◆不動産投資をこれから実践したいと思っている方は多いでしょう。
不動産投資と言っても、様々なジャンルがありますが、私が言う不動産投資は主として中古の１棟物を対象とします。
今日は、東京の不動産投資と地方の不動産投資は全く別物であるという事実についての話をします。
結論から言うと、一般の人は東京を対象とする不動産投資は難しい場合が大半です。ここで言う東京は、東京２３区中心部です。
例えば青梅市も東京ですが、私の中では地方都市のジャンルです。横浜市や川崎市も市内中心部は東京２３区と同じと考えます。
端的に言えば、富裕層や事業成功者や不動産投資家の２代目、３代目以外は、ほとんど手の出しようがありません。
何故なら、東京で不動産投資を一から開始しようとしたら、キャッシュをかなり保有している方か、事業で得ている利益を不動産に資産変えするなどしないと難しいのが現実だからです。
◆地方の高利回り１棟物件が、私の不動産投資の基盤になっていますので、東京の不動産投資はハードルが非常に高く感じられます。
地方の１棟物件も利回りが今現在は低下していますが、探せばフルローンや１～２割の頭金で購入できる物件もまだまだ現存します。
地方の１棟物件を対象に満室経営を行うには、ある程度の老力が伴いますが、当該地域に在住して時間と労力をかけることができれば、なお有効な資産形成法と考えます。
この地方の１棟物にアクセスするには多額のキャッシュは不要の場合が多く、例えば２～３千万円程度の手持ち資金とその方の個人属性や本業の儲けを活用すれば、今なお可能となります。
一方で、純資産が増えて手持ち資金も潤沢になった時点で、地方の大家さんは東京の不動産投資に取り組む事が良いです。
不動産投資の本質を深く追求するようになると、長期の資産形成手法には首都圏での不動産投資がより適すると思える様になって来るでしょう。
ただし、自分の代で不動産投資を終わらせる前提なら、東京の不動産投資は全く魅力はありません。
しかし２代目以降、すなわち子供達への相続を考えた場合には、むしろ東京の不動産投資が適すると言えるほど、その形態やビジネスモデルが異なっています。
◆私か過去に米国西海岸、具体的にはサンフランシスコの不動産調査を実施したことがあります。
その時、不動産投資の考え方の違いに正直驚いたものでしたが、今になって考えると、サンフランシスコで不動産の業者にヒヤリングして把握した考え方が、まさに東京２３区の不動産投資の考え方や方法論に非常に類似しています。
日本の人口減少や世帯数減少になっても
・不動産の値段が下がらない
・土地値が非常に高い
・利回りがせいぜい４～５％
・再開発が断続的に続いている
・人口流入が続いている
などの特徴から考えて、東京の不動産投資は、富裕層や事業で成功した方の相続を考えた場合の有望な対策の一つとなることは、確かだと思います。
このような視点から、私はもしかしたら、近い将来に東京の不動産投資の実践を行うかもしれません。
具体的な手法は、種々検討していますが、別の機会に述べる事とします。
お読み頂き、ありがとうございました。
2024-07-14｜カテゴリー：新着情報
以前のブログで、紙の資産に関して取り上げましたが、今回は私の推奨のREITに関する話題です。
今、不動産投資は物凄く、やりにくくなっています。特に１棟物については、価格が高すぎて、地方の高利回り物件でも８～１０％位です。
◆対処方法の一つとして、地方都市の分譲マンションの事業を紹介しました。その不動産投資法を復習しますと、
（１）場所と物件と融資
都市（政令都市が望ましい）の中心部築25～30年前後の分譲ファミリー物件。（典型例としてライオンズマンション等）融資はあまり期待できず現金購入が基本。
（２）価格帯と利回り
800～1000万円台の70ｍ２、1000～1200万円台の80ｍ2、表面利回り８％以上で回る物件。
経費は管理費、修繕積立金、固定資産税で経費差引後の実質利回りは５～６％
（３）立地が最重要
最近の市況では、駅から徒歩３～５分が目安で１０分ではやや遠い、という感触。１５分であれば客付けがやや難しくなる。徒歩３～５分なら、20年くらいは賃貸に出しても入居者が入ると思われる。
