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完全リタイアまであと2年と少し

◆一部の方には既にアナウンス済みですが、

2024年3月で私(苅田)は完全リタイアをします。

あと2年と少しになります。

 YouTubeでお話しています!

 ↓↓↓

www.youtube.com/watch?v=9EkPRUNG8Gc&t=609s

 

この宣言を受けて、一部の苅田アカデミー会員さん

や関係者から次のようなコメントを頂きました。

・何らかの形で関係性を保って頂きたい!

・私の活動内容を定期的に知らせて欲しい!

・不動産投資をやめるのですか?

・苅田アカデミーはどうなりますか?

・苅田アカデミーをやめるのはもったいない!

などなど

 

完全リタイアを宣言した段階ですので、

”完全リタィア”という定義があいまいですので、

これからどのような形になるか?

正直自分でも、予想がつきませんが、

いずれにしても、私的には 【完全に自由気ままに生きる】

ということが、完全リタイアということになります。

 

より具体的なイメージで言うと

・冬は、別府温泉に長期滞在して温泉を楽しむ

・夏は、久住高原の山小屋を基地にして登山を楽しむ

・春と秋は、都会に出てきて、北九州と東京の

 タワーマンションで家族と過ごす

・時々、築古の実家の手入れをする

というような感じです。

 

まあ、今でも50%はそのような生活な訳ですが、

会員への対応なども含めて、今まで以上に

【自分100%中心で生きよう!】

と決めた訳です。

 

 

◆今のイメージは

・50%は自分中心(家族中心を含む)

・50%は会員や世の中への貢献(お金を稼ぐ事も含む)

という事になっています。

 

 

お金を稼ぐ事も、自分中心の外になっていますので、

【完全リタイア時には、10億円の金融資産構築】

を同時に達成することも、現時点で重要視しています。

 

不動産をすべて売却すれば、

今時点でも上記達成は可能なのですが、

不動産投資・不動産経営は

・一生物のスキル

であり、 私自身の人生を劇的に変えてくれた

・相思相愛の対象

ですので、 人生の最終章までお付き合いが続くと思っています。

 

 

◆では、これからあと2年間でどのようにして

10億円と言う金融資産を構築していくのか?

 

今時点、確固たる手法として

第一の手法と第二の手法2つの事を仕込んでいます。

さらに今後、第三の手法、第四の手法 を開発していきます。

 

実はその一つを、12月のアカデミー会員セミナーで

披露させて頂きます。

 

チョットだけ、このメルマガで披露すると

この”完全放置型の第一の手法”で

・苅田個人の金融資産が12か月で1.5倍に増加

・家族に半強制的に実践してもらった結果、1年半で資金が2倍に増加

・法人の金融資産が6か月で1.5倍に増加

 

という具体的な結果が得られています。

既に多くのアカデミー会員さんも

この第一の手法で金融資産を確実に増加させています。

 

苅田アカデミーはこのように、

・資産構築の起業スクール

・人生の再構築スクール

といった一度しかない人生を有意義にするためのスクールです。

 

また、この15期生から

・苅田アカデミー本学講座

も立上げてしまいました。

 

 

<追伸>

本学講座に余裕がありますので、

以下の一般参加も受け付けています。


******苅田アカデミー本学講座(一般公開)*****

日時 2021年12月19日(日)、13時~18時
場所 品川・高輪倶楽部
   (高輪カネオビル8階、JR品川高輪口から徒歩2分)
費用 11000円(資料代、当日徴収)
   *セミナー受講料(定価:10万円)は、無料となります
参加資格
   易学や四柱推命学をこれまで学んでいない初心者の方が対象
   不動産投資講座の講師や関係者はご遠慮いただきます
募集人数 定員3名
希望者
   氏名、年令、生年月日、ご職業、参加理由、を記載して
   mail@kandakazuya.com 宛てにメールをお願いします。
締切り 定員に達した時点で募集を終了と致します(*)

*万一希望者多数の場合は、メール内容を拝見させて頂き、
 参加者を決定させて頂きますので予め、ご了承ください。

****************************

 

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

【億トレ・プロジェクト】開始!

