新築戸建でないことがポイント)。相続税の改訂によって、都内の戸建て保有者は売却せざるを得ない状況の層も増えてきます。

 

◆現時点での中古マンション価格をみるにつけ、平米単価で比較すると明らかですが、中古戸建の割安感が既に健在化しています。

ということは、自宅を求める都内の一般市民ばかりでなく、我々不動産投資家にとっても、都内の中古戸建を投資戦略の一つとして考えることは有力かもしれません。

しかし・・・地方で数百万円のボロ一戸建てが買える状況でも、東京が将来的に地方のような状況になるかは、かなり否定的です。皆さんは、どう予想されますか?

会社経営されている方は、法人で購入して社宅にするという手段が有力です。ただし、この場合には減価償却が取れることが利点となります。(個人の自宅では減価償却が取れない)

中古一軒家ですと、建物の価値が低減していて、この減価償却メリットが薄れますので、再びですが中古または新築のマンションという選択肢が再浮上してきます。

 

品川区民から中野区民へ

この度、苅田アカデミーの東京事務所を品川から中野へ移動しました。

 

◆品川では、駅前(高輪口)にセミナー室を長年借りて、毎月のようにセミナーや個別面談を頻繁にやってきました。

東京事務所となっていた賃貸マンションはこの駅前セミナー室から徒歩20分程度と非常に便利でした。

懇親会の2次会などで夜遅くなっても、歩いて事務所まで戻ることができました。

今年から完全リタイアとなり、セミナーも次第に減ってくる計画ですので、子供のいる世田谷に近い中野へ事務所を移転したという訳です。

ただし、既存会員へのフォローアップとしてのセミナーや個別面談は小規模に継続していきます。

 

◆品川事務所は高層物件の32階で仕事をしておりました。 眺望に優れ、東京タワーもスカイツリーも一望、特に夜景は見飽きないほどでしたが、買い物はやや不便な地域でした。

中野事務所は低層マンションで事務所があるのは3階ですが、JR中野駅から徒歩圏内で、利便性が非常に良いです。中野はブロードウエイなど買い物に便利で若者ばかりでなく、老齢者やシニア層など商店街を歩いている姿を数多く見ます。今後は買い物や飲食を楽しみたいと思います。

家賃ですが、同じ広さで築年数もほぼ同じですが、9万円ほど安くなりました。年間で約100万円程のCRとなりました。

 

◆今回の経験から、東京で自宅を持つ事は長年住む地域が固定されるので、子供が巣立った以降は、好きな地域で自由に暮らすこともありでしょう。そのためには、賃貸住居はメリットがあると感じます。

しかしながら、不動産投資家としては、賃料の支払いはお金を捨てる感覚です。自宅購入となれば、大きな負債を抱える訳ですが、 ローン返済は、純資産の増加になると解釈します。

 *ローン返済が純資産増加という考えは一般の皆様には理解が難しいかもです。詳しい解説は、別途行いたいと思います。

よって、あるべき一つの姿一つとしては、持ち家(マンション、戸建て)を早期にGETし、子育てをして、夫婦2人になれば持ち家を賃貸で貸し出し、都内の好きな場所で賃貸で暮らしていくスタイルです。

 

◆日本では、唯一都内では家の価格が新築時よりも値上がりしています。このメリットを享受しない手はありません。

東京での生活や投資は、日本の中でも特別な環境であると認識して、東京在住の方はその環境を有効活用した人が有意義な人生になると思われます。

一方、普段は地方で生活や投資をしている人は、東京に賃貸での別宅を持てば、大変楽しい人生になることは確かでしょう。

都内での自宅購入戦略に関しては次のメルマガで一案を述べてみたいと思います。

AD

老後4000万円問題と対応策

老後に必要な金融資産が2000万円から急に4000万円になった?と騒がれています。

これは直近の物価高や金利の上昇を考慮しての結果と思われますが、その真相を整理したいと思います。

元々の2000万円という数字ですが、政府の試算で生活に必要な金額が年金だけでは不足し、その額が毎月5.5万円ということで、5.5万円×12か月×30年間=約2000万円ということでした。

 