◆現物の不動産投資を現金で行うならほぼ同じ利回りが期待できるREITを選択するという投資家も多いでしょう。
REITは、現物不動産投資（分譲ファミリー中古マンション）と同じように、
・確実に４～５％の分配金が得られる
という特筆したメリットがある一方で売り買いが素早く出来る事により、
・価格が下がれば追加購入（インカムゲインの増加狙い）
・価格が上がれば売却（キャピタルゲインを得る）
・市況が悪ければ売却で逃げる（投資活動の素早い中止）
なども可能という特徴があります。
◆現物不動産投資は、現金を不動産という現物資産の形に変え、そこから中長期にわたってキャッシュフローを得るという事業です。
不動産自体、建物は減価償却資産で月日の経過と共に古くなり、資産価値も減少しますが、賃料収入は急には下がりません。ここが現物不動産投資のメリットの一つです。
REITも同じ目線で考えると、現金をREITという紙資産の形に変え、そこから中長期にわたってキャッシュフロー（分配金）を得るという事業です。
◆REIT元本は増減しますが、株式と比較するとその振れ幅は小さく、リターンは比較的安定（現状４～５％）しています。
REITは、住居特化型、オフィス特化型、物流特化型、総合型、など様々なパターンがあり、日本の人口減少や世帯数減少の影響をダイレクトに受けない仕組みになっているものもあります。
住居特化型では、首都圏の大規模マンションなどに特化していますので、空きが出る要素も非常に少ないと思われますので、小資金から不動産投資に触れてみたい方にはお勧めしておきます。
今、長期金利が上昇する懸念が高まり実際に住宅ローン（変動）も上昇しつつありますので、その影響を嫌った投資家がREITを手放す傾向があるようです。
しかし、価格下落した時に仕込んでおけばより多くの分配金を得る事が出来ますので、私は、今がREITを仕込む一つのチャンスと捉えています。
2024-07-13｜カテゴリー：新着情報
大家業の不思議の一つとして、大家の気が入ると、満室経営になりやすいという事実があります。
私の物件でも、この現象は過去に何回も経験しており、今現在も継続しています。
「退去続きで新規の入居者が入らない」という物件があれば、その物件にどの程度足を運んでいるか、振り返りましょう。
◆私の物件も、長年満室経営を続けていたワンルームの物件でここ最近退去続きで、気が付けば５～６部屋が空室になっている物件があります。
他の物件のテコ入れに多忙になっていて、正直、この物件はここ２～３年は放置状態でした。
今までは他の物件の対策で、当該物件にアクションする余裕がありませんでした。今後は、まず空室を確認します。その後、管理会社とよく相談して、満室経営を目指すアクションを打ちたいと思います。
この物件は、駅から距離がありますので、モデルルームを作成することや、家電一式をつけて、学生や単身者が入居しやすい環境整備をすることなど、アイデアを盛り込んでいかないと、満室経営は苦しいかも知れません。
◆他物件では、次のようなテコ入れの実績があります。
・保険を活用した大規模修繕⇒空室が定常的に数部屋あった状況が満室物件に早変わり
・事業再構築補助金で大幅テコ入れ⇒福祉住宅としてよみがえりつつあり、空室が大幅減少し、稼ぎ頭物件へ
・内装リフォームを継続⇒ファミリー層から次々と申し込み、キャッシュフローが潤沢に
お金をかけたから、入居者が戻って来たという側面もありますが、何といっても大家自身の気持ちが物件に乗り移って、管理会社の皆さんへも気合が伝達という状況だと思います。
実際、管理会社の路面店に足を延ばして面談した結果、入居が次々と舞い込んで来たという過去の経験もあります。
これらは、目に見えない”大家の気”というものが、働いている結果であると思います。
◆しばしば、大家業は完全不労所得だと勘違いされますし、そのように宣伝する投資家も多いですが、実際の大家業は楽して簡単という事業ではありません。
金銭的な事や人を雇って苦労する点は他事業に比べて、はるかに楽であることは間違いありませんが、大家業の心理的な負担は、他の事業と同じようにあります。
