リタイアして３か月が過ぎました。
暇すぎて時間を持て余す？と言う事はなく、
大家業は継続していますので、そこそこ忙しくしています。
苅田アカデミーの昨年会員（17期生）へのフォローアップも継続しています。
今日は、そのフォローアップの一環として某会員さん向け区分所有マンションの
購入検討を数値でガッチリと計算しました。
最近では、一からの大家業は難しく経験者でないと融資の扉が開きません。
そこで区分を所有しておき、大家業を本格開始というストーリーで金融機関を
攻めようという戦略です。
それでは、少々長くなりますが、お付き合いください。
（１）対象物件
大都市圏に位置する大型ファミリーマンションのオーナーチエンジ物件。
４LDKの８０ｍ２、築２０年の半ば、価格は１２５０万円と破格です。
すでに当方がグリップしています。
自己資金３００万円（購入経費５０万円含む）融資１０００万円で購入と仮定します。
融資は、金利１％、期間２０年とします。
（２）収益シミュレーション（年額）
年間賃料：１２０万円（月額１０万円）
経費（修繕積立金、管理費）：２４万円
固定資産税：１２万円
原状回復費：１０万円
（５年に一度の５０万円を年額で均す）
融資返済：５５万円（金利１％、期間２０年）
空室損失：１０万円（１０％）
この結果、年間収支は約１９万円となります。
すなわち、保有期間中の大きなキャッシュフローは見込めませんが、空室損失も考慮しての
安定したプラス収支です。
（３）購入に値するかどうかの検討
某会員さんにとっては、大家業の実績作りですから、プラス収支なら全く問題ありません。
１０年保有して売却を仮定すると、残債は５０％減の５００万円となっています。
売値１２５０万円から１１００万円の価格低下を見込んでも、残債３００万円の自己資金を回収
して、なお３００万円の利益が見込めます。
２０年保有して、残債が無くなれば、毎月１０万円（経費差引前）を生む不労所得の完成です。
もし、自己資金が１０００万円ほどある場合このような良質の区分マンションを３戸持てば、
１０年後の売却で９００万円の利益となります。この９００万円は、１０００万円の自己資金を
回収した後に残る利益です。
２０年後、残債が無くなれば毎月３０万円の不労所得となり、年々減額する年金を補うのに
十分な投資です。
（４）紙の資産との比較
不動産投資のREIT（＊）と比較してみます。ここ数年、REITは価格ダウンが著しいですが、
その影響で分配金利回りは３～４％（税引き前）と、従来まれにみる高利回りとなっています。
＊REIT（リート）とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、得られる賃貸料収入や
不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。
もし、１０００万円をREITに投入したと仮定すると、年間配当金は税引き後に３％程度の約３０万円を
あなたはGETすることが出来ます。
先に試算した現物不動産投資（３戸の区分所有マンション）では、売却後の利益を１０年間の平均収益と考えると、
初期購入のための自己資金約１０００万円を回収して、なお年間平均で９０万円のキャピタルゲインを得ます。
インカムゲインである賃貸収支も年額１９万円あり、合わせて、約年１００万円のリターンとなります。
これと比較すると、１０００万円を投じたREITによる年間利益は、わずか年３０万円で現物不動産投資の
約三分の一となります。
しかも、現物不動産投資は、さらなる長期保有で年金替わりの不労所得を生む半永久資産となる
可能性があります。
さらに、不動産投資の経験を金融機関にPRでき、その先の展開（１棟マンション投資）も期待できます。
＜総括＞
最近は、１０００万円の自己資金を保有する場合でも、１棟マンション投資は現実的に厳しい現実があります。
新NISAの普及によって、株式投資など紙の資産が熱気を帯びていますが、今日のメルマガでは
１０００万円の自己資金でもプチ現物不動産投資が可能であり、その高い収益性と将来展開を考察して
みました。
実際、このようなプチ不動産投資を私の会員向けに指導していこうと考えています。
リタイア後なので、極少数の既存会員のみが指導対象となりますが、この一般メルマガでも有益な情報は
時々、気が向けば発信していこうと思います。
それでは、また。
最後までお読み頂き、ありがとうございました。
2024-03-20｜カテゴリー：新着情報