上記の資産額が、いきなり4000万円になった理由は、昨今のインフレ(物価高)を考慮しての事です。

すなわち、年3.5%のインフレが長い間継続すると仮定すると、約20年間で2000万円が複利効果で4000万円になるのが真相です。

要するに、今現在2000万円持っていても、年3.5%のインフレによって、年々金融資産額が目減りしていくので、それを補っていくには最初から4000万円の預金が必要という事です。

少々、乱暴な議論ですが、あり得るかもですが、年3.5%のインフレは盛りすぎのような気がします。

一方、預金金利が3.5%あればインフレと相殺され、2000万円で良い訳ですが、日本では到底実現できそうにありません。

 

これを受けて我々はどう対処していけば良いか?不動産投資で解決方法を見いだせないか?ということが、このメルマガを読んでくださっている皆さんの最大の関心事でしょう。

株式投資に詳しい方は、個別株やインデックスのファンドでこれを補っていくことを考えるかも知れません。これはこれで有力な方法ですが、元金毀損リスクがあります。

 

私のように不動産投資を実施している方々は、元金毀損のリスクを避ける意味では、リターンが大きくは期待できない代わりに、堅実な配当金が期待できるREITの方が適すると判断すると思います。

実際、REIT配当金は年4%位は期待できますし、元金の毀損リスクもかなり少ないと思います。

年3.5%のインフレが継続する可能性は少なく、年2%位だと、2000万円をREITで運用して年4%の配当金を受け取りながら、老後資金の不足を補っていくという戦略を一つの解として考えてみました。

 

もう一つは、やはり現物の不動産投資です。私の地元である北九州市でにて、市内中心部にあるファミリーマンションの中古賃貸を例題としてみます。

1000万円の前半から、かなり良質の分譲賃貸のオーナーチェンジ物件があります。

例えば2000万円の予算では、1000万円の物件を2戸購入して月6万円位で賃貸に出します。2000万円の物件なら、築浅で種々あるので、1戸購入して月10万円位で賃貸に出します。

これらの条件なら、月5.5万円の不足額は十分に補えるのではないでしょうか。ただし融資での購入は厳しいと思われ、現金一括購入の必要がありますので、この点は留意ください。

 

首都圏在住の方には、物件価格や賃料の安さに驚かれるかも知れませんが、この北九州の様に地方の分譲中古マンションは、首都圏などに比較すると、驚くほど安く購入できる代わりに賃貸に出した場合の家賃も安いのです。

皆さんの投資エリアで、上記の例題を基にして検討してみてください。

 

中古マンションの賃貸物件としての競争力は、何といっても立体が最優先です。立地が良ければ満室経営は十分に期待できます。

ただし政令指定都市であっても、人口減少が著しい地方都市では、市内中心部に限り賃貸需要があると考えないといけませんので、物件選定は慎重に行う必要があります。

最後までお読み頂き、 ありがとうございました。



大家業の毎年の悩みの種

5月も中旬になりました、新緑の世界が次第に広がってきます。

と同時に、私を悩ませる現象が今年もむくむくと育っていきます。

1棟賃貸物件では、時としてエントランス付近に植樹が豊富にある物件があります。
緑は人を和ませ、落ち着きを与えます。また、マンションの品を上げてくれます。
駐車場のアスファルトの間の植木や裏庭の緑は、住む人々に安らぎを与えます。


不動産投資の初心者ほど
・タイル張り物件に目を注ぎ
・植木や植樹の上品さに心を奪われ
という状況が待ち構えています。

しかし、経験豊富な不動産投資家にとって土と木のある物件ほど、厄介な代物であることが判っています。
春から秋にかけて、私の最大肉体労働の一つが、この土と木の管理、およびこれらが生み出す物の処理なのです。

土は雑草を生み、木は枝葉や落ち葉を生みます。建物の物件管理費用にこれらの対応は通常は入らないことが普通です。
もしかしたら、管理費に含まれる場合はラッキーと思ってください。


私の保有する物件において、国の補助金を申請しようと企画しました。この時に・・・
真っ先に考えたのは、この対象物件の周囲を固めている土と木を完全に除去して補助金目的の建物に衣替えすることでした。