しかし、良い管理会社や良い入居者さんに恵まれれば、楽しく一体となって賃貸経営を半ば趣味として続けることが出来ます。
私の知人に、素晴らしい物件を持っていて、築浅でキャッシュフローも申し分ない状況なのに、早く物件を売りたいという想いを抱きながら物件運営している方がいます。
細やかな方ですので、様々な住居の手直し等が毎回精神的な負担になっているようです。
このように、性格的に大家に向いていない方も稀にいるかもしれませんが、一般論としては普通に物件に向き合い、”満室経営を目指した気合”を時折注入していけば、楽しい大家業になり人生豊かになる事は間違いありません。
2024-07-11｜カテゴリー：新着情報
◆最近高騰のマンション相場を考えると、都内、特に東京２３区の中でも、港区、中央区、文京区、渋谷区、新宿区、等に自宅マンションを新たに購入することは、本当に難しくなりました。
子育て世代に人気のある世田谷区や練馬区などの地域でも、ちょっとした一戸建ての購入を考えると、軽く１億円は必要です。
私自身も、別宅で東京の中心区に仕事用や別宅としての分譲マンションを購入する意思が結構強くありましたが、これも遂には終焉の様相を呈し、最近では賃貸で良いマインドになってきました。
大家業を営む身として、この問題では一般の方よりは、東京で自宅を購入する意味や要素を深く追求したくなります。
そこで本日は、１億円をこえる自宅（戸建てやマンション、新築や中古、を問わず）を都内中心部で持つ意味について、少し変わった側面から考察をしたいと思います。
◆一例として、世田谷区で１0０ｍ２の新築戸建てを購入とします。土地値１億円、建物4千万円の合計で１．４億円とします。
これが現実的かどうか、元利均等計算で試算しました。金利１％、返済３５年、ボーナス返済無です。そうすると
・毎月返済額：約４０万円（当初：元金約２８万円、利息１２万円）
となります。夫婦と共働きでは、何とか返済できる数字でしょうか。
但し、子供が生まれて奥さんが専業主婦になる場合、夫だけの収入ではきつい数字ですね。このような場合、お互いの両親が支援をすると仮定しておきます。
３５年というと、ほぼ現役で働ける一生の内の全期間です。この事は大家目線では「都内中心部という日本の中でも一等地で子育てに適する地域で自宅を持ち、定年退職後にローンの支払いを終え、純資産として土地値１億円の自宅を得る」という、一生に亘る収益モデルとなります。
◆今回は世田谷の戸建てを考えましたが、港区で6０～7０ｍ２の新築マンション購入でも良いと思います。
これはこれで悪くないでしょう。なぜなら、「定年退職後に、戸建てでは土地値１億円または中古マンションでは１億円の自宅」というモデルになるからです。この１億円は含み資産となりますが、このままでは勿体ないとすると、自宅を売却して１億円を現金化してはどうでしょうか？
すなわち、次のように考えてみます。
「定年以降は都内の好きな地域で賃貸にて、年金に現金資産１億円をプラスしながら、夫婦で素敵な余生を過ごせる生涯とする」
如何でしょうか。
ただし、３５年の現役生活の期間が長すぎて辛い事が、このモデルの弱点だと思われます。１億円の蓄積を行いながら、現役人生を歩むモデルになりますが、もう少し改善できるのでは？と思います。
このモデルを実践する上では、極力若い年代で自宅を持つすることが必要です。長い年月をかけて１億円を蓄積する意味が重要ですが、若い年代からでは両親からの支援が不可欠ですね。
お判りだと思いますが、中年からでは、このモデルは不成立です。それと転勤族では、なかなか採用しずらいモデルです。都内の公的機関勤めのサラリーマンか、お医者さんなどの属性になるでしょうか。
◆今日は長くなりましたが、都内で自宅を持つ意味としては、このように「自宅を老後資金としての蓄積と考える」という目線もあるということをお伝えしました。
大家目線で、投資という面を強調するとこのような収益モデルに位置付けて評価することになりますが、果たして一般の方は理解に至るでしょうか？
念押ししておきますが、このモデルでは、老後の１億円を懐に持って余生を暮らすことに重要な意味を持たせています。
