物件紹介を受けて現地調査して物件への取り組みを判断する際、どのように行っているか。
今日はこの事について、考えてみます。
例えば、次のような物件を紹介されたと仮定してみます。
・１棟RC物件
・シングル３０戸、２５ｍ２ワンルーム
・地方都市の比較的中心地
・駅から徒歩１０分
・築２５年、価格１．５億円
・表面利回り９．５％
今の市況から見れば、取り組み検討に値する物件でしょう。
慾を言えば、利回りは１０％を超えて欲しい処ですので、仲介を通じて価格の交渉をする事にします。
さて、AさんとBさんが候補者にいたと仮定します。現地調査の結果、
・Aさんは積極的に取り組む
・Bさんは取り組みしない
という結論に到達したとします。
当然、AさんとBさんとでは、物件を判断する根拠が違う訳ですが、私が長年苅田アカデミーというコミュニティを運営してきて、不動産投資に成功する人は、必ずこの観点で物件を判断していることに気が付きました。
一つ、たとえでヒントを出します。物件見学を終えた後の２人の感想です。
Aさんのコメント
・利回り１１％の指値をしようと考えている（落としどころは１０％～１０．５％）
・交通利便性もよく、買い物の近場がある（単身者で徒歩圏内ですべて揃う）
・土地がやや傾斜しているが、問題無し（３～４年くらい住むのには問題無し）
・総合的に満室経営が出来そう
Ｂさんのコメント
・利回りが自分の基準に到達していない（築２５年であれば１０％以上は必要）
・持ち込む銀行が好まない物件（付き合いのある銀行の営業地域外）
・物件背面が傾斜地で、日当たりも悪い（物件の雰囲気が暗そう）
・何となく気が進まない（大家として持ちたい物件がしない）
違いに気が付かれましたか？
Ａさんは、入居者目線で物件を評価しています。
Ｂさんは、大家目線で物件を評価しています。
私（苅田）も、物件を取り組む基準として、入居者目線を徹底してきました。
一つの例としては、この物件に住みたいかどうか、自問自答してみます。
出来れば済みたくない物件だとします。しかし、満室経営できると判断すると買い付けに進みます。
これまで保有してきた物件で、特にシングル物件の８０％は自分でも”あまり”住みたくない物件でした。
私の妻に言わせると、”絶対に”住みたくないという物件ばかりです。
勿論、絶対基準ではありませんが、これらの入居者目線と大家目線の違いに気が付いた段階で不動産投資家として、初心者の域を脱することができるのではないでしょうか。
実はもう一つ、初心者にありがちな行動パターン、絶対にやって欲しくない行動があります。
物件取り組みに進まない場合、初心者は必ずこの行動を取ります。
これを改善すると、物件取得に大いに前進すること、間違いありません。総計３０億円を投資してきた私の絶対的経験則です。
これについては、別の機会に紹介します。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-05-07｜カテゴリー：新着情報
不動産投資を始めた頃、毎月キャッシュフローを大きくするかを常に考えていました。
その答えとして、高利回りのRC１棟物件をフルローン狙いで出来る限り多くGETすることに全精力を注ぎました。
そして、年月は過ぎ・・・現在で大家業１６年目に到達しました。
今の関心毎は、融資返済を如何にして早めるか、言い換えると繰り上げ返済で借入金を出来る限り早く返してしまうこととなっています。
この段階になると、金融機関は極力返済期間を維持してもらうために繰り上げ返済を渋ります。
これを何とか交渉しつつ、一時２桁億円あった借金は、１桁億円の前半になっています。
借金減額には、もちろん物件売却が大きく寄与しているのは確かですが、それ以外の要因としては返済期間の短さにあります。
取得してきた全１８棟（売却済みも含む）で考えると、一番短い返済期間は１５年、最も長いもので３０年。
３０年の物件は、都市銀行からの融資で法定耐用年数までフルに借りました。
平均的には、２０年間の融資が多かったです。この条件だと、法定対応年数より５～１０年も短くなっています。
一般論として、不動産投資のキャッシュフロー最大化には、低金利で法定耐用年数までの融資期間を選択することが鍵であることは、もちろんです。
しかし、過去の地方銀行ではこの選択肢は稀でした。地方銀行独自の目線で、例えば３５年から築年数を差し引いた期間での融資が原則でした。
こうなると、必然的に利回りが高く、築年数も２０年未満のRC物件でないと、大家の運営が回りません。
このような物件群を融資返済終了まで持ち切ればこれまで返済してきた元金は、突如としてキャッシュフローに早変わりします。この観点からでは、不動産運用中のキャッシュフローはトントンで良しとして、残債が無くなった後を目標とする不動産投資家を目指すこともありかも知れません、いいえ大いにありだと思います。
