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超速不動産投資の物件購入基準

コロナ禍ですが、まだまだ物件価格が高い!

という状況が続いていましたが、このところ

水面下では、購入に見合う物件が増えてきた印象です。

 

丁度、国内GDPも大きく減少というニュースもあり、

これからワクチン接種が終了するまでの時期、

すなわち2021年12月~2022年3月までは、

経済が上向いてくる要素が少ないですので、2021年後半から

物件購入に動ける環境になることが期待されます。

 

さて、私が主催している不動産経営プライベートスクール

(苅田アカデミー、2021年は第13期を運営中)

では、毎年会員さんへの購入アドバイスをさせて

頂いています。

 

今日は、このアドバイスの内容を

ご紹介したいと思います。

 

 

◆購入基準

1億円の物件なら、手残り(税引き前のキャッシュフロー:CF)が

200万円以上ということが、当アカデミーの基準です。

この場合

・物件:RCまたはSRCのレジ物件(地方政令都市中心)

・空室率:15%

・運営経費:20%

・融資条件:法定耐用年数まで、金利は1%

という条件で、シミュレーションして頂きます。

 

一方、首都圏等では、資産性の高い物件等もありますので、

このタイプでは、CF(1億円当たり)は150万円まで

基準を緩めてもOKとしています。

このような条件で購入できれば、満室経営すると年間CFは

300~400万円になるケースもあります!

 

 

◆1年目の会員へのアドバイス

一人一人、面談して毎月のセミナーで顔を合わせますので、

各人の資産形成に見合った具体的なアドバイスを致します。

場合によっては、金融機関を紹介したり、物件を一緒に見学したり、

仲介との調整に協力することもあります。

 

さらには、当アカデミーでは、会員間の売買も積極的に

取り組んでいますので、売主と買主がWIN-WINの関係に

なるように、調整していきます。

(価格調整、仲介手数料低減、金融機関紹介、などなど)

 

 

◆2年目会員へのアドバイス

既に1棟取得され、いくつか物件に取り組まれていますので、

技術面のアドバイスは、敢えて少なく指導します。

何故なら、ご自身で最終判断までの力を養って頂き、

自己成長して頂く事が当アカデミーの最終目標となるからです。

 

とは言え・・・

会員さんは、購入に悩んで相談してくる訳ですから、

・購入したい価格と売値に乖離がある場合の取組み方針

を中心にアドバイスをするケースが多いです。

 

この場合、経験的には多くの会員さんは

「不動産経営を進めるスタンスと基準が、まだまだ未確定」

の場合が多いので、最終的に物件の対応をご自身で決める事が、

出来るようにアドバイスをします。

 

 

◆不動産の購入基準のアドバイス例

以下に、会員さんに指導した例を示しておきます。

 

・融資額との関係(金融機関との対応)

(1)基本はフルローンとする

(2)フルローンが無理な場合は、物件価格対比で

  5~10%までの自己資金は許容範囲とする

 

・指値(売主との対応)

(1)通るも通らないも、売主の事情で決まる

上記の購入基準と融資額との関係性で、対応すればよい

 

(2)仲介会社の意見(+金融機関の評価=融資額)を重視

仲介の意見を参考にして、一発勝負の指値をするか、

段階的に交渉していくかを決める

ケースバイケースで、売主の事情等に左右される

 

(3)融資額が物件の90%以下なら、購入は非推奨

金融機関の評価を信頼すべき

10%を超える頭金は、多くは許容外

ズバッと90%~95%の指値で、受け入れて頂けない場合は転進

(物件価格の90%が融資額という状況を想定)

 90%:普通の物件で指値が通れば購入したい場合

 95%:5%の頭金を入れても物件が欲しい場合

 

(4)後悔しない対応をすることは重要

一発勝負をして却下されても、他物件に転進できる

マインドをご自身が持っていると判断できればOK

未練が残る様なら、段階的な交渉を仲介と二人三脚で行っていく事

 

(5)物件が売主を選択する

私は、ある時期からこのように達観した段階になりました。

一発勝負でいくか、段階的交渉で行くかは、

全く悩まないように成長することが出来ました。

今の基本は、仲介の意見を尊重していきます。

 

・取り組みスタンス

3つの事(購入基準、融資額、指値)は、年々流動的でOK

一度決めたことにとらわれず、毎年見直していく。

コロナ禍で基準やスタンスが年々変化することもまた、

それはそれで自己成長している証。

外部環境に則した良い行動で結果につながる。

 

 

最後に・・・

 

私(苅田)は、ここ数年は購入意欲が沸く物件には

なかなか出会えませんでした。

コロナ禍でも、物件価格が高い状況でしたが、

最近ようやく、あと1%利回りが上がると

金融機関に持ち込んでも良いと思える物件がチラホラ!

