東京オリンピックが閉幕しました。
メダル獲得祭りの後の寂しさが来るのでしょうか？
いいえ、いよいよ我々不動産投資家にとって
近来稀に見る”重要イベント”となるであろう、
晴海フラッグ（選手村後の分譲マンション）の第２期
申し込みがこの秋にやってきます。
勿論、この巨大なマンション群に好き嫌いは当然あります。
ゴミ埋立地、液状化の可能性、など否定的な事実や
嫌う見解をサポートする内容は盛り沢山。
しかし・・・東京都中央区に新築分譲される
マンションとしての価格が２～３割ほど安いこともまた事実。
◆なぜ、坪２５０万円（最低価格帯）～３００万円（平均価格帯）
が可能になるのか？
このからくりは、土地が異様に安い価格で、
開発業者に払い下げられたからです。
その経緯は、ネットでいろいろ調査すれば出て来ますが、
要点はつぎのとうり。
（１）２０１６年に東京都（地主）から、開発業者（１１社）に
１ｍ２あたり、９万７千円程度で売却された。
１３．３万ｍ２の土地値のトータルは、１２９億６千万円だった。
＊１ｍ２あたり、９万円は、西多摩郡の超田舎のレベルだそうです！
（２）中央区の近隣の土地値の公示価格は、１ｍ２あたり１３２万円。
ある研究会の試算では、１ｍ２あたり１２０万円が妥当で、
そうすると１６１１億２千万円が本来の売却価格。
よって、その差額は、１４８１億円にも達する。
◆中央区の新築マンションは、少し調査すると坪～４００万円。
よって、どうみても坪～１００万円のディスカウント価格で
晴海フラッグは売却される見込みです。
現時点では、
・サンビレッジ（１０８９戸）、
・パークビレッジ（９１５戸）、
・シービレッジ（６８６戸）、
の３区画の４１４５戸が分譲され始めています。
後は、
・タワマン２棟（５００戸？×２）
・賃貸区画のポートビレッジ（１４８７戸）
がこれから建設となり、
２０２４年４月から入居開始となるようです。
街全体で１万５千人～２万人ほどになるらしい。
◆晴海フラッグの安い価格の妥当性を試算してみます。
（超概算の計算ですので、あしからず。）
まず、戸数ですが、タワマン２棟の１００戸をプラスして、
全戸数が約６６００戸とします。
土地値の差額は、当然ながらマンション購入者に
反映（利益供与という側面）されますので、少々荒っぽい試算ですが、
安く払い下げられた差額１４８１億円を
総戸数の６６００戸で割り算してみると、１戸当たりは
２２４０万円のディスカウントとなる計算です。
例えば、
８０ｍ２で約７５００万円、坪単価～３００万円
の部屋ですと、この価格が中央区の現状販売価格よりも
２２４０万円安くなっているというイメージです。
仮に、上記で言うところの正当な価格で払い下げられた場合、
開発業者としては、上記７５００万円の部屋は
２２４０万円プラスして、９７４０万円で売る必要があります。
坪単価にすると、丁度４００万円になります。
バッチリ、計算が合いましたね、
◆まとめ
東京都から開発業者へ安い土地値で
払い下げられたその差額（約１４８０億円）が、
１戸当たりの坪単価の低減（４００万円⇒３００万円）
に見事に反映されていることが数値的にも
検証されました。
私は、この事実以上に東京都がこの新しい街の
整備に数百億円をかけている事実も
見逃してはならないと思っています。
駐車場はすべて地下で、行き来も自由。
省エネシステムなど多くの最先端の
街づくりがなされています。
勝どき駅からの徒歩１５～２０分が唯一のハンディですが、
私の個人的な見解としては、都内で
新規マンション購入を検討されているなら、
有力候補として検討されてOKと思います。
さらに、投資家としてみた場合、晴海フラッグの
魅力は更に増します。
このあたりは、極秘内容ですので、
苅田アカデミー限定で８月の会員セミナーにて
紹介していこうと思っています。
2021-08-09｜カテゴリー：新着情報