定年後もそのまま住み続ける場合には、逆に本モデルのメリットを全く活かせていないことにも、留意しておくべきです。
子供への相続を優先するなら別ですが。。。
2024-07-10｜カテゴリー：新着情報
最近、晴海フラッグの話題がしばしばTVなどで取り上げられています。
◆当選された一般人の入居が始まってからも、地域の閑散とした状況が報道されていますが、物件転売価格の高さにも驚くばかりです。
賃貸棟も入居が始まったようですが、分譲棟も賃貸棟も入居率の低さが課題となっている模様です。転売目的、投資目的で購入した投資家が賃貸に出しているという状況みたいですね。
分譲価格はそれなりに安かった訳ですが、賃貸の家賃は、そんなに安くありません。転売価格は、分譲時価格の１．５倍程度となっています。
◆実は私も、投資目的と実需目的の半々で申し込みを行いました。
眺望の良いシービレッジの上層階の一つの角部屋へ、個人と法人から抽選を入れまくりましたが、落選。
今となっては、落選して良かったとさえ思う様になりました。交通網がまだまだ脆弱の様で、買い物も限定されます。
仮に当選していれば、今頃は法人事務所として稼働していた訳です。
加えて、今は２棟のタワー棟も建設が始まっており、これが完成した暁には一体どのような街が形成されるのか、外野席から楽しみにウオッチしようと思います。
◆先日、法人事務所を品川からJR中央線の某駅から歩ける場所へ移したことをこのブログでも述べましたが、当該地域は故郷の北九州の都心部の中心地域に街並みが非常に類似しています。
古い町並みが残り、ごちゃごちゃ感が残っているのが良いです。
一方、晴海フラッグは新興都市であるため、下町的要素が一切なく、それはそれで洗練された街並みとなっている事でしょうが、面白味に欠けるかも知れません。
以前の法人の品川事務所は、JR大崎駅にも近かったのですが、大崎駅も再開発によりJR駅周辺部は洗練された街並みでした。買い物も非常に便利でした。
春には、目黒川沿いの桜が満開になり、多くの人出でにぎわいます。その季節には、毎年桜見をしていましたが、徒歩圏内にこのような洗練された街並みと観光場所があるのは、贅沢そのものです。
しかし、ごちゃごちゃ感があまりなく、５年間事務所を設置した印象は、終の棲家の場所としてのピッタリ感はなく、多少の違和感と物足りなさががありました。
◆今日の結論としては、法人事務所を移転してみた事、晴海フラッグの抽選に漏れた事、の経験から、「終の棲家として分譲マンションを購入する場合の地域選定は、慎重に行うが良い」ということです。
出来れば、賃貸物件などで住んでみて、街の雰囲気が自分や家族にピッタリし、終の棲家としても良い様な立地を選択することを推奨します。
自宅購入か、賃貸に住むか、は永遠のテーマです。これについては、いつか私の見解を述べたいと思います。
お読み頂き、ありがとうございました。
2024-07-07｜カテゴリー：新着情報
最近YouTubeを開くと、やたら熟年離婚の動画が表示されるようになりました。
◆動画を視聴してみると夫が定年退職した以降の離婚のケースが多い様に感じます。
実に様々な内容がアップされていますが、シニア層の離婚理由としては、
・親からの相続などにより金銭的な面で夫に縛られる必要が無くなった
・長年の束縛に耐えられず、定年を機会に離婚に踏み切る
・子供も独立して家庭を持つようになり、自由な余生を過ごしたくなった
などが多いようです。
この種の動画を視聴してしまうと、検索エンジンの効果により、多くの関連動画もアップされるようになり、若者の離婚を赤裸々に述べた動画などもどんどん現れるようになりました。
若年層の離婚理由としては、やはり圧倒的に多いのは、不倫やパートナーとの性格の不一致による事のようです。
◆さて、YouTubeを見ているだけでは、第３者の問題に過ぎない訳ですが、不動産賃貸業をやっていますと、最近の離婚率の増加傾向を明らかに身近に感じられることが増えました。
それは、ファミリー物件の入居に際して申込書に母子家庭が少しづつですが増えてきました。それも、お子さんが一人ではなく、二人や三人を抱えて、賃貸物件に入居してくるのです。