 

通常は、指値で1%ほど、頑張りますので、実質はあと2%は

利回りが上がって欲しい状況です。

 

さて、東京オリンピックは、個人的には実施して欲しいのですが、

コロナが怖いので、折角の当たり券も使用せずに払い戻しに

なる可能性が高くなっています。

家族からの、「早く払い戻ししなさい!」という意見に押されていますが

まだまだ抵抗中。

しかし、観戦時のコロナ感染は、やはり怖いです。

 

事業再構築補助金 その後

今日は、【事業再構築補助金のその後の展開】

についてご紹介します。

 

 

◆通常の不動産投資には・・

・この補助金は使えない

ことは以前のメルマガで説明しました。

 

公募要領を見ると、色々な記述で

単純な不動産経営は除外されていましたね。

しかし、不動産経営にとって最初の難関は

・売上10%の減少!

 

もしあなたの法人が、100%不動産経営で、

店舗やオフィスではなく、レジデンス系なら

売上10%の減少は、そうそう発生していないはずです。

 

 

◆さて、本題に入りましょう!

4月30日までの第1次の公募に応募すべく、、、

私(苅田)は日々、頭をひねってまいりました。

そして要約書を作成して、金融機関の担当支店に持ち込みました。

 

どうなったか? 

支店レベルでは・・・

・是非とも取り組ませて頂きたい!

という事になりました。

 

でも時間があまりありません。

内容も十分詰められたものもありません。

しかし・・・当該金融機関で取り上げる内容は

合格率の高いものでなければなりません。

 

急遽、支店の担当営業の方から、

早速本部へ申請をして頂けました。

まずは、この銀行内の競争で土俵に乗らないと

取り上げてもらえません。

 

 

◆銀行本部との打合せ結果は・・・

・・・見事合格!

申請書類の詳細に関わって頂けることになりました。

 

しかし、当該金融機関が取り組む第1次申請は満杯・・・

 

という訳で、申請は第2次にシフトすることになりました。

実はこれで、相当余裕が出来ました!

5月連休前後に、新事業のベースとなる不動産物件にて

様々な打合せや見積もり取得の再検討をスタート。

 

同時に金融機関とも2回目の打合せを行い、

申請(6月末日を目標)までのスケジュールをすり合わせ。

これから5月~6月は、この申請作業に多忙になりそうです。

 

 

◆さて申請内容ですが、

金融機関と共に

如何に見栄えの良い書類をつくろうとも、

・事業再構築に賭ける経営者の想い

がほとばしって、読み手の心に訴え、

その熱意が詰まったものでなければ、

合格にならないと思います。

 

もし、私が審査員なら行間から読み解き、

経営者の想いを把握するようにします。

そして、補助金は何と言っても本気で

取り組む内容のみ、絞り込んで筋肉質スリム化

とすることが不可欠です。

 

言い換えると、ポイントは補助金が無くても

実践する内容を堂々と記載しておくことです。

 

「補助金が通っても通らなくてもやります。

これに国が乗ってくれば、どうぞ!!!」

位のイメージですね。

これも、私自身の経験から来ています。

 

 

<追伸>

サラリーマン時代に、大型の経済産業省の

補助金プロジェクトに長年関わった経験を

当ホームページのブログで紹介しています。

参考にして頂ければ幸いです!

 

大家業で事業再構築補助金は可能か
superfudosan.com/news/1957/

事業再構築補助金 重要キーワード(1)
superfudosan.com/news/1959/

事業再構築補助金 重要キーワード(2)
superfudosan.com/news/1961/

事業再構築補助金 重要キーワード(3)
superfudosan.com/news/1963/

 

事業再構築補助金 重要キーワード(3)

前回から、”事業再構築補助金”に関する

メルマガを連載して、展開中です。

 

苅田はサラリーマン時代、経済産業省の

補助金には大変恩恵を受けましたし、

その使い方を熟知している経験もあります。

その経験をベースに紹介していきます。

今日は、その4回目として、

重要な3つのキーワードの内、

三つ目を紹介しましょう!

 

◆経済産業省補助金の「運用面」

における重要な考え方を理解するための

<3つのキーワード>は以下です。

・申請~交付~実施の段階:

  一つ目のキーワードは5文字の

 【目的外使用】⇒前々回メルマガにて紹介!

・実績報告~確定検査の段階:

  二つ目のキーワードは5文字の

 【概算払制度】⇒前回メルマガにて紹介!