毎年毎年、除草剤の散布、枝葉の伐採、駐車場の落ち葉整理、などに苦しんでいたこの物件、補助金のおかげで「土と木」をほとんど抹殺することに成功しました。
それでもなお、5月になるとアスファルトの隙間からしぶとい雑草が生えて来ます。5月もこの作業に数日、充当する事になります。


不動産投資を目指して、物件調査を行う時、
・雑草が生えた敷地
・植木が茂って伸びきった姿
・落ち葉が乱雑に広がっている状況
等を想像してみてください。

その処理の手間とコストを考慮して物件選びをすることを強くお勧めいたします。
まあ、これは程度問題ですので、運動をかねてメンテナンスをいとわない方もいるでしょう。

でも、年令がシニア層になるにつれて、私の様に
・腰を痛めたり
・時としてぎっくり腰になったり
・普段使わない筋肉を傷めたり
という可能性がありますので、ご安全に。

スマートにやろうとすれば、簡単です、これらのメンテナンスを業者に頼めば、何という事もありません。
ただし・・・驚くほど費用がかかることも申し添えます。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

大家業は究極の低人件費事業


「大家業は究極の低人件費事業である」
「人に悩むことのない事業である」

この事を実感している不動産投資家は非常に少ないと思われます。
私もこの事を大家を開始して10年経過した時期に実感することとなりました。

きっかけとなったのは、アカデミー会員に障害者グループホームを経営している方が数多く入会した時期です。
当時、郊外の安い戸建てを借りて、そこに4人程度の障害者の方々の衣食住をお世話するというビジネスが流行っていました。

当時入会した会員の多くは、この事業に新規に参入していましたが、収益が出ずに集客もままならず、苦労されていました。
その一方で、私の友人でありアカデミー会員であるO氏が、自己保有のシングルタイプの1棟RC物件で障害者のグループホーム(GH)を運営し、大きな成果を上げていたのです。

次から次へ入居希望者が殺到して、一般の方の退去する空室が追い付かない程の盛況ぶりでした。
私とO氏はこれが全く新しい大家業となることを確信して、アカデミーにおいてもO氏をフォローできる方々を会員として受け入れたのです。


さて、その時に障害者GHを運営している新規アカデミー会員が運営する福祉法人の決算書を複数拝見することができました。
そこで驚いたのは、人件費の割合の高さです。売上は国からの補助で非常に大きいものの、障害者をお世話する世話人や管理者の人件費に売上の50~60%が出て行っていました。

50~60%は戸建てタイプのGHを複数棟すでに運営している方の法人でしたが、1棟の方は人件費で赤字、2棟くらいを
運営して初めて人件費を払える規模になり、なんとか黒字になる事業でした。

大家業は管理会社へ支払う管理費(賃料の5%)が人件費に相当するコストくらいです。よって、すべての事業のなかでも稀にみる人件費の低さに改めて認識したという訳です。


1棟RCシングルマンションで障害者GHを運営するという手法は、当アカデミー会員が先駆者となり、いまでは日本各地でこのタイプのGHが見受けられます。都市型新大家モデル(都市型福祉GH)となずけ、当時は大いに宣伝させて頂きました。
戸建てタイプのGHは全国的に大手企業も参入して、いまは乱立状態となり、ビジネスとして高収益を出すことは年々、難しい状況になっているようです。


一方、我々が先駆者となった都市型新大家モデルにおける障害者GHは、地域を選択すればまだまだ高収益を維持できるビジネスです。
人件費についても、戸建てタイプの50~60%程度に抑えることができますので、これから福祉事業に参入する方は、この都市型福祉GHをお勧めします。

私のYouTubeチャンネルにも都市型福祉GHについて、O氏との対談動画をアップしているはずですので、興味のあるかたは参考にして頂けたら幸いです。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

これから金利は確実に上昇する

不動産投資家にとって、融資の金利はキャッシュフローを左右する重要な指標です。
長い間、日銀・黒田総裁(+安部首相)の異次元の金融緩和政策によって、我々は低金利を謳歌して来ましたが、それもいよいよ転換となりそうです。

