自立自走の不動産投資
◆苅田アカデミーには、
会員期間中の永続的なサービスがあります。
現役アカデミー会員が収益物件を購入するか否か、
迷った時にアドバイスします。
アドバイスの方向性としては、
・初心者向けでは、アカデミー購入基準に
基づいたキャッシュフロー重視
・経験者向けでは、属性に沿った取り組み指針以外に、
JVや個別案件に関するアドバイス等
をメールや個別チャットで行っています。
通常は、何回かアドバイスを行っていくと、
会員の思考と行動も次第に研ぎ澄まされていき、
最終的には次のようになってきます。
（１）初級の段階
「購入して良いかどうか、アドバイスお願いします」
（２）中級の段階
「購入に進むべく、現地調査と銀行打診を実施中です」
（３）上級の段階
「買い付け書を出して、融資も取組中です」
（３）の段階になると、ほとんど何もコメント
すべきことはありません。「自立自走」という段階です。
一方で、物件アドバイスを何度経ても、購入への判断が
自ら難しい会員も数多くいますし、実はこれが大多数です。
自立自走までは長い年月がかかりますし、私自身も
今なお、経営者としてはまだまだ未経験の分野もあり、
一流の投資家として自立自走しているとは言えません。
要因として、不動産市況が年々難しくなっていることがあります。
コロナ禍、ウクライナ、金融市況の不透明な事などもあります。
しかし、それではいつまで経っても自己判断が出来ないので、
各会員の方向性をある段階からアドバイスするようにします。
◆なかなか購入意欲をそそる物件が一般流通市場で
出て来ないのも現実ですが、実は売り物件には
売却理由が隠されており、それを十分に解読できないので、
こ購入意欲が沸かず、購入判断が出来ないという事があります。
すなわち、
（１）売り物件には何らかの理由があり、
（２）その理由を完全に把握出来て対策が出来る
という事なら、購入に向けてGO！となる訳です。
売却物件の典型例を２つあげて、考察してみましょう
（A) 首都圏で土地面積１００ｍ２未満の
新築～築浅RC、満室シングル物件
価格帯としては、購入しやすい１～２億円台
（B) 地方政令都市で築３０年超の空室が目立つ
土地が広いファミリー大型物件
価格帯は２～３億円前後が多いです
利回りも１０％を優に超える物件が目立ちます
（A)の物件ですが、実態は新築プレミアム家賃で
満室になっているので、入居者が一巡したら
近隣相場で募集せざるを得ないと推測できます。
要するに新築プレミアム家賃が終了することで、
経営が難しくなってしまう懸念がる物件です。
現オーナーとしては、新築プレミアムが剥がれ落ちる前に
売り抜けたいというのが主な理由になると推測できます。
（A)のタイプを購入に進む場合には、何らかの動機が必要、
長期間の経営に耐える物件かどうか、競合調査が必須です。
ただし、首都圏では山手線沿線ならば、永続的な満室経営の
可能性が高いので、購入検討に進んで悪くないと思われます。
この種の物件には、首都圏の特定の金融機関がフルローンを
出す傾向もありますが、購入後苦しんでいる会員さん達を
複数見てきましたので、個人的には絶対にお勧めできない
物件のタイプです。
（B）の物件は、取り組む方の地元や住居地でないと、
難しいでしょうし、金融機関探しもハードルがあります。
築古物件の入り口となり、場所にも依存しますが、
居室空間も古臭くなってきているはずです。
一方で、土地勘がありすぎても、物件のメリット以外の
デメリットばかり目につくかもしれません。
この（B)タイプでは、満室経営に向けた物件再生が
必要なケースも多く、費用もそれなりにかかりますので、
例えばコロナ融資やコロナ補助金を活用して、
大規模なリフォームやシニア層向け住居等への仕様変更など、
今の所有者や競合する大家さんが到底気が付かないような
満室経営へのシナリオができてくるようなら、
取り組みを模索すれば良いでしょう。
◆不動産経営は、本当に生き物だと思います。
私は、しばしば物件を子供達に例えます。
美人物件があり、気立ての良い青年物件があり、
親孝行の物件があり、問題児物件があり・・・
という具合にです。
まさに、多くの子供達を育てるような感覚で、
それぞれの物件の特徴に寄り添った形で購入し、
満室経営を目指して常に物件を可愛がってあげる事が
不動産賃貸経営の本質だと思っています。
私の経験則ですが、筋が良いと思った物件たちも
気を抜けば、必ず空室が目立ってきます。
逆に常に、物件に寄り添い、費用もかけて
満室へのアクションを考え行動に移せば、
面白いように空室が埋まってきます。
候補物件に向き合い、自信をもって育てる覚悟が
持てる時にのみ、焦らず前進したら良いと思います。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2022-04-22｜カテゴリー：新着情報