・フォローアップ~年次報告の段階:

  三つ目のキーワードは4文字の

 【会計検査】⇒今回のメルマガにて紹介!

 

◆補助金の・・・・

”行きはよいよい、帰りはこわい”

怖いながらも、

チャレンジする価値は大きいです!


ということで、今回は

・見事交付を受け、確定検査も終了して

・無事に概算支払いを受けた後の

5年間のフォローアップと7年目に予想される

会計検査についてのお話です。

ええ!?☆ 意味不明・・・

とまたまた、あなたは思う事でしょう。

 

補助金の一生(計画から完了まで)は次のような感じです。

(1)企画~立案~申請:半年

    今回(第一次申請)は2021年3月~9月と予想

(2)実施:1年間(1年目)

    今回(第一次申請)は2021年10月~2022年9月と予想

(3)フォローアップ期間:5年間(2年目~6年目)

    今回(第一次申請)は2022年10月~2027年9月と予想

(4)会計検査:7年目

    今回(第一次申請)は2027年10月から1年以内と予想

 

あなたの戸惑いの顔が目に浮かんできます。

こんなに長く、

付き合わなければいけないのか・・・・

そうなのです。

お国の税金を有難く使わせて頂く以上は、

この程度の交際期間は致し方ありません。

 

◆【会計検査】とは・・・

補助金の総仕上げとも言うべき行事が

会計検査です。

会計検査員と称する物々しい?方々が、

あなたのオフィスに来社して、

様々な資料や書類や現地検査を行います。

 

しかし、、、

臆する事は全くありません。

コロナ禍の世の中を支援するために、

国としても補助金をだしていますので、

適正な申請から運用まで実施していれば、

堂々とありのままを説明すればOKです。

準備する書類は、税務調査のような

感じですが、もっと軽いものです。

 

ざっと、つぎのようなイメージですね。

・6年間の事業実績報告と成果報告

・6年間の経費発生調書、法人決算書

・写真類(設備、備品、成果物など)

・現地検査の案内

・認定経営革新等支援機関の認定書類

 

上記はフォローアップ期間の間、

毎年提出することになろうかと思いますので、

毎年期末にしっかりと補助金関係を

決算書類と並行して別途整備しておけば、

会計検査用に特に新たに準備は不要ですね。

 

◆ここでも最大注意点は【目的外使用】・・・

【目的外使用】等を再度、

会計検査員の立場から現地調査します。

1年目の最終の確定検査検査では、

たぶん書面検査が中心ですので、

書類と写真で目的外使用でないかどうか、

確認するのみです。

 

しかし・・・会計検査での

現地調査では、少しの不適正も判明してしまいます。

仮に、

”実施計画書に記載した経費”

 と

”実際に使用した経費”

 が異なる場合でも、

書面では何とかなってしまう可能性もありますが、

現地ではごまかしようがありません。

 

ここでの最大注意すべき点は、

補助金の交付から数年間経過していますので、

補助金で導入した設備や備品が、

・他の事業にまで適用されていたり

・稼働停止となっていたり、

・廃棄されていたり、

する可能性があります。

 

かなりの確率で・・・

ですから、よほど意識していないと、

設備や備品のメンテナンスは出来ないでしょう。

このような異常事は、現地調査でないと判りません。

皆さんは勿論、このような状況にならないよう、

交付後は的確な維持をしなければいけません。

 

◆最後に・・・

会計検査が全交付案件になされるかどうかは、

不明です。

一般的には、抜き出し検査となることでしょう。

特に

(1)金額の大きい案件

(2)特徴ある案件

(3)見本のような案件

(4)怪しい案件

が会計検査の対象となると

個人的には予測します。

 

もし私(苅田)の申請が、見事通過すれば、

7年後の最終の会計検査では

模範となるような案件としての(3)となるよう、

今後計画していきたいと思っています。

 

<編集後記>

ここで、一旦補助金のお話は

一段落とさせていただきますね。

実は3月の会員セミナーの2日間で

苅田アカデミー生には、

この事業再構築補助金のお話を

更に深く、説明します。

あなたが、

この話を聴けないのは本当に残念ですが、

事業再構築補助金は、今後1年間で

4回ほど申請チャンスがあるようです。

よって、2021年冬から開始する

第15期苅田アカデミーにご参加頂ければ、

十分に指南することが出来ます。

15期生の募集は秋ごろですので、

少々お待ち頂くことになりますが。。。

では、また。

事業再構築補助金 重要キーワード(2)

前回から、”事業再構築補助金”に関する

メルマガを連載して、展開中です。

 

苅田はサラリーマン時代、経済産業省の

補助金には大変恩恵を受けましたし、

その使い方を熟知している経験もあります。

その経験をベースに紹介していきます。

今日は、その3回目として、

重要な3つのキーワードの内、

二つ目を紹介しましょう!

