不動産投資のダークサイトともいえる税金の重さ・・・
これをひしひしと感じている大家さんも非常に多いと思われます。
特にRC１棟物を運営している不動産投資家にとって、春に訪れる固定資産税の支払いに悩まれる方も多いでしょう。
実は、私もその一人でした。
過去形です！
今は、個人も法人も比較的キャッシュリッチになり、１年間の固定資産税を一気に支払ってしまいます。
ある時期から、この事を大家業でキャッシュフローが順調に回っている重要な指標の一つでは？と考えるようになりました。
総投資額２３億円、１５棟ー５１０室の規模に丸５年で到達したのですが、その当時は固定資産税の支払いに大変苦労していました。
４期に分けて支払うのは勿論、各物件用の銀行通帳をやりくりして、１期目の全物件の固定資産税を支払うのにフーフーの状態。
２期目、３期目、４期目の支払いも同じ状況ですから、年がら年中に亘って資金繰りを考えながらの運営です。
そして、年一度の決算時期が到来します。
税務上の利益が出ていても、様々な節税を行っていることもあり、キャッシュフローはかつかつの状態でした。
いつも、個人（役員）からの短期借入金で法人の税金支払いを行っていた記憶があります。
これが随分長く続きましたが、物件を売却する時期になってきて、数棟売却してキャピタルゲインを銀行口座に蓄積できた頃から、４期分を一気に春に支払えるようになりました。
春に一気に支払うと、当然銀行通帳の中身が非常に寂しくなりますが、運営する心は逆に晴れ晴れとしたものです。
１年間、後は毎月の銀行通帳にキャッシュが着実に積み上がるのを日々、楽しむことが出来ます。
メガ大家と言えども、この状態ですから、まして物件を増やしていく過程や成長途上の大家ではなおさら運転資金が枯渇する状態になります。
という事で、年間の固定資産税を春に全額支払える大家さんは、優秀と言えるというお話でした。
不動産投資を行っている方の、何かの参考になりましたら幸いです。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-04-30｜カテゴリー：新着情報
本日は私の大家業収益拡大に大きく寄与した事業再構築補助金について考えてみます。
◆事業再構築補助金の新規公募ですが、第１２回の公募要領が４月下旬に公開となりました。約半年ぶりの公募です。
理由としては、国からの厳しい査定を受けて当該補助金のあり方を見直した結果と思われます。
最高で１億円規模の補助額を引っさげて華々しく立ち上がってきたこの補助金、最初の公募では何でもありの状況でした。
例えば、全くの素人が
・キャンプ場の整備や運営
・飲食業への新規参入
・宿泊業への進出
・・・・
といった新規事業へ参画することも大いに推奨されていました。
当時はコロナ禍で、ほぼどの産業も壊滅状態でしたので、国としても背水の陣でした。
◆私もコロナの影響で空室拡大中の大家業収益を抜本的に改善するために、この大型補助金の活用を本格的に検討しました。
そして第２回目の公募に応募して、見事に採択を勝ち取ったのでした。
事業規模は６千万円で補助率は２/３でした。どのような内容か、公開することは控えますが、この４月末に補助事業終了後の最初の年度の実績報告書を提出しました。
今後、５年間に亘って補助金による新規事業の結果を報告しなければいけません。
私の提案した新規事業は、大家業の応用分野と言えるもので、拡大した空室をある目的に改造して、新たなニーズでの賃貸人を確保するというものです。
すでに２年目に突入していますが、ほぼ目論見どうりに進んでおり、補助金で整備した居室から今現在で月当たり約１７０万円もの賃料収入が得られています。
必要経費はすべて補助金で賄えましたので、月あたりの１７０万円はまるまる純利益です。
空室がすべて埋まると、実に約３００万円の月額の純利益を生み出してくれます。
この純利益を生むために新たなものは、入居者の客付けをお願いする広告費（１か月分）のみとなりますので、あらたな人件費や消耗品費等も一切不要の、完全なる不労所得です。
◆事業金額が６千万円、ただし消費税は自己負担ですから２/３補助とは言え、実質的には５０％の３千万円が投入した自己資金です。
その結果、
・今現在、収益実績として １７０万円×１２か月＝２０４０万円
・将来、満室時の期待収益は ３００万円×１２か月＝３６００万円
となり、３千万円の自己投資対比で
・今現在は、利回り６８％
・将来の満室時は、利回り１２０％
という途方もない、高収益投資となりました。
６千万円の補助金全体で考えても
・今現在は、利回り３４％
・将来の満室時は、利回り６０％
になりますので、他の物件についても同様な自己資金投入をやって行きたいと思います。
何故、このような素晴らしい結果が得られたか？最初から確信があった訳ではありませんが、今振り返ると、大家業というビジネスモデルをその本質について常に深く考えた結果であるということだけは言えると思います。