苅田アカデミー生の有志に声をかけて、

自称【億トレ・プロジェクト】を開始しました!

不動産投資で、キャッシュフローを爆発的に 増加させるために、

不動産の規模を増やす手法は もう、時代遅れとなりました。

 

あれっ?苅田さんは、

「河野太郎さんみたいになっていませんか?」

という声が聞こえそうです。

河野太郎氏は、年金問題を消費税増税で賄うという持論を、

完全撤回(白紙)にしてしまいましたね。

この結果、評判が劇落ちの様です。

 

それはさておき、メガ不動産投資家と億トレーダー

の両方を兼ね備える第一人者になろう!と決意した訳です。

何故なら、不動産投資のトレンドは、明らかに

「キャッシュフロー獲得」から「純資産形成」

へと向かう潮流となっています。

苅田アカデミーでも、いくつかの1億円達成ルートをお話した際に、

このトレンドについて詳しく解説しました。

 

アフターコロナに時代に、

「不動産投資は純資産形成のTOP手法である」 ・・・

これは、声高らかに言い切れます。

物件を取得して、元金返済が進むにつれて、

物件の中に貯金が蓄積されてきます。

 

この概念は、本当に不動産投資家の中でも

意外に認知度が低いのですね。

では、日々の、毎月のキャッシュフローを稼ぐ TOPには、

不動産投資に代わって何が君臨するか?

と考えた訳です。

 

今は、実はこのTOP手法のいくつかを極めようと している訳ですが、

その有力手法の一つが ”トレードライフ”という事になります。

 

トレードライフを行うためには、

自分自身が 年間1億円を稼ぐ億円トレーダーに

なる必要があると考えました。

しかし、今年の私(苅田)の実力は、

巷にゴロゴロ している、百万円トレーダーに過ぎません。

(昨年は千万円マイナストレーダーでした!)

 

億トレへの道程は、あと2年くらいかかると思っています。

その初心者から億トレーダーへの厳しい道程を

共に歩む仲間が欲しいと思った訳です。

 

幸い、今時点で2名のアカデミー生が 手を挙げてくれました。

勿論、我々3名のパワーだけで、億トレ・プロジェクトが

成立するとは考えておりません。

 

YouTube等の個人TVが全盛の今の時代、あらゆる処に

有力なプロトレーダー達のノウハウが隠されています。

それを研究し尽くし、実践し、トライ&エラーを重ねて、

血の滲むような努力の結果、億トレーダーの誕生となります。

 

これをやり切るのが、

今回の【億トレ・プロジェクト】です。

でもこのワクワク感は、久々なものです。

私の心の中の、もう一人の自分もワクワクしている様です。

 

<追伸> 【億トレ・プロジェクト】に興味がある方は、

以下のリアルセミナーにお越しいただくと お話しできるかと思います。

苅田アカデミー 第15期

『東京・大阪・Zoom セミナー&個別相談会』

 

別途、動画セミナーを視聴したい方は、

こちらをどうぞ。

『不動産起業 動画セミナー』

 

では、また。

 

第15期苅田アカデミー「不動産起業」募集開始!

◆第15期苅田アカデミー募集開始!

teamasia-promotion.com/lp/45415/989226/

不動産起業

 

◆「不動産起業」セミナー・説明会

cho-soku.com/kanda2021/thanks/

不動産起業PR

第15期苅田アカデミー 募集開始

こんにちは、苅田和哉です。

第15期苅田アカデミーの募集を開始します。

 

読者の皆様におかれましては、

これまで 私のHPを御覧頂き、

誠にありがとうございます。

 

この第15期の苅田アカデミーでは、

私の持てる全ての経験やノウハウや

会員の成功事例を紹介しながら、

 

参加頂く一人一人が不動産投資によって、

ジャパニーズドリームを実現できるよう

共に歩んでまいりたいと思います。

 