最近、ドル円相場において、円買い介入の動きがありましたが、それも米国イエレン氏の牽制発言で、今後の円買い介入が非常にやりにくくなった模様です。
植田総裁と岸田首相の会談が久々に行われたとの報道があり、植田総裁の発言も利上げ寄りに傾いてきていて、ドル円の円安を防止する対策としては利上げもやむなしとなる予感があります。


そうはいっても、米国のように0.25~0.5%の利上げを年に何回も行うことは、日本では到底無理と思われます。
せいぜい、0.1%や0.2%程度の小幅な利上げ、しかも年に数回程度しか許されないでしょう。

なぜなら、特に変動金利で住宅ローンを借りている多くの庶民が苦しむからです。
減税で政権を維持したい岸田首相にとって利上げは避けたいはず、しかし金融市場での円安は頭が痛い両ばさみの状態です。


不動産投資家と言えども、利上げに対して無傷では済まないと思います。・・・が、一般庶民に比べると耐力があるはずです。
何故なら、住宅ローン支払いの原資は、
・一般庶民は給与から
となりますが、不動産融資の支払いは、
・大家は入居者からの賃料から
充当されるからです。


先週、たまたま金消契約の変更手つづきがあり、銀行に聞きました。すばり、今後の融資の金利上昇があるか否か。
答えは、
・短期プライムレートが上がればありえる
というものでした。
要するに、不動産融資(プロパーローン)の金利は、短期プライムレートに連動すると考えるべきです。


現在の銀行の短期プライムレートは、銀行で多少差がありますが、次のようになっています。
<都市銀行、SMBCや三菱UFJ等>
 1.475%で統一されている模様
<地方銀行>
 1.85%(Y銀行)
 2.35%(HN銀行)
 など、1%後半から2%前半が多い


現在、私が受けている不動産融資(プロパー)の金利(変動)は1.0%~1.3%。今後は、各銀行の短期プライムレートの変更に良く注意しておくようにしましょう。

一つの対策としては、変動金利で借りている場合には、固定金利に切り替えるということも有効かもしれません。
また、現在でも融資返済がきつい場合、0.2~0.5%の金利上昇となる場合の返済シミュレーションの実施をしておく事を強くお勧めします。


私の場合は・・・・幸い、残債はかなり減ってきておりますし、
手持ち資金もありますので、逆に残債を大きく繰り上げ返済するチャンスと捉えていこうかと思案しているところです。
ただし、一般論としては不動産融資の元金を早期に繰り上げ返済することは、全くの禁じ手であることは、付記しておきます。


今日は、不動産融資の金利が上がる可能性について、述べてみました。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。

 

地方政令都市で1棟RC物件の生き残り策

さて、今日は地方政令都市における1棟RCマンションの生き残り策について考えてみました。


人口減少、世帯数減少、の日本では、地方政令都市の1棟RC賃貸マンションでも安泰ではありません。
物件価格が高止まりする中、投資に値する物件をどうやって探していけば良いか?

築20~30年未満のRC物件の利回りは地方政令都市と言えども、8%あれば今現在は良い方です。
しかし、都心部の郊外に位置したり駅から徒歩20分を超えるような立地では、今後は客付けに大変苦労するのは目に見えています。

実際、築30~40年のRC物件は、10%程度のものが数多く見受けられますが、空室だらけです。
いわゆる再生物件には、今の時代では誰も手を出さなくなっています。再生しても、入居者がいない状況だからです。


築20年~25年のRC1棟物件をまずは考えてみます。
まだまだ、築古とは言い難いので、この物件群は

(1)立地が最も重要なファクター
となるでしょう。

JR沿線、私鉄沿線、モノレール沿線で徒歩10分圏内を探すことです。しかし、徒歩圏内だけでは、競争力は低下するしかありません。では、何が必要か?ズバリ、
(2)買い物に便利な立地
です。

