都内で１億円超えの自宅を持つ意味
◆最近高騰のマンション相場を考えると、都内、特に東京２３区の中でも、港区、中央区、文京区、渋谷区、新宿区、等に自宅マンションを新たに購入することは、本当に難しくなりました。
子育て世代に人気のある世田谷区や練馬区などの地域でも、ちょっとした一戸建ての購入を考えると、軽く１億円は必要です。
私自身も、別宅で東京の中心区に仕事用や別宅としての分譲マンションを購入する意思が結構強くありましたが、これも遂には終焉の様相を呈し、最近では賃貸で良いマインドになってきました。
大家業を営む身として、この問題では一般の方よりは、東京で自宅を購入する意味や要素を深く追求したくなります。
そこで本日は、１億円をこえる自宅（戸建てやマンション、新築や中古、を問わず）を都内中心部で持つ意味について、少し変わった側面から考察をしたいと思います。
◆一例として、世田谷区で１0０ｍ２の新築戸建てを購入とします。土地値１億円、建物4千万円の合計で１．４億円とします。
これが現実的かどうか、元利均等計算で試算しました。金利１％、返済３５年、ボーナス返済無です。そうすると
・毎月返済額：約４０万円（当初：元金約２８万円、利息１２万円）
となります。夫婦と共働きでは、何とか返済できる数字でしょうか。
但し、子供が生まれて奥さんが専業主婦になる場合、夫だけの収入ではきつい数字ですね。このような場合、お互いの両親が支援をすると仮定しておきます。
３５年というと、ほぼ現役で働ける一生の内の全期間です。この事は大家目線では「都内中心部という日本の中でも一等地で子育てに適する地域で自宅を持ち、定年退職後にローンの支払いを終え、純資産として土地値１億円の自宅を得る」という、一生に亘る収益モデルとなります。
◆今回は世田谷の戸建てを考えましたが、港区で6０～7０ｍ２の新築マンション購入でも良いと思います。
これはこれで悪くないでしょう。なぜなら、「定年退職後に、戸建てでは土地値１億円または中古マンションでは１億円の自宅」というモデルになるからです。この１億円は含み資産となりますが、このままでは勿体ないとすると、自宅を売却して１億円を現金化してはどうでしょうか？
すなわち、次のように考えてみます。
「定年以降は都内の好きな地域で賃貸にて、年金に現金資産１億円をプラスしながら、夫婦で素敵な余生を過ごせる生涯とする」
如何でしょうか。
ただし、３５年の現役生活の期間が長すぎて辛い事が、このモデルの弱点だと思われます。１億円の蓄積を行いながら、現役人生を歩むモデルになりますが、もう少し改善できるのでは？と思います。
このモデルを実践する上では、極力若い年代で自宅を持つすることが必要です。長い年月をかけて１億円を蓄積する意味が重要ですが、若い年代からでは両親からの支援が不可欠ですね。
お判りだと思いますが、中年からでは、このモデルは不成立です。それと転勤族では、なかなか採用しずらいモデルです。都内の公的機関勤めのサラリーマンか、お医者さんなどの属性になるでしょうか。
◆今日は長くなりましたが、都内で自宅を持つ意味としては、このように「自宅を老後資金としての蓄積と考える」という目線もあるということをお伝えしました。
大家目線で、投資という面を強調するとこのような収益モデルに位置付けて評価することになりますが、果たして一般の方は理解に至るでしょうか？
念押ししておきますが、このモデルでは、老後の１億円を懐に持って余生を暮らすことに重要な意味を持たせています。
定年後もそのまま住み続ける場合には、逆に本モデルのメリットを全く活かせていないことにも、留意しておくべきです。
子供への相続を優先するなら別ですが。。。
2024-07-10｜カテゴリー：新着情報