 

以下のサイトをご覧いただければ幸いです。

 

苅田アカデミーにご興味のある方や

入会をご検討頂ける方は、是非とも

ご登録頂きますようお願い致します。

  ↓↓↓

teamasia-promotion.com/lp/45415/989226/

 

ご登録頂いた方には、次のような

様々な 特典動画をご用意しています。

  ↓↓↓

youtu.be/hHK7ejmEmJ0

 

ありがとうございました。

東京オリンピック後の不動産祭り

東京オリンピックが閉幕しました。

メダル獲得祭りの後の寂しさが来るのでしょうか?

 

いいえ、いよいよ我々不動産投資家にとって

近来稀に見る”重要イベント”となるであろう、

晴海フラッグ(選手村後の分譲マンション)の第2期

申し込みがこの秋にやってきます。

 

勿論、この巨大なマンション群に好き嫌いは当然あります。

ゴミ埋立地、液状化の可能性、など否定的な事実や

嫌う見解をサポートする内容は盛り沢山。

 

しかし・・・東京都中央区に新築分譲される

マンションとしての価格が2~3割ほど安いこともまた事実。

 

◆なぜ、坪250万円(最低価格帯)~300万円(平均価格帯)

 

が可能になるのか?

このからくりは、土地が異様に安い価格で、

開発業者に払い下げられたからです。

その経緯は、ネットでいろいろ調査すれば出て来ますが、

 

要点はつぎのとうり。

(1)2016年に東京都(地主)から、開発業者(11社)に

1m2あたり、9万7千円程度で売却された。

13.3万m2の土地値のトータルは、129億6千万円だった。

*1m2あたり、9万円は、西多摩郡の超田舎のレベルだそうです!

 

(2)中央区の近隣の土地値の公示価格は、1m2あたり132万円。

ある研究会の試算では、1m2あたり120万円が妥当で、

そうすると1611億2千万円が本来の売却価格。

よって、その差額は、1481億円にも達する。

 

 

◆中央区の新築マンションは、少し調査すると坪~400万円。

 

よって、どうみても坪~100万円のディスカウント価格で

晴海フラッグは売却される見込みです。

 

現時点では、

・サンビレッジ(1089戸)、

・パークビレッジ(915戸)、

・シービレッジ(686戸)、

の3区画の4145戸が分譲され始めています。

 

後は、

・タワマン2棟(500戸?×2)

・賃貸区画のポートビレッジ(1487戸)

がこれから建設となり、

2024年4月から入居開始となるようです。

街全体で1万5千人~2万人ほどになるらしい。

 

 

◆晴海フラッグの安い価格の妥当性を試算してみます。

(超概算の計算ですので、あしからず。)

 

まず、戸数ですが、タワマン2棟の100戸をプラスして、

全戸数が約6600戸とします。

 

土地値の差額は、当然ながらマンション購入者に

反映(利益供与という側面)されますので、少々荒っぽい試算ですが、

安く払い下げられた差額1481億円を

総戸数の6600戸で割り算してみると、1戸当たりは

2240万円のディスカウントとなる計算です。

 

例えば、

80m2で約7500万円、坪単価~300万円

の部屋ですと、この価格が中央区の現状販売価格よりも

2240万円安くなっているというイメージです。

 

仮に、上記で言うところの正当な価格で払い下げられた場合、

開発業者としては、上記7500万円の部屋は

2240万円プラスして、9740万円で売る必要があります。

坪単価にすると、丁度400万円になります。

バッチリ、計算が合いましたね、

 

◆まとめ

 

東京都から開発業者へ安い土地値で

払い下げられたその差額(約1480億円)が、

1戸当たりの坪単価の低減(400万円⇒300万円)

に見事に反映されていることが数値的にも

検証されました。

 

私は、この事実以上に東京都がこの新しい街の

整備に数百億円をかけている事実も

見逃してはならないと思っています。

 