あと数年でこの状況が開始されますので、私はじっと待つよりも、早く早くこの状況を達成したいと、金融機関と交渉している訳です。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-05-04｜カテゴリー：新着情報
不動産投資のダークサイトともいえる税金の重さ・・・
これをひしひしと感じている大家さんも非常に多いと思われます。
特にRC１棟物を運営している不動産投資家にとって、春に訪れる固定資産税の支払いに悩まれる方も多いでしょう。
実は、私もその一人でした。
過去形です！
今は、個人も法人も比較的キャッシュリッチになり、１年間の固定資産税を一気に支払ってしまいます。
ある時期から、この事を大家業でキャッシュフローが順調に回っている重要な指標の一つでは？と考えるようになりました。
総投資額２３億円、１５棟ー５１０室の規模に丸５年で到達したのですが、その当時は固定資産税の支払いに大変苦労していました。
４期に分けて支払うのは勿論、各物件用の銀行通帳をやりくりして、１期目の全物件の固定資産税を支払うのにフーフーの状態。
２期目、３期目、４期目の支払いも同じ状況ですから、年がら年中に亘って資金繰りを考えながらの運営です。
そして、年一度の決算時期が到来します。
税務上の利益が出ていても、様々な節税を行っていることもあり、キャッシュフローはかつかつの状態でした。
いつも、個人（役員）からの短期借入金で法人の税金支払いを行っていた記憶があります。
これが随分長く続きましたが、物件を売却する時期になってきて、数棟売却してキャピタルゲインを銀行口座に蓄積できた頃から、４期分を一気に春に支払えるようになりました。
春に一気に支払うと、当然銀行通帳の中身が非常に寂しくなりますが、運営する心は逆に晴れ晴れとしたものです。
１年間、後は毎月の銀行通帳にキャッシュが着実に積み上がるのを日々、楽しむことが出来ます。
メガ大家と言えども、この状態ですから、まして物件を増やしていく過程や成長途上の大家ではなおさら運転資金が枯渇する状態になります。
という事で、年間の固定資産税を春に全額支払える大家さんは、優秀と言えるというお話でした。
不動産投資を行っている方の、何かの参考になりましたら幸いです。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-04-30｜カテゴリー：新着情報
本日は私の大家業収益拡大に大きく寄与した事業再構築補助金について考えてみます。
◆事業再構築補助金の新規公募ですが、第１２回の公募要領が４月下旬に公開となりました。約半年ぶりの公募です。
理由としては、国からの厳しい査定を受けて当該補助金のあり方を見直した結果と思われます。
最高で１億円規模の補助額を引っさげて華々しく立ち上がってきたこの補助金、最初の公募では何でもありの状況でした。
例えば、全くの素人が
・キャンプ場の整備や運営
・飲食業への新規参入
・宿泊業への進出
・・・・
といった新規事業へ参画することも大いに推奨されていました。
当時はコロナ禍で、ほぼどの産業も壊滅状態でしたので、国としても背水の陣でした。
◆私もコロナの影響で空室拡大中の大家業収益を抜本的に改善するために、この大型補助金の活用を本格的に検討しました。
そして第２回目の公募に応募して、見事に採択を勝ち取ったのでした。
事業規模は６千万円で補助率は２/３でした。どのような内容か、公開することは控えますが、この４月末に補助事業終了後の最初の年度の実績報告書を提出しました。
今後、５年間に亘って補助金による新規事業の結果を報告しなければいけません。
私の提案した新規事業は、大家業の応用分野と言えるもので、拡大した空室をある目的に改造して、新たなニーズでの賃貸人を確保するというものです。
すでに２年目に突入していますが、ほぼ目論見どうりに進んでおり、補助金で整備した居室から今現在で月当たり約１７０万円もの賃料収入が得られています。
必要経費はすべて補助金で賄えましたので、月あたりの１７０万円はまるまる純利益です。
空室がすべて埋まると、実に約３００万円の月額の純利益を生み出してくれます。
この純利益を生むために新たなものは、入居者の客付けをお願いする広告費（１か月分）のみとなりますので、あらたな人件費や消耗品費等も一切不要の、完全なる不労所得です。
◆事業金額が６千万円、ただし消費税は自己負担ですから２/３補助とは言え、実質的には５０％の３千万円が投入した自己資金です。
その結果、
・今現在、収益実績として １７０万円×１２か月＝２０４０万円
・将来、満室時の期待収益は ３００万円×１２か月＝３６００万円
となり、３千万円の自己投資対比で
・今現在は、利回り６８％
・将来の満室時は、利回り１２０％
という途方もない、高収益投資となりました。
６千万円の補助金全体で考えても
・今現在は、利回り３４％
・将来の満室時は、利回り６０％
になりますので、他の物件についても同様な自己資金投入をやって行きたいと思います。