 

◆経済産業省補助金の「運用面」

における重要な考え方を理解するための

<3つのキーワード>は以下です。

・申請~交付~実施の段階:

  一つ目のキーワードは5文字の

 【目的外使用】⇒前回メルマガにて紹介!

・実績報告~確定検査の段階:

  二つ目のキーワードは5文字の

 【概算払制度】⇒今回

・フォローアップ~年次報告の段階:

  三つ目のキーワードは4文字の

 【△△△△】⇒次回のメルマガにて紹介!

 

◆【概算払制度】の説明の前に・・・

補助金申請時の最初のステップを紹介しておきます。

最近の補助金申請は、すべて電子申請です。

よって、事前に電子申請のアカウントを取得しましょう。

 

取得しなければいけないのは、

「GビズIDプライムアカウント」です。

取得に2週間ほどかかりますので、

早めに取得手続きを済ませておいてくださいね。

 

ちなみに私(苅田)は3月初めに取得済みです。

申請から取得まで、約2週間を要しました。

経済産業省の登録サイトを貼り付けておきます。

 ↓↓↓

gbiz-id.go.jp/top/

 

◆概算払制度とは・・・

次の例で判りやすく説明しましょう!

あなたが、3千万円の新たな新規事業構築を計画し、

今回の事業再構築補助金のGETにチャレンジします。

 

大変な申請書を準備して申請した結果、

幸いにも認可されました!

わ~い、

超嬉しいですね・・・

でもでも、実行に際して先立つものは資金です。

 

実は、3千万の内訳は、

・1千万円(1/3)は自己負担

・2千万円(2/3)は国からの補助金

となっています。

 

さあ、1千万円は何とか準備出来た。

あとは国からの2千万円の補助金の入金を待って、

実施に移そう!!!!

と思うのは大間違いです。

1年間の実施期間で3千万円を使う訳ですが、

 

(1)この3千万円は、まずは

・全額をあなたが準備しなければいけない

(2)1年間の実施終了後に、様々な書類を準備して

・2千万円の補助金の請求を行い、認められたら

 漸くあなたの銀行口座に2千万円が振り込まれる

 

はあ~意味不明・・・と思わないでください。

これが補助金の基本ルールなのです。

これが【概算払制度】ということです。

多くの申請する方は、全額自己資金では

難しいでしょうから、早めに金融機関と

相談しておくことをお勧めします。

 

◆補助金交付後の【目的外使用】に注意・・・

前回メルマガで詳しく解説しました。

100%、2千万円の実行分が補助されるとは

限らないのが、この補助金の世界!!

 

【目的外使用】と解釈されると

その部分の補助は実行されません。

典型的な例は、

前回メルマガで示したように

”実施計画書に記載した経費”

 と

”実際に使用した経費”

 が異なる場合です。

 

たとえば、

・補助金申請書類に記載している設備の

 発注名称などが全く異なり、

 中身も実施計画と異なるものだった

というもの。

 

確定検査などで指摘されて、

補助金の対象として認められない、

ということ。

そうなると、全額自費となります。

 

補助金の

”行きはよいよい、帰りはこわい”

は理解できましたか?

でも、本当に怖い話は、

次のメルマガの内容となります。

 

<編集後記>

三つ目のキーワードは、

フォローアップ~年次報告の段階で

特に注意すべきシステムがあります。

 

事業再構築補助金 重要キーワード(1)

前回から、”事業再構築補助金”に関する

メルマガを連載して、展開中です。

 

苅田はサラリーマン時代、経済産業省の

補助金には大変恩恵を受けましたし、

その使い方を熟知している経験もあります。

その経験をベースに紹介していきます。

 

今日は、その2回目として、

重要な3つのキーワードの内、

最初の一つ目を紹介しましょう!

 

◆経済産業省補助金の「運用面」

における重要な考え方を理解するための

<3つのキーワード>は以下です。

・申請~交付~実施の段階:

  一つ目のキーワードは5文字の

 【目的外使用】

・実績報告~確定検査の段階:

  二つ目のキーワードは5文字の

 【〇〇〇〇〇】⇒次回のメルマガにて紹介!

・フォローアップ~年次報告の段階:

  三つ目のキーワードは4文字の

 【△△△△】⇒次々回のメルマガにて紹介!

