物件選定眼の肝
物件紹介を受けて現地調査して物件への取り組みを判断する際、どのように行っているか。
今日はこの事について、考えてみます。
例えば、次のような物件を紹介されたと仮定してみます。
・１棟RC物件
・シングル３０戸、２５ｍ２ワンルーム
・地方都市の比較的中心地
・駅から徒歩１０分
・築２５年、価格１．５億円
・表面利回り９．５％
今の市況から見れば、取り組み検討に値する物件でしょう。
慾を言えば、利回りは１０％を超えて欲しい処ですので、仲介を通じて価格の交渉をする事にします。
さて、AさんとBさんが候補者にいたと仮定します。現地調査の結果、
・Aさんは積極的に取り組む
・Bさんは取り組みしない
という結論に到達したとします。
当然、AさんとBさんとでは、物件を判断する根拠が違う訳ですが、私が長年苅田アカデミーというコミュニティを運営してきて、不動産投資に成功する人は、必ずこの観点で物件を判断していることに気が付きました。
一つ、たとえでヒントを出します。物件見学を終えた後の２人の感想です。
Aさんのコメント
・利回り１１％の指値をしようと考えている（落としどころは１０％～１０．５％）
・交通利便性もよく、買い物の近場がある（単身者で徒歩圏内ですべて揃う）
・土地がやや傾斜しているが、問題無し（３～４年くらい住むのには問題無し）
・総合的に満室経営が出来そう
Ｂさんのコメント
・利回りが自分の基準に到達していない（築２５年であれば１０％以上は必要）
・持ち込む銀行が好まない物件（付き合いのある銀行の営業地域外）
・物件背面が傾斜地で、日当たりも悪い（物件の雰囲気が暗そう）
・何となく気が進まない（大家として持ちたい物件がしない）
違いに気が付かれましたか？
Ａさんは、入居者目線で物件を評価しています。
Ｂさんは、大家目線で物件を評価しています。
私（苅田）も、物件を取り組む基準として、入居者目線を徹底してきました。
一つの例としては、この物件に住みたいかどうか、自問自答してみます。
出来れば済みたくない物件だとします。しかし、満室経営できると判断すると買い付けに進みます。
これまで保有してきた物件で、特にシングル物件の８０％は自分でも”あまり”住みたくない物件でした。
私の妻に言わせると、”絶対に”住みたくないという物件ばかりです。
勿論、絶対基準ではありませんが、これらの入居者目線と大家目線の違いに気が付いた段階で不動産投資家として、初心者の域を脱することができるのではないでしょうか。
実はもう一つ、初心者にありがちな行動パターン、絶対にやって欲しくない行動があります。
物件取り組みに進まない場合、初心者は必ずこの行動を取ります。
これを改善すると、物件取得に大いに前進すること、間違いありません。総計３０億円を投資してきた私の絶対的経験則です。
これについては、別の機会に紹介します。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-05-07｜カテゴリー：新着情報