駐車場はすべて地下で、行き来も自由。

省エネシステムなど多くの最先端の

街づくりがなされています。

 

勝どき駅からの徒歩15~20分が唯一のハンディですが、

私の個人的な見解としては、都内で

新規マンション購入を検討されているなら、

有力候補として検討されてOKと思います。

 

さらに、投資家としてみた場合、晴海フラッグの

魅力は更に増します。

このあたりは、極秘内容ですので、

苅田アカデミー限定で8月の会員セミナーにて

紹介していこうと思っています。

 

金メダリストと不動産投資家

◆今回、二連覇で柔道金メダルを取った日本のアスリートは、

過去のインタビューで基本練習の重要性を強調されていました。

「面白くない練習を毎日毎日、繰り返し実践して、

それを世界一最も継続できた者が金メダル勝者となれる・・・」

というような内容です。

 

血の滲むような努力を、誰にも負けない位やって、

それが自信につながり、代表選手になり、メダル獲得に至る。

スケートボードで初のメダリストとなった日本のアスリートも

3日で靴がボロボロになるくらい練習して、

1000足は履き潰した・・・という内容も紹介されていました。

 

【努力は天才を超える(上回る)】

という名言がありますが、

【努力が天才を生み出す】

も我々を励ましてくれる名言ですね。

 

少し前のメルマガで、私の座右の銘を紹介しました。

【努力を継続して最後の最後まで諦めない、

 そうすると最後は神の佑(たすく)を受ける事が出来る】

自分自身の体験から来た言葉ですが、

上記と同じような意味だと気が付きました。

 

◆では、不動産投資家にとって、

・一般人が人並み以上に努力すれば、ジャパニーズドリームを掴めるのか?

・一般人が努力すれば、生まれながらの資産家と同じようになれるのか?

これが最も考えないといけないテーマです。

 

私は、アメリカンドリームになぞらえて、

「平凡な家庭に生まれた一般人が億万長者になれる」

ことをジャパニーズドリームと称してきました。

そして、苅田アカデミーでは、2014年の開校以来、

一貫してこの事を追求してきました。

 

少なくとも、私自信の体験や会得したノウハウによって、

・一般人が億万長者になれるルート

を毎年毎年、追求してきました。

当初は、金融機関の融資を最大限に活用した私自身の

ノウハウをベースに、不動産物件の取得規模を10億円以上

とすることによって、ジャパニーズドリームが

可能であることを示してきました。

 

しかしながら、この手法も時代の変遷と共に、

遂に限界が来たと感じるようになり、ここ数年は

新しい手法の開発と実証に毎年毎年苦しみ抜いてきました。

 

しかし、生徒さん達の成功事例の中から、

従来の物件取得規模(投資規模)を追う形態ではなく、

不動産投資にリアルの事業を組み込むことによって、

「少ない不動産物件の取得でジャパニーズドリームが可能」

である手法を漸く確立することが出来ました。

2020年秋開始の第13期生では、この新しい手法に魅力を

感じて頂いた多くのの仲間が加わり、新しい形態としての

不動産投資家の成功者へのルートを歩んでいます。

 

しかしながら、この手法は本来の不動産投資の最大利点となる

【不労所得】の要素を、かなり排除した形態になっています。

ですから、”退路を断ち切って実践する覚悟”が必要です。

よって、取り組める会員さんも限定されているのが実情です。

 

◆私は、本来の不労所得としてのジャパニーズドリームを可能とする

有力な別手法をトライしている現在ですが、日本人アスリートの活躍と

それを支えてきたこれまでの5年間の練習や苦労を見ていて、

有ることに気が付きました。

 

成功した暁における資産家、不労所得はまさにその通りなのですが、

それに至る過程は、まさにオリンピック選手が日々実践されている

基本練習と同じような努力メニューを繰り返し繰り返し、実践して

身に付けなければいけないということです。

 