 

◆補助金企画時の【目的外使用】

この目的外使用というキーワードですが、

補助金特有の”深い意味”を理解せずに

補助金を申請して獲得してしまうと・・・

大変なことが待ち構えています。

 

「不動産物件の大規模修繕は可能か?」

ということを前回メルマガで紹介しました。

これを例にとってみましょう。

 

一般的な、大規模修繕といえば、

・屋上防水

・外壁塗装

・共用廊下の補修や塗装

等ですね。

 

事業再構築補助金で、この

大規模修繕を計画に盛り込む場合は、

この修繕が当該事業のみに100%適用するもの

というシナリオを構築しなければなりません。

 

前回メルマガの例のように、

もし、あなたが2階建てー20部屋の

1棟賃貸マンションを経営している場合。

 

満室経営が困難になってきたので、手始めに

1階の全10部屋を介護事業用に使用開始し、

あらたな分野に進出するとのシナリオで、

事業再構築補助金にチャレンジしたとしましょう。

 

ここで、屋上防水と外壁塗装を

事業再構築補助金の経費にいれた場合です。

お判りだと思いますが、

屋上防水と外壁塗装は、

・1階の介護事業用部屋(今回の補助事業)

・2階の一般居住者向け部屋(業態転換前の事業)

の両方に影響してきます。

 

20室のマンション中の10部屋を

介護事業用に新たに業態転換する場合は、

・10部屋の一般賃貸住宅仕様を

 介護事業用の部屋に改修すること

は、おそらく大丈夫ですね。

 

でも、大規模修繕は、おそらく

目的外という経費に認定される可能性大です。

なぜなら、業態変更前の一般賃貸経営にも

この修繕は効果があるからです。

100%駄目かどうかは、申請してみないと

何とも言えませんが、補助金の制度や趣旨から考えると

不適切な経費申請になる可能性が高いと思います。

 

◆補助金申請後の【目的外使用】

もう一つ、【目的外使用】と解釈されやすい

ケースの典型的な例は、次のようなものです。

それは、”実施計画書に記載した経費”と

”実際に使用した経費”が異なる場合です。

 

これは、2面性があり

・単に発注名称などが全く異なっていたが、

 中身は実施計画書と同じものだった

・発注名称などが全く異なり

 中身も実施計画と異なるものだった

というもの。

 

前者は、確定検査などで指摘されても

何とか説明は出来そうですが、

後者は完全にアウトとなるでしょう。

”アウト”という意味は、確定検査で

補助金の対象として認められない、

ということ。

そうなると、全額自費となります。

 

この対策としては、

・計画段階で導入可能性の高い内容は

 実施計画書に網羅しておく。

・計画段階での想定経費の精度を高めておき、

 万一、申請外の経費がでたら、自費で賄う。

ということになるでしょう。

 

実際には、実施計画書に記載した経費の一部が

未実施となるケースも出て来るでしょうが、

大項目内であれば、予算的には他の経費で

消化すれば良いこととなります。

 

現時点では、まだ

経済産業省から詳しい実施計画等に関する

内容説明がありません。

よって、

ここで記載した内容はあくまで、私(苅田)

の経験に基づく個人的な見解であることを

最後に付け加えさせて頂きます。

経済産業省から詳しい内容説明などが

掲載されましたら、このメルマガでも

もちろん、紹介していきたいと思います。

 

<編集後記>

二つ目のキーワードは、

実績報告~確定検査の段階で

特に注意すべきシステムがあります。

 

<追伸>

計画立案は今から開始しておきましょう。

現時点の準備で良い動画を見つけました。

 ↓↓↓

www.youtube.com/watch?v=zeoIhmlQ1oE

 

www.youtube.com/watch?v=A-sfmzWnO9g

 

 

 

 

 

大家業で事業再構築補助金は可能か

 苅田アカデミーの最近HOTな話題は、もちろん、

”事業再構築補助金”です。

 

会員さんから、日々様々な質問をセミナーやメールで

お受けしていますが、昨年11月から開始した第13期

では、大変心強い2名の新講師陣がこの話題について

最新情報を提供しています。

 

苅田も実はサラリーマン時代、経済産業省の

補助金には大変恩恵を受けましたし、

その使い方を熟知している経験もあります。

 

本日は、その中でも大家業の立場から、大変気になる

アカデミー会員からの質疑を紹介しましょう!

 

◆まずは・・・金融機関の様子

 

私(苅田)は先週、銀行を回り情報収集に励みましたが。。。

新しい情報はありませんでした。

 

先行して金融機関に詳しい情報などがもしかしたら?