何故、このような素晴らしい結果が得られたか？最初から確信があった訳ではありませんが、今振り返ると、大家業というビジネスモデルをその本質について常に深く考えた結果であるということだけは言えると思います。
詳細について公開する機会もあるかと思いますが、今日はここまでにしておきます。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-04-29｜カテゴリー：新着情報
今日は区分マンション投資の顛末について私自身の実績を基に考察してみます。
◆２０１１年、区分のバルク案件を内々に紹介され、フルローンで取得しました。
ファミリー物件で全２４戸、３LDK～４LDK、８０～９０ｍ２で築１３年でした。
それから現在まで１３年が経過し、現在は１３戸保有、残債はほぼゼロです。
購入価格は利回りで計算されていたのですが、当時は１０％超でした。
売主はマンション建設会社で、売れ残りを賃貸に出していましたので、処分価格という側面もあったと思います。
従って、実需向けに売ると利益が見込まれ、それを目的に購入したものです。
毎年、賃貸人が退去する毎に、市場価格よりすこし安い値段で実需向けに売却してきました。
インカムゲインも多少出ましたが、出口のメイン戦略はキャピタルゲインです。
２４戸の内、１１戸を売却しながら、売却金はすべて融資の繰り上げ返済に充当し続けた結果、遂に残債がほぼゼロの状態を生み出しました。
以上が私の区分マンション投資の購入から現在までの顛末です。
◆残債がほぼ無くなった現在、家賃収入から管理費と修繕積立金と固定資産税を支払い、あとは丸々手残りとなります。
売っても良し、持ち続けても良し、という状態を実現することが出来ました。
まだ築２６年（今年の秋に築２７年を迎える）ですので、築古にはまだまだ期間があります。
実は今、１３戸の内の約半数を売りに出そうと思っています。表面利回りは８％に設定し、まずまずのお買い得物件に仕立てました。物件自体は、地方政令都市ですが都心部にありますので、賃貸需要は問題ありません。
賃貸で持ち続けると実質利回りは５～６％で、REITよりは良い利回りになります。
減価償却による節税も期待できます。
ただし、毎年物件が古くなりますので、物件自体の評価額や売却可能額は下がります。
REITに例えると、タコ足配当という状況です。（REITはタコ足配当はしません、念のため）
◆半分を売却する理由は、持ち続けた場合とREITに資産替えをした場合の比較検討をするためです。
要するに、不動産投資を行う場合の「現物資産」と「紙の資産」を比較してみようという趣旨です。
相続（まだまだ先の事ですが・・・）を考えると現物資産が良いに決まっています。相続税評価額が低くなるからです。
でも物件自体がどんどん古くなっていきますので、出口となる売却が次第に難しくなります。
この点、REITは今が仕込みチャンス、評価額の多少の変動はありますが、４％を超える確実な配当金が見込めます。
現物不動産の管理や運営が煩わしくなったシニア層には、現金運用のニーズがあるという前提では、REITは良いと思います。
一方、区分投資は全く手がかかりませんので、シニア層で不動産投資を開始したい方には向いていると思います。
また、進捗は報告します。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-04-14｜カテゴリー：新着情報
◆某会員から相談を受けましたので、
その事例を紹介します。
（相談内容）
土地の売却を行いたいが、なかなか売れずに困っている。
購入した仲介会社では、取扱いが難しい地域になっていることもあるようだ。
（苅田の回答）
その土地に土地勘のある業者を探して依頼することが良いが、
単なる土地の仲介では利益も小さく、乗り気にならない可能性が高いので、
その業者が取り扱っている「収益不動産に取り組みたい」
と最初に話を持って行き、具体的な案件が出てきた時に、
「資金は土地の売却益を充てたいので、土地の売却を手伝って欲しい」
という流れをアドバイスしました。
◆私も親から相続した田舎の土地を幾つか保有していますが、なかなか売れずに
固定資産税を払うのみで困っています。
たまたま、その土地を視察している時に隣人に声を掛けられ、その土地に興味がある
という話の流れになりました。
その後、別の隣人も土地を分けて欲しいという話を遠縁の方からお聞きして、
絶好のチャンスと思い、地域の不動産会社に調整と仲介をお願いしているところです。
◆不動産投資はWIN-WINの原則があり、自分だけ儲けよう、利益を得ようの発想では、
成功には至りにくい原理原則があります。
最近は、好調な株式投資で高配当株や10倍もの値上がり益を求める投資スタイルが推奨されて
いますが、リターンが大きければリスクも大きいということも認識することが良いでしょう。