メダルを獲得する試合の過程やその結果に感動する人々が

大半だと思いますし、私もTVの前ではその一人です。

しかしながら、金メダルへの道程を考えた時、

我々の魂を揺さぶる真の要因は、その結果や過程に至るまでを支えてきた

「日々の水面下でのアスリートたちの生き様」

だと思います。

 

それを自分自身の成功へのルートにおきかえた時、

苦しい毎日、苦しい毎年を如何にして乗り越え、

目標に至るまでの長い苦しい面白くない日々を

耐えて耐えて耐え抜いた時こそ、資産家という名の

不労所得が待っていると信じて、やみません。

 

不動産経営の基本は利益シェア

◆第13期苅田アカデミーは、2020年11月にスタートして、

今現在では全24か月間の9か月目に入っています。

 

2021年の7月でカリキュラムは10か月目で、

この8月で一通りの

・超速不動産投資(講師:苅田)

の講座となる10か月間が一旦終了します。

 

第13期からスタートした新カリキュラム

・都市型新大家モデル(講師:大住)

・事業計画と資金調達(講師:伊藤)

もこの8月で一通りの学びを終了します。

 

1年目の残りの2か月間は、特別セミナーを

行う計画です。

 

2年目(13ヶ月目~24か月目)は、

この秋以降に募集予定の第15期生と共に進めて行き、

さらに進化していく形になろうかと思います。

 

さて、毎年苅田アカデミーの新規会員さんの募集については、

某チームにプロモーションをお願いしています。

 

年1回の募集ですが、今回もこれまでに2回の打ち合わせを

行い、色々新しい企画や進め方の素晴らしい案が

出てきています。

 

不動産経営も毎年毎年市場の変化や取り組む会員の

種別変遷で、変革スピードが速いです。

 

しかし、基本は

「1棟レジデンス系マンションを金融機関との連携で獲得して、

地域大家業を行いつつ、キャッシュフローを積み上げていく」

 

という地道ではありますが、ビジネスの中でも

最も普遍的で時代に左右されない形態です。

 

 

◆この最も普遍的で時代に左右されない形態である

不動産経営の最もコアな部分は

・WIN-WINのビジネス形態

だということです。

 

これを忘れてしまっては、長続きは困難です。

では、誰と誰のWIN-WINなのか・・・?

 

(1)大家と金融機関

(2)大家と管理会社

(3)前大家(売主)と大家

(4)仲介会社(売り手側)と仲介会社(買い手側)

(5)大家と入居者

(6)大家と補修会社

などなど。

理解頂けたでしょうか?

 

物件の購入時から運営開始以降の収益を

上記の2つの立場で利益を分け合う、いわゆる

利益シェアのビジネス形態だという事です。

 

 

以前に某S銀行の高金利融資が社会的な

問題となりました。

その後、某S銀行は不動産への融資という

ビジネス形態を金融庁からは排除されたと思います。

 

何故でしょうか?

それは、(1)大家と金融機関のWIN-WINビジネスからは、

大きくかけ離れたものだったからです。


高い金利で大家の家賃収入の大半を

元金と共に、金融機関が奪ってゆく。

 

この結果、某S銀行融資で物件を購入した大家は、

その瞬間から実質的に破綻状態の予備軍になります。

 

本来であれば、賃貸経営を長く継続すればするほど、

残債が減って、物件に資産が蓄積され、

毎月のキャッシュフローと共に、キャピタルゲインが

狙える優良物件に育つのが、本来的に正しい不動産投資、

すなわち賃貸経営なのです。

 

融資する側の金融機関は、金利という果実を受け取りながらも、

大家をそのように育てて応援する側に立たなければなりません。

 

他の利益シェアの形態、(2)から(6)についても

全く上記と同じスタンスで考えると、良く理解頂けると思います。

 

 


◆第15期苅田アカデミーの募集についても、

プロモーション会社と当方(苅田アカデミー)

のWIN-WINのビジネス形態となります。

 

本当に年1回ではありますが、チーム一丸となって

一生懸命にアイデアを出し合い、

最新の不動産トレンドも把握しながら、会員さん達に如何に

素晴らしい講座を準備して受講して頂くか?

