地方の驚くほどの良質な物件
少し前のメルマガで、老後4000万円の問題を取り上げました。その時に、対処方法の一つとして、地方都市での分譲マンションの賃貸事業を紹介しました。
◆地方都市（政令都市が望ましい）の中心部では、1000万円台から良質の中古マンションが、豊富に売り出されています。
1000万円台では、築25~30年前後と古い物件が多いですが、例えば私の故郷である北九州市では、一世を風靡したライオンズマンションのファミリータイプが、70m2では1000万円、80m2では1200万円ほどで販売されています。
賃貸で貸し出せば、表面利回り８％程度で回る物件です。管理費や修繕積立金や固定資産税が経費として必要ですが、それらを差し引いても、５～６％の利回りが期待できます。
メンテナンスがしっかりとなされている物件で駅近であれば、賃貸需要は確実にあります。最近の市況では、徒歩３～５分が目安、１０分ではやや遠い、という感触。１５分であれば客付けがやや難しくなると言われています。徒歩３～５分なら、あと20年くらいは賃貸に出しても入居者が入ると思われます。
立地が賃貸需要では一番のポイントなので、地方政令都市の市内中心部、買い物に便利な地域であれば、人口減少や世帯数減少の日本においても、不動産投資の生き残る一つの形態と考えて良いと思います。
◆今回のメルマガ読者さんにおかれましては、住居地区において、是非上記のような優良で格安の中古マンションを探してみてください。そして、現金一括購入できる方は、是非とも賃貸経営にチャレンジして頂きたいものです。
新NISAが大流行ですが、株式投資は元金の毀損という大きなリスクを常に抱えます。リターンも大きい代わりにリスクも大きい、世の中の経済状況や地政学リスクに直接的に影響される、これが紙の資産の弱点です。
反対に、現物不動産投資は、現金を不動産という現物資産の形に変え、そこから中長期にわたってキャッシュフローを得るという事業です。不動産自体、建物は減価償却資産ですから月日の経過とともに古くなり、資産価値も減少しますが、賃料収入は急にはには下がりません。ここが、現物不動産投資のメリットの一つです。
◆分譲ファミリーマンションを用いた不動産投資については、物件選定する上での重要なポイントがいくつかあります。近いうちに、私の運営する物件について、その具体的な内容と共に、実際の収益状況などを公開したいと思います。
一方で、フルローンや１～２割の頭金を用いて１棟マンションの運営を行う不動産投資法もいまだ健在と言えます。区分マンションを用いる投資法よりも、収益性が優れていますが、難易度が格段に上がります。
まず融資をクリアーする事が大前提になります。私の推奨する超速不動産投資法も、この手法の一つです。ただし、通常の１棟物の運営にプラス重要なファクターを種々追加しています。
これにより、人口減少や世帯数減少の影響をダイレクトに受けても、不動産経営に大きな影響がないという特徴を有しています。
１棟物件を運営する超速不動産投資法に関しても、別の機会に紹介していきます。
最後までお読み頂き、 ありがとうございました。
2024-06-14｜カテゴリー：新着情報