一方、ミドルリスクミドルリターンと言われる不動産投資も「現物資産」と
「紙の資産であるREIT」の２種類があります。
私もリタイアした今は、現物不動産を少しづつ減らしながら、得られた現金を
REIT等へ徐々にシフトして行こうと思います。
その状況も機会がありましら、お伝えしていきます。
2024-04-10｜カテゴリー：新着情報
リタイアして３か月が過ぎました。
暇すぎて時間を持て余す？と言う事はなく、
大家業は継続していますので、そこそこ忙しくしています。
苅田アカデミーの昨年会員（17期生）へのフォローアップも継続しています。
今日は、そのフォローアップの一環として某会員さん向け区分所有マンションの
購入検討を数値でガッチリと計算しました。
最近では、一からの大家業は難しく経験者でないと融資の扉が開きません。
そこで区分を所有しておき、大家業を本格開始というストーリーで金融機関を
攻めようという戦略です。
それでは、少々長くなりますが、お付き合いください。
（１）対象物件
大都市圏に位置する大型ファミリーマンションのオーナーチエンジ物件。
４LDKの８０ｍ２、築２０年の半ば、価格は１２５０万円と破格です。
すでに当方がグリップしています。
自己資金３００万円（購入経費５０万円含む）融資１０００万円で購入と仮定します。
融資は、金利１％、期間２０年とします。
（２）収益シミュレーション（年額）
年間賃料：１２０万円（月額１０万円）
経費（修繕積立金、管理費）：２４万円
固定資産税：１２万円
原状回復費：１０万円
（５年に一度の５０万円を年額で均す）
融資返済：５５万円（金利１％、期間２０年）
空室損失：１０万円（１０％）
この結果、年間収支は約１９万円となります。
すなわち、保有期間中の大きなキャッシュフローは見込めませんが、空室損失も考慮しての
安定したプラス収支です。
（３）購入に値するかどうかの検討
某会員さんにとっては、大家業の実績作りですから、プラス収支なら全く問題ありません。
１０年保有して売却を仮定すると、残債は５０％減の５００万円となっています。
売値１２５０万円から１１００万円の価格低下を見込んでも、残債３００万円の自己資金を回収
して、なお３００万円の利益が見込めます。
２０年保有して、残債が無くなれば、毎月１０万円（経費差引前）を生む不労所得の完成です。
もし、自己資金が１０００万円ほどある場合このような良質の区分マンションを３戸持てば、
１０年後の売却で９００万円の利益となります。この９００万円は、１０００万円の自己資金を
回収した後に残る利益です。
２０年後、残債が無くなれば毎月３０万円の不労所得となり、年々減額する年金を補うのに
十分な投資です。
（４）紙の資産との比較
不動産投資のREIT（＊）と比較してみます。ここ数年、REITは価格ダウンが著しいですが、
その影響で分配金利回りは３～４％（税引き前）と、従来まれにみる高利回りとなっています。
＊REIT（リート）とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、得られる賃貸料収入や
不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。
もし、１０００万円をREITに投入したと仮定すると、年間配当金は税引き後に３％程度の約３０万円を
あなたはGETすることが出来ます。
先に試算した現物不動産投資（３戸の区分所有マンション）では、売却後の利益を１０年間の平均収益と考えると、
初期購入のための自己資金約１０００万円を回収して、なお年間平均で９０万円のキャピタルゲインを得ます。
インカムゲインである賃貸収支も年額１９万円あり、合わせて、約年１００万円のリターンとなります。
これと比較すると、１０００万円を投じたREITによる年間利益は、わずか年３０万円で現物不動産投資の
約三分の一となります。
しかも、現物不動産投資は、さらなる長期保有で年金替わりの不労所得を生む半永久資産となる
可能性があります。
さらに、不動産投資の経験を金融機関にPRでき、その先の展開（１棟マンション投資）も期待できます。
＜総括＞
最近は、１０００万円の自己資金を保有する場合でも、１棟マンション投資は現実的に厳しい現実があります。
新NISAの普及によって、株式投資など紙の資産が熱気を帯びていますが、今日のメルマガでは
１０００万円の自己資金でもプチ現物不動産投資が可能であり、その高い収益性と将来展開を考察して
みました。
実際、このようなプチ不動産投資を私の会員向けに指導していこうと考えています。
リタイア後なので、極少数の既存会員のみが指導対象となりますが、この一般メルマガでも有益な情報は
時々、気が向けば発信していこうと思います。
それでは、また。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-03-20｜カテゴリー：新着情報