 

コロナ禍、アフターコロナの時代を予想し、不動産経営を

どのような形で取り組むことがBESTなシナリオか?

 

不動産経営を成功させた暁に待っている経済的時間的自由、

その他の圧倒的な想定成果をどのように周知するか?

 

などなど・・・様々なPR活動や広告なども含めてこれから

共に進めて行きます。

 

第15期は、9月~10月に公開して募集を行いますので、

少々お待ち頂くことになりますが、何卒よろしくお願い致します。

 

 

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

 

最近の金融機関の融資姿勢

今日は最近の金融機関の融資姿勢について、 述べてみようと思います。

融資姿勢といっても、都銀と地銀は雲泥の差、その考え方にも 180度異なるものがあります。

 

◆過去に、私が体験した経験談を紹介してみますね。

今から約10年ほど前、サラリーマン副業で不動産投資を開始して、 総投資規模が5億円を超えた頃の話です。

・地方銀行の支店長から言われた事 サラリーマン副業ではリソース(特に時間や行動面)の制約などで、 物件を増やすためにはサラリーマンから独立することを推奨します。

独立したら、当行からはどんどん融資が可能ですよ。

⇒このコメント、当時は「まさか?」というように本当に驚きでしたが、 実際には、独立後にこの地方銀行から複数の融資を受ける事が出来ました。

 

・都市銀行から酷い措置を受けた事 サラリーマンから、専業大家に独立後に某都市銀行(S〇B〇) の固定金利期間が終了した後、固定金利の継続稟議が却下された。

理由はサラリーマンを退職したので属性低下と言う事だった。

⇒都市銀行は、サラリーマン副業時のみ融資が可能。  独立したら属性が低下したと判断し、融資継続は不可との判断。

*固定金利への継続が出来なかった対応としては、 高金利の変動となったため、その後に物件を売却して対処。

 

如何でしょうか?

潤沢なキャッシュフローを生む収益物件群を保有できれば、 誰もがサラリーマンからの独立を目指すことと思います。

独立後、苅田の例の様に

・地方銀行はどんどん融資を継続してくれる

・都市銀行は、属性低下と判断し、固定金利条件でさえ打ち切り

という極端な対応となりました。

 

◆最近の融資姿勢 当アカデミー会員さんから、最新の融資状況を把握することができます。

ある会員さんからは、つぎのような最新情報を入手しました。

・地銀は不動産投資そのものへの融資がネガティブになってきている  

昔の都銀のように、物件価格+諸経費の20~30%以上の自己資金が必要  

築古の法定耐用年数の残存期間が少ない物件はこのラインにすら乗らない

 

・信用金庫は、不動産以外の事業との複合事業での不動産融資や事業性融資には前向き

 物件価格+諸経費の10%程度の自己資金で融資してくれる可能性がある

 ただし、少なくとも苅田アカデミー基準(*)を満たすこと

*法定耐用年数までの融資(金利1%程度)で、1億円当たりのキャッシュフローが  200万円超(経費率20%、空室率15%、での試算)

 

いわゆる第一地銀と呼ばれる地方銀行は、都市銀行並みに今は厳しいようです。

地域性もあると思いますので、アカデミー会員さんにはこのような融資姿勢が 判明すれば、会員間で共有するようにしています。

逆に、信用組合のように、物件の立地と大家さんの住居地・勤務地との マッチングがとれた場合には、不動産には積極的な姿勢は変わらないようです。

しかも、事業性融資が期待大であるとこのこと。

事業性融資とは???

これについては、不動産経営と物凄くマッチングするビジネスがありますので、 次回以降紹介したいと思います。

超速不動産投資の物件購入基準

コロナ禍ですが、まだまだ物件価格が高い!