私が今メインで住居している北九州でも数多くの賃貸マンションがありますが、「駅近い+買い物便利な地域」でしか、人気がありません。

この状況を顕著に表しているのが、新築で大規模マンションの立地です。
よく観察すると、かならずこの「駅近い+買い物便利な地域」に建設されています。

新築でさえ、この状況ですから星の数ほどある中古の賃貸マンションではなおさらです。
さらに言えば、学校区が良く、ファミリー物件では駐車場が2台取れる条件ではBESTな選択でしょう。
駐車場の2台目は物件敷地内でなくても近隣パーキングがあればOKです。

 

まとめると、築20年代の1棟RCマンションは
(1)駅から徒歩10分圏内の立地
(2)買い物便利、近くに大規模商業施設
(3)学校区が良い
(4)駐車場2台可

がこれからは、満室経営にために最低限求められる条件と言えるでしょう。

では、築30~40年のRC物件、いわゆる再生物件には、投資に値しないか?
いいえ、そんなことはありません。誰もが手を出さなくなっているからこそ、ブルーオーシャンの世界が待ち受けています。

その扉を勇気をもって、開いた大家が大きなキャッシュフローを得る権利を有しています。
今日は長くなりましたので、この話題は別の機会に記すこととします。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

物件選定眼の肝

物件紹介を受けて現地調査して物件への取り組みを判断する際、どのように行っているか。
今日はこの事について、考えてみます。

例えば、次のような物件を紹介されたと仮定してみます。
・1棟RC物件
・シングル30戸、25m2ワンルーム
・地方都市の比較的中心地
・駅から徒歩10分
・築25年、価格1.5億円
・表面利回り9.5%

今の市況から見れば、取り組み検討に値する物件でしょう。
慾を言えば、利回りは10%を超えて欲しい処ですので、仲介を通じて価格の交渉をする事にします。

さて、AさんとBさんが候補者にいたと仮定します。現地調査の結果、
・Aさんは積極的に取り組む
・Bさんは取り組みしない
という結論に到達したとします。


当然、AさんとBさんとでは、物件を判断する根拠が違う訳ですが、私が長年苅田アカデミーというコミュニティを運営してきて、不動産投資に成功する人は、必ずこの観点で物件を判断していることに気が付きました。

一つ、たとえでヒントを出します。物件見学を終えた後の2人の感想です。

Aさんのコメント
・利回り11%の指値をしようと考えている(落としどころは10%~10.5%)
・交通利便性もよく、買い物の近場がある(単身者で徒歩圏内ですべて揃う)
・土地がやや傾斜しているが、問題無し(3~4年くらい住むのには問題無し)
・総合的に満室経営が出来そう

Bさんのコメント
・利回りが自分の基準に到達していない(築25年であれば10%以上は必要)
・持ち込む銀行が好まない物件(付き合いのある銀行の営業地域外)
・物件背面が傾斜地で、日当たりも悪い(物件の雰囲気が暗そう)
・何となく気が進まない(大家として持ちたい物件がしない)


違いに気が付かれましたか?
Aさんは、入居者目線で物件を評価しています。
Bさんは、大家目線で物件を評価しています。

私(苅田)も、物件を取り組む基準として、入居者目線を徹底してきました。
一つの例としては、この物件に住みたいかどうか、自問自答してみます。

出来れば済みたくない物件だとします。しかし、満室経営できると判断すると買い付けに進みます。
これまで保有してきた物件で、特にシングル物件の80%は自分でも”あまり”住みたくない物件でした。
私の妻に言わせると、”絶対に”住みたくないという物件ばかりです。


勿論、絶対基準ではありませんが、これらの入居者目線と大家目線の違いに気が付いた段階で不動産投資家として、初心者の域を脱することができるのではないでしょうか。

実はもう一つ、初心者にありがちな行動パターン、絶対にやって欲しくない行動があります。
物件取り組みに進まない場合、初心者は必ずこの行動を取ります。

これを改善すると、物件取得に大いに前進すること、間違いありません。総計30億円を投資してきた私の絶対的経験則です。
これについては、別の機会に紹介します。


最後までお読み頂き、ありがとうございました。

お問い合わせ

お問い合わせ

スクールや講座に関するご質問、お問い合わせはお気軽にどうぞ。

お電話にてお問い合わせ(準備中)

メールマガジンへご登録頂ければ、定期的に情報を発信しています!