大家業は究極の低人件費事業
「大家業は究極の低人件費事業である」
「人に悩むことのない事業である」
この事を実感している不動産投資家は非常に少ないと思われます。
私もこの事を大家を開始して１０年経過した時期に実感することとなりました。
きっかけとなったのは、アカデミー会員に障害者グループホームを経営している方が数多く入会した時期です。
当時、郊外の安い戸建てを借りて、そこに4人程度の障害者の方々の衣食住をお世話するというビジネスが流行っていました。
当時入会した会員の多くは、この事業に新規に参入していましたが、収益が出ずに集客もままならず、苦労されていました。
その一方で、私の友人でありアカデミー会員であるO氏が、自己保有のシングルタイプの１棟RC物件で障害者のグループホーム（GＨ）を運営し、大きな成果を上げていたのです。
次から次へ入居希望者が殺到して、一般の方の退去する空室が追い付かない程の盛況ぶりでした。
私とO氏はこれが全く新しい大家業となることを確信して、アカデミーにおいてもO氏をフォローできる方々を会員として受け入れたのです。
さて、その時に障害者GHを運営している新規アカデミー会員が運営する福祉法人の決算書を複数拝見することができました。
そこで驚いたのは、人件費の割合の高さです。売上は国からの補助で非常に大きいものの、障害者をお世話する世話人や管理者の人件費に売上の５０～６０％が出て行っていました。
５０～６０％は戸建てタイプのGHを複数棟すでに運営している方の法人でしたが、１棟の方は人件費で赤字、２棟くらいを
運営して初めて人件費を払える規模になり、なんとか黒字になる事業でした。
大家業は管理会社へ支払う管理費（賃料の５％）が人件費に相当するコストくらいです。よって、すべての事業のなかでも稀にみる人件費の低さに改めて認識したという訳です。
１棟ＲＣシングルマンションで障害者ＧＨを運営するという手法は、当アカデミー会員が先駆者となり、いまでは日本各地でこのタイプのＧＨが見受けられます。都市型新大家モデル（都市型福祉GH）となずけ、当時は大いに宣伝させて頂きました。
戸建てタイプのＧＨは全国的に大手企業も参入して、いまは乱立状態となり、ビジネスとして高収益を出すことは年々、難しい状況になっているようです。
一方、我々が先駆者となった都市型新大家モデルにおける障害者ＧＨは、地域を選択すればまだまだ高収益を維持できるビジネスです。
人件費についても、戸建てタイプの５０～６０％程度に抑えることができますので、これから福祉事業に参入する方は、この都市型福祉GHをお勧めします。
私のYouTubeチャンネルにも都市型福祉GHについて、O氏との対談動画をアップしているはずですので、興味のあるかたは参考にして頂けたら幸いです。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-05-15｜カテゴリー：新着情報