物件の適正価格を知る
なかなか、物件価格が下がりませんね。でもいつかは下がるはず。それまで待てるかどうか、が勝敗を分けます。
◆今、無理に買おうとしても買えません。一番の理由は、融資がつかないからです。正確には、ある程度の自己資金を投入しないと、銀行融資がおりません。
頭金を入れないと、融資がつかない理由は、単純に物件価格が高いから。融資額まで仮に物件価格が下がれば、今の時代でもフルローンとなります。
１棟物の収益物件では、頭金として２～３割必要と言われていますが、果たしてこれは絶対でしょうか？
◆銀行は、ある内部基準を用いて物件の融資額を決めています。
銀行と懇意になると、この内部基準をそれとなく示唆してくれ、それに見合う物件を探すように指導されます。
と言うことは、フルローンになる金額がその物件の正しい金額であると言えます。
勿論、銀行が違えばフルローンの金額もまちまちにはなりますが、２～３行の平均値をとると、ほぼ正しい物件価格が導かれます。
ということで、銀行評価を有効活用して物件の正しい価格を把握して、物件選びに活用することを推奨します。
◆さて、地方銀行では法定耐用年数までの融資期間を出してもらえないこともしばしばです。フルローンがでても、融資期間が短いと、キャッシュフローは小さくなります。
しかし、この状況まで持ち込んだなら、その融資を受けるようにしましょう。銀行も融資策の破綻は、好みません。仮に返済が厳しくなったら、リスケを申し出れば良いのです。
私は、法定耐用年数よりも短い融資を好んで受けるようにしました。１物件あたりのキャッシュフローは小さくなりますが、物件数を増やすことでこれを補ってきました。
◆２００８～２０１３年は、不動産投資を行うにあたり、とても良い時期でした。
都市銀行から地方銀行へと、一般人への融資の波が及んで、新米大家が数多く出現した時代でした。私はそのような時代の恩恵を最大限に受けた一人です。積極的な地方銀行に数多く巡り合いました。
都市銀行は４７年から築年数を引いた期間で融資を出してくれましたが、地方銀行は３５年や４０年から築年数を引いた融資期間が一般的でした。
でも、地方ではその融資条件でプラスのキャッシュフローを生む物件が存在。その結果、どうなったか？
あと数年で融資返済が順次終了する物件が、次々と出て来ます。年々残債が減っていき、ついには純資産額がプラスに積上がり、目に見えて手持ちキャッシュが増えます。
その日の到来を待ち、余計な事はしない。これを徹底して残債の無い最強大家になることを死守しているのが今の私です。
お読み頂き、ありがとうございました。
2024-07-02｜カテゴリー：新着情報