と期待していましたが、銀行もネット情報程度でした。

某地銀さんの担当者は、私が来ると知って

事前行動を起こして頂きました。

 

そして、開口一番・・・

・本部に直接事前ヒヤリングしたが、何も決まっていなかった

・話ばかり先行して、本部も戸惑っている

という状況だったそうです。



◆さて、会員さん数名から同じような質問がありましたので、

 私見を述べさせて頂きます。



<サラリーマン大家でチャレンジ可能か?>
申請した法人の代表がサラリーマンかどうか、

あまり気にする必要は無いと、個人的には思います。

中小企業の形態は様々ですから、副業であっても、

世の中に役立つ事業なら、申請する権利はありますよね。

 

中小企業で、コロナの影響を受けた売り上げ減少の事業者を

思い切った事業転換で救うことが目的の補助金ですから、

内容が合致していれば、申請するのは問題無いはずです

 

 

<売り上げ減少は、金取引を考慮すれば可能だが?>

基本的には難しいイメージです。
コロナの影響で金取引が出来なくなった
と堂々と言えれば別ですが。

 

少なくとも法人定款に

「貴金属取引等での定常的業務」

が入っていれば、土俵には乗る可能性があります。

 

この場合は、コロナの影響で金取引が出来ず

法人業務に取り組めずに売上減少!

というような説明でしょうか?

専門チームでの審査が待っていますので、

説明文章等は十分に注意して立案してくださいね。

 

<不動産物件の大規模修繕は可能か?>


基本的には難しいと思います。

補助金で実施する設備や改修などは、

”当該事業のみ”に100%適用することが前提です。


言い方を変えれば、他への流用や転用は不可、

ということです。


例えば、20室のマンション中の10部屋を

老齢者介護用に新たに業態転換する場合は、


・10部屋の一般賃貸住宅仕様から

 老齢者介護用向けへの改修はOK

・屋上防水とかEV補修などはNG

 残りの20部屋に適用できるため

というようなイメージを持つと良いでしょう。

 

<不動産の取得費用に使えないか?>
基本的には出来ませんし、経済産業省の

説明文章にも不動産は対象外と記載があります。

 

しかし、再生物件を安く自己資金で購入し、補助金は

新たな事業用の部屋の改修費とすれば良いでしょう。

例えば、次のような取り組みが出来れば

部屋の改修費が認められる可能性はあります。


・自己資金で不動産本体部分を購入
 (2階建てー20室)

・不動産賃貸業から老齢者介護事業へ

 業態転換する

・その後、補助金を使って1階の10室を

 老齢者介護施設事業として使用する

 

注意点ですが、補助金が認められない場合は、

改修費は100%自費になります。

 

一旦100%の改修費を銀行融資などで支払って、

あとから概算請求するシステムですので、

金融機関との事前相談が必須になるでしょう。

 

思考はつづく・・・

 

<編集後記>

国の補助金は、実は

【行きはよいよい、帰りがこわい】

というシステムです。

この意味を知りたい方は、

次のメルマガも是非、読んでみてくださいね。

 

<追伸>

計画立案は今から開始しておきましょう。

現時点の準備で良い動画を見つけました。

 ↓↓↓

www.youtube.com/watch?v=zeoIhmlQ1oE

 

www.youtube.com/watch?v=A-sfmzWnO9g

 

www.youtube.com/watch?v=-2WVTmWpQnQ

 

苅田アカデミー第13期始動します

こんにちは、苅田和哉です。

2020年のコロナ禍以降、
規模を拡大するだけの不動産投資は終焉を迎えるでしょう。

アフターコロナの時代に相応しい、超速不動産投資法を
ご紹介します。

もしも、あなたが保有する1棟物件が、5~10棟相当の
収益を生み出すお宝物件に変身するとしたら、

その革新的不動産投資手法を知りたくはありませんか?
 ↓↓↓
teamasia-promotion.com/lp/37491/989226/


◆福岡、大阪、東京の3大都市で・・・


いよいよ、10月から第13期苅田アカデミーの
一般セミナーが開始されます。

このセミナーでは、収益物件にある事業を組込むことで、
わずか1棟で5~10棟分の収益を獲得できる手法を
紹介していきます。


ただし、この手法の実践には条件があります。

事業資金をある程度保有しており、理想的には
既に1棟物件を保有している事が望ましいです。

・ダメ物件を持っていると勘違いしている方
・1~2棟でサラリーマンをリタイアできない方
・不動産投資の規模拡大ができずにいる方
・コロナ禍で新しい安定した事業に転進したい方


