分譲マンション投資の実際
分譲マンション投資に関して、興味のある方向けに、私の運用物件の収支を本日は紹介したいと思います。
◆経緯
本日紹介するのは、親名義で約１５年前にバルク案件としてフルローンにて購入した７戸の８０ｍ２台の分譲ファミリー物件です。某政令都市の湾岸地域にあり、大型工業地域に隣接しています。
マンション自体は同じ系列のものが２棟あり、１００戸以上の大型マンションです。現時点（２０２４年６月）で築２６年、今後２０年は現役稼働が期待できます。
◆収益
途中に２戸を実需向けに売却しており、今現在の運用戸数は５戸になります。売却した金額の９０％（売却金額から仲介の手数料などを差し引いた金額）を内入れして、残債の減少に努めてきました。
よって毎月の融資返済額（元利均等返済）は当初から変わりません。２０２４年５月度の賃料実績になります。
５戸合計：４２５,０００円
空きが出ても直ぐに賃貸で埋まる人気エリアになっています。毎月返済額は、元金＋金利の合計で約２４万円となっています。
◆キャッシュフロー
固定資産税や管理費と修繕積立金と駐車場代などの経費合計は、ローン返済額とあわせて４１．６万円となります。
毎月の家賃収入が４２．５万円ですので、キャッシュフローは、トントンです。
元々は、７戸でしたので、本来であれば２戸分の家賃の１６～１７万円が月額のプラスのキャッシュフローとなっていました。その代わりに残債が劇的に減っている状況で、実はあと３年程で返済が終了します。
◆留意点
毎月の家賃収入が４２．５万円も一方、経費が月あたり１３万円なので、キャッシュフローが意外に少ないのです。分譲マンション投資の弱点と留意事項がこの点にある事は、十分に理解してください。
首都圏では、家賃が高いので相対的に経費の割合が小さくなるのですが、利回りが落ちます。
◆利回り
今、このマンションを中古の実需市場で購入すると、１戸あたり１１００～１２００万円程度となるので、これまでの数値を基にすると
・表面利回り：９．２％～８．５％
・実質利回り：５．５％～５．０％
と計算されます。
首都圏では到底実現できない数値ですね。実際、空室が１戸売りに出されており、１２８０万円となっています。利回りは重要ですが、一番のポイントは賃貸で早期に決まるかどうかです。
◆まとめ
区分マンションの不動産投資は、今回の例で判るように、家賃に比べて管理費と修繕積立金の割合が高いと、成立しにくくなります。
また、賃貸のニーズがポイントでもあります。物件を探される時は、これらの点に留意してください。
2024-06-18｜カテゴリー：新着情報