入居申込書には、入居者の元の住所を記載する欄があるのですが、そこに記載しているのが近隣の分譲マンションであるような事例も多く見受けられます。
これは一体、どのような事を意味するのでしょうか。同じ地域で分譲マンションから賃貸マンションへ母と子供だけで入居する訳ですから、それなりの大きな理由があると思われます。
推測を記載することは敢えて避けますが、同じ学校区で、子供が転校しない事を選択していると思われます。
◆母子家庭の場合、賃貸住宅への入居に際して、国や地方自治体のバックアップ制度があります。
具体的な内容は避けますが、私は本制度を活用するテーマで、事業再構築補助金への応募を行い、見事採択されました。その後、補助金対象となった本物件を母子家庭への手厚い入居条件とした結果、次々と入居が決まっている状況です。
勿論、入居条件を手厚くするだけでは、補助金テーマに採用される事は難しいと思いますので、母子家庭に必要な機能や設備など様々な施策を当該物件に盛込むことによって、採択されるに至りました。
当該物件を母子家庭が暮らしやすくする施策は、私の頭の中にまだまだあり、２回目の事業再構築補助金へチャレンジしようか、どうしようか、思案中です。
人口減少の著しい日本では、特に地方の不動産賃貸経営は、立地の選択だけではジリ貧になってしまうと予想されますが、大家業は、社会貢献事業の一つと捉え、外国人や母子家庭への対応も積極的に行う事で満室経営への道も開けるでしょう。
お読み頂き、ありがとうございました。
2024-07-06｜カテゴリー：新着情報
なかなか、物件価格が下がりませんね。でもいつかは下がるはず。それまで待てるかどうか、が勝敗を分けます。
◆今、無理に買おうとしても買えません。一番の理由は、融資がつかないからです。正確には、ある程度の自己資金を投入しないと、銀行融資がおりません。
頭金を入れないと、融資がつかない理由は、単純に物件価格が高いから。融資額まで仮に物件価格が下がれば、今の時代でもフルローンとなります。
１棟物の収益物件では、頭金として２～３割必要と言われていますが、果たしてこれは絶対でしょうか？
◆銀行は、ある内部基準を用いて物件の融資額を決めています。
銀行と懇意になると、この内部基準をそれとなく示唆してくれ、それに見合う物件を探すように指導されます。
と言うことは、フルローンになる金額がその物件の正しい金額であると言えます。
勿論、銀行が違えばフルローンの金額もまちまちにはなりますが、２～３行の平均値をとると、ほぼ正しい物件価格が導かれます。
ということで、銀行評価を有効活用して物件の正しい価格を把握して、物件選びに活用することを推奨します。
◆さて、地方銀行では法定耐用年数までの融資期間を出してもらえないこともしばしばです。フルローンがでても、融資期間が短いと、キャッシュフローは小さくなります。
しかし、この状況まで持ち込んだなら、その融資を受けるようにしましょう。銀行も融資策の破綻は、好みません。仮に返済が厳しくなったら、リスケを申し出れば良いのです。
私は、法定耐用年数よりも短い融資を好んで受けるようにしました。１物件あたりのキャッシュフローは小さくなりますが、物件数を増やすことでこれを補ってきました。
◆２００８～２０１３年は、不動産投資を行うにあたり、とても良い時期でした。
都市銀行から地方銀行へと、一般人への融資の波が及んで、新米大家が数多く出現した時代でした。私はそのような時代の恩恵を最大限に受けた一人です。積極的な地方銀行に数多く巡り合いました。
都市銀行は４７年から築年数を引いた期間で融資を出してくれましたが、地方銀行は３５年や４０年から築年数を引いた融資期間が一般的でした。
でも、地方ではその融資条件でプラスのキャッシュフローを生む物件が存在。その結果、どうなったか？
あと数年で融資返済が順次終了する物件が、次々と出て来ます。年々残債が減っていき、ついには純資産額がプラスに積上がり、目に見えて手持ちキャッシュが増えます。
その日の到来を待ち、余計な事はしない。これを徹底して残債の無い最強大家になることを死守しているのが今の私です。
お読み頂き、ありがとうございました。
2024-07-02｜カテゴリー：新着情報