このような方に相応しい不動産投資スキームを
数年間かけて、水面下で鋭意開発してきました。

そしていよいよ、2020年10月に記念すべき
一般に披露するセミナーをスタートさせます。

実は、9月に東京でプレセミナーを開催し、
実践を希望する仲間が続々と集まってきました。


◆参加者を限定させて頂きます・・・


今回の新しい不動産投資スキームを実践する仲間は、
47名に限定させて頂きます。

すなわち、原則として47都道府県において、
各1名の実践者(先着お申込み順)に限定させて頂く予定です。

圧倒的な競争力を持つため、少数精鋭で先行者利益を
上げていって欲しいという事です。


詳細を知りたい方やセミナーに参加を希望する方は、
下記の無料オンライン講座にまずは、ご登録!!
 ↓↓↓
teamasia-promotion.com/lp/37491/989226/

もちろん、今回の革新的不動産投資法は、
従来の”超速不動産投資法“をベースにしています。

インカムゲインとキャピタルゲインの両立が可能な物件を
取得することで純資産が増加していく“超速不動産投資法”
をベースにして、少ない棟数で圧倒的な収益力が望めます。


一般向けセミナー&説明会の日程は限られており、
各会場はすべて定員5名の先着順となっています。

<東京会場>
・10月4日~7日の4日間

<福岡会場>
・10月9日~10日の2日間

<大阪会場>
・10月11日~13日の2日間

<東京会場>
・10月15日~20日の6日間


◆大変申し訳ございませんが・・・


不動産投資スクールの講師や運営に
携わっている方のセミナー参加はご遠慮頂きます。

何故なら、苅田アカデミーは不動産という
資産形成を学ぶスクールですが、その基本理念は


<一般人がジャパニーズドリームを掴む>
ことを目的とした

<人生の再構築スクール>
なのです。


今回開発した革新的不動産投資法によって、
僅か1棟物件の運営で、年間のキャッシュ・フロー
として、2~3千万円の可能性が広がります。

3~4棟の運営では、年間のキャッシュ・フローが
1億円という、正に夢の世界が現実化してきます。


当アカデミーでは、専任講師や私が先陣を切って
年間キャッシュ・フロー1億円という
“実現可能な夢”に向かって、邁進しています。

この実現可能な夢の世界への扉を、
あなたにも用意しました。


それでは、
セミナーでお会いしましょう!

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第13期苅田アカデミー(無料オンライン講座)
 ↓↓↓
teamasia-promotion.com/lp/37491/989226/
**************************

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

コロナ融資で1億円を達成!

有言実行!

今年の4~5月の会員セミナーや一般向け動画で、
1億円のコロナ融資を目標として掲げました。


そして・・・
本当に1億円を達成してしまいました。

本日は、このコロナ融資で1億円を引いた原理原則の
部分を紹介していきたいと思います。

1億円の融資を取得できた詳細は、
プレセミナー参加者への限定で紹介予定です。

プレセミナーは、コチラのリンクより登録してください。
saipon.jp/h/dxv322/pre-seminorFB


◆コロナ融資が有利な理由

前回の私のメルマガにも記載していますが、
コロナ融資はあり得ないくらいにハードルが低い状況です。

知恵のある賢い経営者たちは、国のコロナ対策に乗じて
上手に資産形成を着々と実施しています。

何故、ハードルが低いかと言うと、
(1)担保を必要としない融資であること
(2)国が全面的に金融機関をバックアップしていること
(3)どのような事業でもコロナ収束後の先が見えない事

