価格が下がってきたREITは今がチャンスかも
以前のブログで、紙の資産に関して取り上げましたが、今回は私の推奨のREITに関する話題です。
今、不動産投資は物凄く、やりにくくなっています。特に１棟物については、価格が高すぎて、地方の高利回り物件でも８～１０％位です。
◆対処方法の一つとして、地方都市の分譲マンションの事業を紹介しました。その不動産投資法を復習しますと、
（１）場所と物件と融資
都市（政令都市が望ましい）の中心部築25～30年前後の分譲ファミリー物件。（典型例としてライオンズマンション等）融資はあまり期待できず現金購入が基本。
（２）価格帯と利回り
800～1000万円台の70ｍ２、1000～1200万円台の80ｍ2、表面利回り８％以上で回る物件。
経費は管理費、修繕積立金、固定資産税で経費差引後の実質利回りは５～６％
（３）立地が最重要
最近の市況では、駅から徒歩３～５分が目安で１０分ではやや遠い、という感触。１５分であれば客付けがやや難しくなる。徒歩３～５分なら、20年くらいは賃貸に出しても入居者が入ると思われる。
◆現物の不動産投資を現金で行うならほぼ同じ利回りが期待できるREITを選択するという投資家も多いでしょう。
REITは、現物不動産投資（分譲ファミリー中古マンション）と同じように、
・確実に４～５％の分配金が得られる
という特筆したメリットがある一方で売り買いが素早く出来る事により、
・価格が下がれば追加購入（インカムゲインの増加狙い）
・価格が上がれば売却（キャピタルゲインを得る）
・市況が悪ければ売却で逃げる（投資活動の素早い中止）
なども可能という特徴があります。
◆現物不動産投資は、現金を不動産という現物資産の形に変え、そこから中長期にわたってキャッシュフローを得るという事業です。
不動産自体、建物は減価償却資産で月日の経過と共に古くなり、資産価値も減少しますが、賃料収入は急には下がりません。ここが現物不動産投資のメリットの一つです。
REITも同じ目線で考えると、現金をREITという紙資産の形に変え、そこから中長期にわたってキャッシュフロー（分配金）を得るという事業です。
◆REIT元本は増減しますが、株式と比較するとその振れ幅は小さく、リターンは比較的安定（現状４～５％）しています。
REITは、住居特化型、オフィス特化型、物流特化型、総合型、など様々なパターンがあり、日本の人口減少や世帯数減少の影響をダイレクトに受けない仕組みになっているものもあります。
住居特化型では、首都圏の大規模マンションなどに特化していますので、空きが出る要素も非常に少ないと思われますので、小資金から不動産投資に触れてみたい方にはお勧めしておきます。
今、長期金利が上昇する懸念が高まり実際に住宅ローン（変動）も上昇しつつありますので、その影響を嫌った投資家がREITを手放す傾向があるようです。
しかし、価格下落した時に仕込んでおけばより多くの分配金を得る事が出来ますので、私は、今がREITを仕込む一つのチャンスと捉えています。
2024-07-13｜カテゴリー：新着情報