詳細について公開する機会もあるかと思いますが、今日はここまでにしておきます。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-04-29｜カテゴリー：新着情報
今日は区分マンション投資の顛末について私自身の実績を基に考察してみます。
◆２０１１年、区分のバルク案件を内々に紹介され、フルローンで取得しました。
ファミリー物件で全２４戸、３LDK～４LDK、８０～９０ｍ２で築１３年でした。
それから現在まで１３年が経過し、現在は１３戸保有、残債はほぼゼロです。
購入価格は利回りで計算されていたのですが、当時は１０％超でした。
売主はマンション建設会社で、売れ残りを賃貸に出していましたので、処分価格という側面もあったと思います。
従って、実需向けに売ると利益が見込まれ、それを目的に購入したものです。
毎年、賃貸人が退去する毎に、市場価格よりすこし安い値段で実需向けに売却してきました。
インカムゲインも多少出ましたが、出口のメイン戦略はキャピタルゲインです。
２４戸の内、１１戸を売却しながら、売却金はすべて融資の繰り上げ返済に充当し続けた結果、遂に残債がほぼゼロの状態を生み出しました。
以上が私の区分マンション投資の購入から現在までの顛末です。
◆残債がほぼ無くなった現在、家賃収入から管理費と修繕積立金と固定資産税を支払い、あとは丸々手残りとなります。
売っても良し、持ち続けても良し、という状態を実現することが出来ました。
まだ築２６年（今年の秋に築２７年を迎える）ですので、築古にはまだまだ期間があります。
実は今、１３戸の内の約半数を売りに出そうと思っています。表面利回りは８％に設定し、まずまずのお買い得物件に仕立てました。物件自体は、地方政令都市ですが都心部にありますので、賃貸需要は問題ありません。
賃貸で持ち続けると実質利回りは５～６％で、REITよりは良い利回りになります。
減価償却による節税も期待できます。
ただし、毎年物件が古くなりますので、物件自体の評価額や売却可能額は下がります。
REITに例えると、タコ足配当という状況です。（REITはタコ足配当はしません、念のため）
◆半分を売却する理由は、持ち続けた場合とREITに資産替えをした場合の比較検討をするためです。
要するに、不動産投資を行う場合の「現物資産」と「紙の資産」を比較してみようという趣旨です。
相続（まだまだ先の事ですが・・・）を考えると現物資産が良いに決まっています。相続税評価額が低くなるからです。
でも物件自体がどんどん古くなっていきますので、出口となる売却が次第に難しくなります。
この点、REITは今が仕込みチャンス、評価額の多少の変動はありますが、４％を超える確実な配当金が見込めます。
現物不動産の管理や運営が煩わしくなったシニア層には、現金運用のニーズがあるという前提では、REITは良いと思います。
一方、区分投資は全く手がかかりませんので、シニア層で不動産投資を開始したい方には向いていると思います。
また、進捗は報告します。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-04-14｜カテゴリー：新着情報
◆某会員から相談を受けましたので、
その事例を紹介します。
（相談内容）
土地の売却を行いたいが、なかなか売れずに困っている。
購入した仲介会社では、取扱いが難しい地域になっていることもあるようだ。
（苅田の回答）
その土地に土地勘のある業者を探して依頼することが良いが、
単なる土地の仲介では利益も小さく、乗り気にならない可能性が高いので、
その業者が取り扱っている「収益不動産に取り組みたい」
と最初に話を持って行き、具体的な案件が出てきた時に、
「資金は土地の売却益を充てたいので、土地の売却を手伝って欲しい」
という流れをアドバイスしました。
◆私も親から相続した田舎の土地を幾つか保有していますが、なかなか売れずに
固定資産税を払うのみで困っています。
たまたま、その土地を視察している時に隣人に声を掛けられ、その土地に興味がある
という話の流れになりました。
その後、別の隣人も土地を分けて欲しいという話を遠縁の方からお聞きして、
絶好のチャンスと思い、地域の不動産会社に調整と仲介をお願いしているところです。
◆不動産投資はWIN-WINの原則があり、自分だけ儲けよう、利益を得ようの発想では、
成功には至りにくい原理原則があります。
最近は、好調な株式投資で高配当株や10倍もの値上がり益を求める投資スタイルが推奨されて
いますが、リターンが大きければリスクも大きいということも認識することが良いでしょう。
一方、ミドルリスクミドルリターンと言われる不動産投資も「現物資産」と
「紙の資産であるREIT」の２種類があります。
私もリタイアした今は、現物不動産を少しづつ減らしながら、得られた現金を
REIT等へ徐々にシフトして行こうと思います。
その状況も機会がありましら、お伝えしていきます。
2024-04-10｜カテゴリー：新着情報