最近の金融機関の融資姿勢
今日は最近の金融機関の融資姿勢について、 述べてみようと思います。
融資姿勢といっても、都銀と地銀は雲泥の差、その考え方にも １８０度異なるものがあります。
◆過去に、私が体験した経験談を紹介してみますね。
今から約１０年ほど前、サラリーマン副業で不動産投資を開始して、 総投資規模が５億円を超えた頃の話です。
・地方銀行の支店長から言われた事 サラリーマン副業ではリソース（特に時間や行動面）の制約などで、 物件を増やすためにはサラリーマンから独立することを推奨します。
独立したら、当行からはどんどん融資が可能ですよ。
⇒このコメント、当時は「まさか？」というように本当に驚きでしたが、 実際には、独立後にこの地方銀行から複数の融資を受ける事が出来ました。
・都市銀行から酷い措置を受けた事 サラリーマンから、専業大家に独立後に某都市銀行（Ｓ〇Ｂ〇） の固定金利期間が終了した後、固定金利の継続稟議が却下された。
理由はサラリーマンを退職したので属性低下と言う事だった。
⇒都市銀行は、サラリーマン副業時のみ融資が可能。 独立したら属性が低下したと判断し、融資継続は不可との判断。
＊固定金利への継続が出来なかった対応としては、 高金利の変動となったため、その後に物件を売却して対処。
如何でしょうか？
潤沢なキャッシュフローを生む収益物件群を保有できれば、 誰もがサラリーマンからの独立を目指すことと思います。
独立後、苅田の例の様に
・地方銀行はどんどん融資を継続してくれる
・都市銀行は、属性低下と判断し、固定金利条件でさえ打ち切り
という極端な対応となりました。
◆最近の融資姿勢 当アカデミー会員さんから、最新の融資状況を把握することができます。
ある会員さんからは、つぎのような最新情報を入手しました。
・地銀は不動産投資そのものへの融資がネガティブになってきている
昔の都銀のように、物件価格＋諸経費の２０～３０％以上の自己資金が必要
築古の法定耐用年数の残存期間が少ない物件はこのラインにすら乗らない
・信用金庫は、不動産以外の事業との複合事業での不動産融資や事業性融資には前向き
物件価格＋諸経費の１０％程度の自己資金で融資してくれる可能性がある
ただし、少なくとも苅田アカデミー基準（＊）を満たすこと
＊法定耐用年数までの融資（金利１％程度）で、１億円当たりのキャッシュフローが ２００万円超（経費率２０％、空室率１５％、での試算）
いわゆる第一地銀と呼ばれる地方銀行は、都市銀行並みに今は厳しいようです。
地域性もあると思いますので、アカデミー会員さんにはこのような融資姿勢が 判明すれば、会員間で共有するようにしています。
逆に、信用組合のように、物件の立地と大家さんの住居地・勤務地との マッチングがとれた場合には、不動産には積極的な姿勢は変わらないようです。
しかも、事業性融資が期待大であるとこのこと。
事業性融資とは？？？
これについては、不動産経営と物凄くマッチングするビジネスがありますので、 次回以降紹介したいと思います。
2021-07-11｜カテゴリー：新着情報