という状況が続いていましたが、このところ

水面下では、購入に見合う物件が増えてきた印象です。

 

丁度、国内GDPも大きく減少というニュースもあり、

これからワクチン接種が終了するまでの時期、

すなわち2021年12月~2022年3月までは、

経済が上向いてくる要素が少ないですので、2021年後半から

物件購入に動ける環境になることが期待されます。

 

さて、私が主催している不動産経営プライベートスクール

(苅田アカデミー、2021年は第13期を運営中)

では、毎年会員さんへの購入アドバイスをさせて

頂いています。

 

今日は、このアドバイスの内容を

ご紹介したいと思います。

 

 

◆購入基準

1億円の物件なら、手残り(税引き前のキャッシュフロー:CF)が

200万円以上ということが、当アカデミーの基準です。

この場合

・物件:RCまたはSRCのレジ物件(地方政令都市中心)

・空室率:15%

・運営経費:20%

・融資条件:法定耐用年数まで、金利は1%

という条件で、シミュレーションして頂きます。

 

一方、首都圏等では、資産性の高い物件等もありますので、

このタイプでは、CF(1億円当たり)は150万円まで

基準を緩めてもOKとしています。

このような条件で購入できれば、満室経営すると年間CFは

300~400万円になるケースもあります!

 

 

◆1年目の会員へのアドバイス

一人一人、面談して毎月のセミナーで顔を合わせますので、

各人の資産形成に見合った具体的なアドバイスを致します。

場合によっては、金融機関を紹介したり、物件を一緒に見学したり、

仲介との調整に協力することもあります。

 

さらには、当アカデミーでは、会員間の売買も積極的に

取り組んでいますので、売主と買主がWIN-WINの関係に

なるように、調整していきます。

(価格調整、仲介手数料低減、金融機関紹介、などなど)

 

 

◆2年目会員へのアドバイス

既に1棟取得され、いくつか物件に取り組まれていますので、

技術面のアドバイスは、敢えて少なく指導します。

何故なら、ご自身で最終判断までの力を養って頂き、

自己成長して頂く事が当アカデミーの最終目標となるからです。

 

とは言え・・・

会員さんは、購入に悩んで相談してくる訳ですから、

・購入したい価格と売値に乖離がある場合の取組み方針

を中心にアドバイスをするケースが多いです。

 

この場合、経験的には多くの会員さんは

「不動産経営を進めるスタンスと基準が、まだまだ未確定」

の場合が多いので、最終的に物件の対応をご自身で決める事が、

出来るようにアドバイスをします。

 

 

◆不動産の購入基準のアドバイス例

以下に、会員さんに指導した例を示しておきます。

 

・融資額との関係(金融機関との対応)

(1)基本はフルローンとする

(2)フルローンが無理な場合は、物件価格対比で

  5~10%までの自己資金は許容範囲とする

 

・指値(売主との対応)

(1)通るも通らないも、売主の事情で決まる

上記の購入基準と融資額との関係性で、対応すればよい

 

(2)仲介会社の意見(+金融機関の評価=融資額)を重視

仲介の意見を参考にして、一発勝負の指値をするか、

段階的に交渉していくかを決める

ケースバイケースで、売主の事情等に左右される

 

(3)融資額が物件の90%以下なら、購入は非推奨

金融機関の評価を信頼すべき

10%を超える頭金は、多くは許容外

ズバッと90%~95%の指値で、受け入れて頂けない場合は転進

(物件価格の90%が融資額という状況を想定)

 90%:普通の物件で指値が通れば購入したい場合

 95%:5%の頭金を入れても物件が欲しい場合

 

(4)後悔しない対応をすることは重要

一発勝負をして却下されても、他物件に転進できる

マインドをご自身が持っていると判断できればOK

未練が残る様なら、段階的な交渉を仲介と二人三脚で行っていく事

 

(5)物件が売主を選択する

私は、ある時期からこのように達観した段階になりました。

一発勝負でいくか、段階的交渉で行くかは、

全く悩まないように成長することが出来ました。

今の基本は、仲介の意見を尊重していきます。

 