の3点に集約されます。
これらについて、その骨子を順に説明したいと思います。


◆担保を必要としない融資

まずはお金を借りる為に、
何ら担保を必要としないということは、

キャッシュや資産を保有していない中小企業にとっては、
垂涎のスキームとなります。


もちろん、コロナの影響を受ける前の事業の経営状況が
融資条件のベースとはなりますが、コロナの影響である事さえ
上手く説明できれば、良い訳です。

コロナ前は、通常は1千万円程度の金額以上では、
その会社の持っている金融資産や不動産を担保にしていました。

それがコロナ後は、3~4千万円まで無担保無利子で貸してくれるという
一生一度の大判振る舞いとなってしまいました。


◆国が全面的に金融機関をバックアップ

国のバックアップと言う意味は、貸出元である金融機関にとって、
リスクフリーのスキームであるという事です。

国のバックアップによって、貸出先の倒産リスク等も
金融機関は全面的に負う必要が無いシステムとなっています。

貸出先からの金利収入は確実に入る一方、
借りる側は国からの補助で一定額まで金利の補填があり、

実質的に無担保無利融資であることから、
貸す側と借りる側はまさにWIN-WINの関係となります。


また、元金返済の猶予期間が長く設定できますので、
借りる側は安心して、コロナ禍での事業再建に向かえます。

特に地方銀行は、地元企業の繁栄を担う為にある訳ですから、
コロナ融資のスキームを使えば使うほど、本来の金融機関

としての存在価値が上がって社会的意義も大きく、
大手を振ってコロナ融資に取り組める状況になっています。


◆コロナ収束後の先が見えない

典型例として、飲食業が壊滅的な打撃を受けていますが、
インターネットに関連する様々なビジネスも
オンライン化への切り替えが本格化しています。

そして、株価は原因不明の高水準まで戻っていますが、
実体経済とは無関係になっている状況下、
いつ暴落してもおかしくないと誰もが考えています。

この事例のように、あらゆる事業や投資がコロナ禍、及び
コロナ後の展開が全く読めない状況に陥っています。


実は、私はこの事がコロナ融資を促進している鍵を握る
大きな要因や環境になっていると思います。

金融機関とのヒヤリングにおいて判明したのですが、
融資を受けた後の事業回復や事業転換の見通しが
審査する側も今は全く読めないそうです。

従って、
「申請する側の計画や論旨に沿って最大限の融資実行」
という落としどころに向かう以外に解が無い
状況になっているという事のようです。


◆まとめ

本日は、私自身がコロナ融資をワークしてきて、
今現在まで、トータル1億円の満額融資を引き出した過程で
構築された原理原則的な根本部分を紹介しました。

いつの時代も、原理原則に沿って時代の波に乗ることが、
資産を構築して、人生を有意義なものにしていく秘訣だと思っています。

是非、皆さんもこれからの不動産投資で、
10年に一度の大チャンスが来ることを想定し、

国の政策であるコロナ融資を活用して、
“一瞬で事業資金を増やしていく”ことを強くお勧めします。


具体的な内容やノウハウや実績について知りたい方は、
コチラのリンクよりプレセミナーに参加して、

参加者限定の詳細動画をGETしてくださいね。
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ではまた、お会いしましょう

都市型新大家モデルを公開!

お盆になりましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか?

このHPを訪問してくださった方へお盆のプレゼントです!


「都市型新大家モデル」を初めて世に紹介する極秘プレセミナーを開催致します。

詳しくは、以下の告知ページをご覧ください。
 ↓↓↓
saipon.jp/h/dxv322/pre-seminorFB


苅田アカデミーでは、約1年かけて今回の「都市型新大家モデル」の実績をつくってきました。

まだまだ、発展途上の大家モデルですが、自信をもって紹介できる段階になってきました。
そこで、まずはプレセミナーと言う形で、少数で縁故的な募集にて、セミナーを開催致します。


アフターコロナの大苦難時代へ突入していきますが、通常の大家業では、家族やスタッフの生活を守り抜くことは、なかなか難しいでしょう。

しかし、今回提案する「都市型新大家モデル」では、例えば1億円のRC収益マンションを1棟運営することで、キャッシュフローが数千万円にも到達できるポテンシャルを有しています。

この経営を自社や家族で実践すると、それだけで苦難の時代を乗り越える可能性が広がってきます。

是非、紹介ページにアクセスして頂き、そこに掲載している動画ダイジェスト版をご覧ください。
 ↓↓↓
saipon.jp/h/dxv322/pre-seminorFB


ダイジェスト版なので、詳しい内容は省略している部分もありますが、重要な骨子は公開しています。

 

無料オンライン動画 登録受付中!

◆”超速不動産投資法”オンラインセミナー参加

(1)2020年8月迄(延長!)のご登録:無料
(2)2020年9月以降:動画提供は中止
      ↓↓↓
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◆オンラインセミナー内容


<第1話>(公開中)
~王道の超速不動産投資法~

【第1部:超速不動産投資法の本質】
     ~労働所得から脱出~

【第2部:不動産投資が与える影響】
     ~圧倒的な実践者の躍進~

【第3部:超速不動産投資の実践】     
     ~Afterコロナ戦略~


<第2話>(公開中)
~アフターコロナ戦略の基礎~

【第1部:超速不動産投資の準備】
     ~コロナ融資戦略~

【第2部:超速不動産投資の実践】
     ~全国規模でのモデル生~

【第3部:あなたに最適な収益モデル】
     ~オーナー業/サービス業~


<第3話>(撮影済み、近々公開予定)
~不動産投資に向けた準備~

【第1部:超速不動産投資の基本】
     ~家賃収入からのキャッシュフロー~

【第2部:コロナ禍の超速不動産投資法】
     ~キャッシュフローをさらに増やす~

【第3部:超速不動産投資法の大変革】
     ~都市型新大家モデルの実際~

 

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