・取り組みスタンス

3つの事(購入基準、融資額、指値)は、年々流動的でOK

一度決めたことにとらわれず、毎年見直していく。

コロナ禍で基準やスタンスが年々変化することもまた、

それはそれで自己成長している証。

外部環境に則した良い行動で結果につながる。

 

 

最後に・・・

 

私(苅田)は、ここ数年は購入意欲が沸く物件には

なかなか出会えませんでした。

コロナ禍でも、物件価格が高い状況でしたが、

最近ようやく、あと1%利回りが上がると

金融機関に持ち込んでも良いと思える物件がチラホラ!

 

通常は、指値で1%ほど、頑張りますので、実質はあと2%は

利回りが上がって欲しい状況です。

 

さて、東京オリンピックは、個人的には実施して欲しいのですが、

コロナが怖いので、折角の当たり券も使用せずに払い戻しに

なる可能性が高くなっています。

家族からの、「早く払い戻ししなさい!」という意見に押されていますが

まだまだ抵抗中。

しかし、観戦時のコロナ感染は、やはり怖いです。

 

事業再構築補助金 その後

今日は、【事業再構築補助金のその後の展開】

についてご紹介します。

 

 

◆通常の不動産投資には・・

・この補助金は使えない

ことは以前のメルマガで説明しました。

 

公募要領を見ると、色々な記述で

単純な不動産経営は除外されていましたね。

しかし、不動産経営にとって最初の難関は

・売上10%の減少!

 

もしあなたの法人が、100%不動産経営で、

店舗やオフィスではなく、レジデンス系なら

売上10%の減少は、そうそう発生していないはずです。

 

 

◆さて、本題に入りましょう!

4月30日までの第1次の公募に応募すべく、、、

私(苅田)は日々、頭をひねってまいりました。

そして要約書を作成して、金融機関の担当支店に持ち込みました。

 

どうなったか? 

支店レベルでは・・・

・是非とも取り組ませて頂きたい!

という事になりました。

 

でも時間があまりありません。

内容も十分詰められたものもありません。

しかし・・・当該金融機関で取り上げる内容は

合格率の高いものでなければなりません。

 

急遽、支店の担当営業の方から、

早速本部へ申請をして頂けました。

まずは、この銀行内の競争で土俵に乗らないと

取り上げてもらえません。

 

 

◆銀行本部との打合せ結果は・・・

・・・見事合格!

申請書類の詳細に関わって頂けることになりました。

 

しかし、当該金融機関が取り組む第1次申請は満杯・・・

 

という訳で、申請は第2次にシフトすることになりました。

実はこれで、相当余裕が出来ました!

5月連休前後に、新事業のベースとなる不動産物件にて

様々な打合せや見積もり取得の再検討をスタート。

 

同時に金融機関とも2回目の打合せを行い、

申請(6月末日を目標)までのスケジュールをすり合わせ。

これから5月~6月は、この申請作業に多忙になりそうです。

 

 

◆さて申請内容ですが、

金融機関と共に

如何に見栄えの良い書類をつくろうとも、

・事業再構築に賭ける経営者の想い

がほとばしって、読み手の心に訴え、

その熱意が詰まったものでなければ、

合格にならないと思います。

 

もし、私が審査員なら行間から読み解き、

経営者の想いを把握するようにします。

そして、補助金は何と言っても本気で

取り組む内容のみ、絞り込んで筋肉質スリム化

とすることが不可欠です。

 

言い換えると、ポイントは補助金が無くても

実践する内容を堂々と記載しておくことです。

 

「補助金が通っても通らなくてもやります。

これに国が乗ってくれば、どうぞ!!!」

位のイメージですね。

これも、私自身の経験から来ています。

 

 

<追伸>

サラリーマン時代に、大型の経済産業省の

補助金プロジェクトに長年関わった経験を

当ホームページのブログで紹介しています。

参考にして頂ければ幸いです!

 

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